Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 мая 2014 г. N Ф07-2766/14 по делу N А56-45872/2013

08 мая 2014 г.

Дело N А56-45872/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Чистяковой Р.В. (доверенность от 15.01.2014), от общества с ограниченной ответственностью "Формула Пространства" Макарова Д.В. (доверенность от 05.09.2013), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чистяковой Д.В. (доверенность от 30.12.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2013 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-45872/2013,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Формула Пространства", место нахождения: 193091, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 34, корп. 4, ОГРН 1097847045724 (далее - Общество), о взыскании 920 000 руб. штрафа, начисленного на основании пункта 5.10 договора от 25.06.2012 N 10845-АЗ купли-продажи земельного участка площадью 1306 кв.м с кадастровым номером 78:34:4358:11 по адресу: Санкт-Петербург, Ольгино, ул. Коммунаров, д. 51-53, лит. А, с расположенным на данном участке расселенным жилым зданием общей площадью 223,5 кв.м с кадастровым номером 78:34:4358:0:15, а также о расторжении названного договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527 (далее - КГИОП), и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд имущества).

Суд первой инстанции решением от 16.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.01.2014, взыскал с ответчика в пользу КУГИ 920 000 руб. штрафа и отказал в остальной части иска.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, просит отменить решение от 16.10.2013 и постановление от 28.01.2014 в части отказа в расторжении договора от 25.06.2012 и выселении ответчика со спорного земельного участка и удовлетворить данные требования.

Податель жалобы указывает на следующее: в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 820-7) в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 (далее - ЗРЗ 1) не допускается снос (демонтаж) исторических зданий; покупатель мог осуществить лишь капитальный ремонт или реконструкцию здания; выполнение инвестиционных обязательств по капитальному ремонту здания или его реконструкции являлось существенным условием спорного договора.

В отзыве на кассационную жалобу КГИОП поддержал приведенные в ней доводы.

В судебном заседании представитель КУГИ и Фонда имущества поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

КГИОП извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 06.06.2012 об итогах аукциона КУГИ в лице Фонда имущества (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 25.06.2012 N 10845-АЗ купли-продажи земельного участка площадью 1306 кв.м с кадастровым номером 78:34:4358:11 по адресу: Санкт-Петербург, Ольгино, ул. Коммунаров, д. 51-53, лит. А, с расположенным на данном участке расселенным жилым зданием общей площадью 223,5 кв.м с кадастровым номером 78:34:4358:0:15.

Согласно пункту 2.1 договора цена объекта составляет 9 200 000 руб., из них цена здания - 44 850 руб., цена участка - 9 155 150 руб.

По акту приема-передачи от 05.07.2012 объекты недвижимости переданы покупателю.

Право собственности Общества на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 14.09.2012 (свидетельства о государственной регистрации права от 14.09.2012 серии 78-АЖ N 725282 и 725283).

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель обязался осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи либо в случаях, установленных Законом N 820-7, осуществить снос (демонтаж) или разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести объект недвижимости с восстановлением внешнего вида или без такового (в соответствии с требованиями Закона N 820-7) в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Указанные обязательства покупателя являются существенным условием договора.

Согласно пункту 5.10 договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объектов.

Письмом от 24.10.2012 Общество обратилось к КУГИ и Фонду имущества с просьбой разъяснить, допускается ли условиями договора снос здания.

В ответ КУГИ в письме от 27.11.2012 N 33372-32 указал, что в соответствии с Законом N 820-7 здание является историческим и находится в границах зон ЗРЗ-1, расположенной за пределами зон охраны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга; в указанной зоне не допускается снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных, в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки; решение о капитальном ремонте или реконструкции здания должно приниматься собственником только после проведения технической экспертизы здания по согласованию с КГИОП.

Ответы Фонда имущества и КГИОП (письма от 07.11.2012 N 7117/32 и от 29.10.2012 N 2-11685-1) содержали аналогичную информацию.

Фонд имущества и КГИОП при проведении проверки выполнения Обществом условий договора купли-продажи выявили нарушение покупателем условий пункта 3.2.3 договора, а именно установили факт сноса Обществом исторического здания. Результаты проверки отражены в акте от 15.02.2013

Ссылаясь на то, что Общество без согласования с КГИОП осуществило снос здания в нарушение требований, установленных Законом N 820-7, а также нарушило существенные условия договора купли-продажи, установленные пунктом 3.2.3, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Поскольку в период рассмотрения спора ответчик представил проект строительства здания, разработанный с учетом необходимости восстановления его внешних фасадов, суды взыскали с ответчика только штраф в размере, указанном в иске, и отказали в расторжении договора купли-продажи и выселении Общества с занимаемого участка.

Принятые по делу судебные акты в части, касающейся требований о взыскании штрафа, Общество не обжаловало.

Проверив доводы КУГИ о неправомерном отказе судами в расторжении договора купли-продажи и выселении ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В случае существенного нарушения договора другой стороной статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность его расторжения.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3.2.3 договора купли-продажи установлена обязанность Общества осуществить в течение 42 месяцев с момента заключения договора капитальный ремонт, реконструкцию здания, либо в установленных Законом N 820-7 случаях осуществить снос (демонтаж) или разборку здания и возвести объект недвижимости.

Положениями Закона N 820-7 для земельных участков в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-1, к которым относится спорный земельный участок, установлены ограничения: запрещен снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки; строительство и реконструкция зданий осуществляются в соответствии с положительным заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, действующим законодательством и условиями договора не исключается возможность сноса расположенного на земельном участке объекта.

Судами установлено, что снос здания осуществлен ответчиком без согласования с КГИОП.

Вместе с тем из представленных в материалы дела акта обследования жилого дома от 15.08.2006, составленного межведомственной комиссией администрации Приморского района, заключения о проведении технического обследования состояния здания, составленного по заявке Общества в октябре 2012 года обществом с ограниченной ответственностью "Анто", имеющим свидетельство о допуске к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, следует, что спорное здание являлось аварийным и подлежало сносу.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно приняли во внимание тот факт, что Общество в настоящее время разрабатывает проект строительства дома на месте разрушенного здания с восстановлением исторических фасадов (эскизный проект фасадов находится в стадии доработки с учетом замечаний КГИОП).

Учитывая, что по условиям договора Общество вправе возвести новый объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора м что КУГИ не доказал невозможности осуществления строительства в установленный срок с условием восстановления внешнего облика снесенного здания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что нарушение ответчиком требований, касающихся порядка сноса аварийного здания, не может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора, которое в силу статьи 450 ГК РФ является основанием для его расторжения. Кроме того, суды правильно указали, что удовлетворение настоящего иска не повлечет восстановления права КУГИ, которое он считает нарушенным, поскольку в случае расторжения договора земельный участок будет повторно выставлен на торги с целью возведения на нем нового объекта. Между тем ответчик представил доказательства, свидетельствующие о разработке им проектной документации по строительству нового здания.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 по делу N А56-45872/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин