Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2014 г. N 13АП-25614/13

г. Санкт-Петербург

28 января 2014 г.

Дело N А56-45872/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Чистякова Р.В. (доверенность от 15.01.2014)

от ответчика: Макаров Д.В. (доверенность от 05.09.2013)

от 3-их лиц: 1. Чистякова Р.В. (доверенность от 30.12.2013)

2. не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25614/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2013 по делу N А56-45872/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Формула Пространства"

3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

о взыскании, расторжении договора, выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Формула Пространства" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 920 000 руб. штрафа за ненадлежащее исполнение договора от 25.06.2012 N 10845-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием на основании п. 5.10 договора, о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора, возврате земельного участка с кад.N 78:34:4358:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ольгино, ул. Коммунаров, д. 51-53, в государственную собственность Санкт-Петербурга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Решением от 16.10.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 920 000 руб. штрафа, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение в части отказа в расторжении договора незаконным и необоснованным, просит решение изменить, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить в полном объеме, полагая, что, осуществив снос исторического здания в нарушение требований, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (далее - Закон Санкт-Петербурга N 820-7), Общество сделало невозможным исполнение своих обязательств по договору, что, по мнению Комитета, является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение. Комитет, представляющий интересы города, в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть на сохранение исторического облика здания - капитальный ремонт объекта недвижимости или его реконструкцию.

КГИОП поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона от 06.06.2012 б/н между Комитетом в лице Фонда имущества (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.06.2012 N 10845-АЗ земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, Ольгино, улица Коммунаров, дом 51-53, лит. А.

Согласно пункту 2.1 договора цена продажи объекта составляет 9 200 000 руб., НДС не облагается, в том числе цена продажи здания составляет 44 850 руб., цена продажи участка - 9 155 150 руб.

По акту приема-передачи от 05.07.2012 объекты купли-продажи переданы покупателю.

На основании указанного договора зарегистрировано право собственности Общества на земельный участок с кад.78:34:358:11, площадью 1 306 кв.м, а также многоквартирный дом, площадью 223,5 кв.м с кад. N 78:34:4358:015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.09.2012 серии 78 АЖ N 725283 и 78 АЖ N 725282 соответственно.

Согласно пункту 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга N 820-7, осуществить снос (демонтаж) или разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести объект недвижимости с восстановлением внешнего вида или без такового (в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга N 820-7) в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи.

Указанные в настоящем пункте обязательства покупателя являются существенным условием договора.

Согласно пункту 5. 10 договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10 процентов от цены продажи объекта, установленной п. 2.1 договора

Письмом от 24.10.2012 Общество обратилось в Комитет и Фонд имущества за разъяснениями о возможности сноса здания.

В письме от 21.11.2012 N 33372-32 Комитет указал, что спорное здание является историческим и находится в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1, в связи с чем в данной зоне не допускается снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки, решение о возможности капитального ремонта или реконструкции здания принимается с учетом согласования КГИОП после проведения технической экспертизы.

Ответы Фонда имущества (письмо от 07.11.2012 N 7117/32) и КГИОП (письмо от 29.10.2012 N 2-11685-1) содержали аналогичную позицию.

Актом от 15.02.2013 N 010/2013 проверки выполнения условий договора купли-продажи, проведенной Фондом имущества, выявлено, что спорное здание снесено покупателем.

Ссылаясь на то, что Обществом не представлены документы, подтверждающие согласование с КГИОП возможности сноса, покупателем допущено существенное нарушение условий договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, возражая предъявленным требования, ссылалось на то, что не осуществляло сноса здания, которое обрушилось в результате саморазрушения, указывая, что актом обследования Межведомственной комиссии спорного здания от 15.08.2006 здание отнесено к категории аварийного и подлежащего сносу, что подтверждено также заключением о проведении технического обследования состояния здания, составленным в октябре 2012, непринятие мер по сохранности аварийного, подлежащего сносу здания, не может являться нарушением договора, влекущим его расторжение. Кроме того, ответчик полагал недоказанным факт нарушения разрушением аварийного здания чьих-либо прав.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, п.3.2.3 договора купли-продажи установлена обязанность Общества осуществить в течение 42-х месяцев с момента заключения договора капитальный ремонт, реконструкцию здания, либо в установленных Законом Санкт-Петербурга N 820-7 случаях осуществить снос (демонтаж) или разборку здания и возвести объект недвижимости.

Положениями Закона Санкт-Петербурга N 820-7 для земельных участков в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ1, к которым относится спорный земельный участок, установлены ограничения: снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки; строительство и реконструкция зданий осуществляется в соответствии с положительным заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, условиями договора, действующим законодательством не исключается возможность сноса расположенного на земельном участке объекта.

Судом первой инстанции установлено, что снос здания осуществлен ответчиком без согласования с КГИОП.

При этом довод ответчика о том, что здание уничтожено в результате саморазрушения, не подтвержден какими-либо доказательствами.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела акта обследования жилого дома от 15.08.2006, составленного МВК Администрации Приморского района, заключения о проведении технического обследования состояния здания, составленного в октябре 2012 ООО "АНТО", имеющим свидетельство о допуске к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, следует, что спорное здание являлось аварийным и подлежащим сносу.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что Обществом в настоящее время разрабатывается проект строительства дома на месте разрушенного с восстановлением фасадов (эскизный проект фасадов находится в стадии доработки с учетом замечаний КГИОП).

Учитывая, что Общество вправе по условиям договора возвести новый объект недвижимость в течение 42 месяцев с момента заключения договора, невозможность осуществления строительства в установленный срок с условием восстановления внешнего облика снесенного здания Комитетом не доказана, апелляционный суд полагает, что нарушение ответчиком требований к сносу здания, находящегося в аварийном состоянии, не может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора, которое в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для его расторжения.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании апелляционного суда, в случае расторжения договора земельный участок будет повторно выставлен на торги с целью возведения на нем нового объекта, при этом возможность осуществления новым покупателем строительства с восстановлением внешнего облика здания, которое осуществляется ответчиком, не подтверждена.

Кроме того, из указанного не следует, что удовлетворение настоящего иска влечет восстановление нарушенного права Комитета.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения требования Комитета апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2013 по делу N А56-45872/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева