Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 мая 2014 г. N Ф07-2008/14 по делу N А52-4501/2012

15 мая 2014 г.

Дело N А52-4501/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Данар" на решение Арбитражного суда Псковской области от 11.07.2013 (судья Жупанова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 (судьи Писарева О.Г., Виноградов О.Н., Шумилова Л.Ф.) по делу N А52-4501/2012,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова, место нахождения: 180004, г. Псков, ул. Яна Фабрициуса, д. 5А, ОГРН 1026000982809 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Псковской области к обществу с ограниченной ответственностью "Данар", место нахождения: 180000, г. Псков, Коммунальная ул., д. 60, ОГРН 1026000956893 (далее - Общество), с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании 12 159 756 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 11.11.2012 по договору от 11.07.2005 N 3239 аренды нежилого здания площадью 1028,6 кв.м с инвентарным номером 3507, расположенного по адресу: г. Псков, Советская ул., д. 42Г, и 5 008 516 руб. 64 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 11.08.2010 по 10.11.2012, а также о расторжении названного договора и обязании ответчика освободить и передать истцу арендуемое здание.

Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 132 АПК РФ принял к производству встречное исковое заявление Общества о признании указанного договора аренды недействительным.

Делу присвоен номер А52-4501/2012.

Общество 02.07.2013 обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к администрации города Пскова, место нахождения: 180000, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22, ОГРН 1026000980246 (далее - Администрация), о признании с 31.07.2007 права общей долевой собственности Общества и муниципального образования "Город Псков" (далее - МО "Город Псков") на здание, являющееся предметом названного договора аренды.

Иск принят к производству, делу присвоен номер А52-1989/2013.

Определением от 03.07.2013 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Общества и объединил дела N А52-4501/2012 и А52-1989/2013 в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А52-4501/2012.

Суд первой инстанции решением от 11.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2013, удовлетворил иск Комитета и отказал в удовлетворении требований Общества.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 11.07.2013 и постановление от 24.12.2013 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на следующее: суды необоснованно не учли, что истинная воля сторон при заключении спорного договора аренды была направлена на совершение иной сделки - инвестиционного договора по восстановлению (реконструкции) спорного здания под спортивно-развлекательный комплекс; поскольку Общество осуществило за свой счет ремонтные работы в здании, то это здание стало общей собственностью МО "Город Псков" и Общества; удовлетворение иска Общества о признании договора аренды недействительной сделкой полностью исключает возможность удовлетворения требований Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Суд кассационной инстанции определением от 09.04.2014 по ходатайству Общества и Администрации отложил на 14.05.2014 рассмотрение жалобы Общества для мирного урегулирования спора и подготовки мирового соглашения.

Однако лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, мирового соглашения в суд кассационной инстанции не представили, в судебное заседание 14.05.2014 своих представителей не направили.

Отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 11.07.2005 N 3239 аренды нежилого здания площадью 1028,6 кв.м с инвентарным номером 3507, расположенного по адресу: г. Псков, Советская ул., д. 42Г, для использования под культурно-развлекательный центр на срок до 11.07.2030 в редакции дополнительных соглашений от 20.10.2005 N 1, от 23.10.2006 N 2 и от 29.12.2007 N 3.

По акту приема-передачи от 20.10.2005 здание передано арендатору.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно пункту 3.1 договора в первоначальной редакции размер арендной платы рассчитан по методике, утвержденной местным органом самоуправления города Пскова, и составлял 1 817 503 руб. в год.

Пунктом 3.2 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа, следующего за оплачиваемым месяцем.

Ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы установлена в пункте 4.2.1 договора в виде неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Пунктом 5.3.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд.

Дополнительными соглашениями N 1 и 3 к договору аренды в пункты 3.1 и 3.2 договора внесены изменения в части, касающейся размера арендной платы.

Кроме того, соглашением N 3 стороны дополнили раздел 3 договора аренды пунктом 3.6, котором предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке (без перезаключения договора аренды или подписания дополнительных соглашений к нему) изменить размер арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы (по постановлению Псковской городской думы) или коэффициентов в методике расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в городе Пскове путем направления арендатору заказного уведомления с указанием нормативного акта и нового размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента официального опубликования постановления Псковской городской думы в средствах массовой информации. Изменение ставки арендной платы производится не чаще одного раза в год.

Решениями Псковской городской думы от 11.07.2008 N 479 и 480 установлены новые базовые ставки арендной платы за 1 кв.м площади нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности МО "Город Псков", и внесены изменения в методику расчета арендной платы за пользованием муниципальным имуществом в городе Пскове.

Письмом от 15.04.2010 N 3194 Комитет уведомил Общество о повышении с 01.01.2009 размера арендной платы до 434 277 руб. в месяц (5 211 322 руб. в год) и о внесении соответствующих изменений в пункты 3.1 и 3.2 договора аренды.

Комитет в результате проведенной 06.12.2011 проверки соблюдения Обществом условий договора аренды выявил следующие нарушения: наличие задолженности по арендной плате, неиспользование объекта по назначению, невыполнение ремонта здания и благоустройства прилегающей к объекту территории.

Письмом от 30.01.2012 N 501 Комитет уведомил Общество о выявленных недостатках, заявил об отказе от договора аренды и предложил подписать дополнительное соглашение о расторжении спорного договора аренды с 01.03.2012.

Указанные документы получены Обществом 15.02.2012.

Комитет 27.09.2012 также направил Обществу претензию N 7388, в которой предложил в срок до 08.10.2012 уплатить образовавшуюся по состоянию на 11.09.2012 задолженность по арендной плате и неустойку. Данная претензия получена Обществом 01.10.2012.

Общество на претензию не ответило, долг не уплатило, соглашение о расторжении договора аренды не подписало, в связи с чем Комитет обратился с настоящим иском в суд.

Общество в обоснование своих требований о признании договора аренды ничтожной сделкой и о признании права общей долевой собственности на спорное здание сослалось на следующее: договор аренды является притворной сделкой, прикрывающей инвестиционный договор, предметом которого является реконструкция спорного здания под культурно-развлекательный центр с последующим распределением долей в праве долевой собственности на указанное здание; названные обстоятельства подтверждаются согласованным проектом реконструкции здания, получением технических условий и выполнением ремонтных работ; арендатор не пользуется спорным зданием; право общей долевой собственности на спорное здание возникло по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

Суды обеих инстанций, исследовав представленные в дело доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, удовлетворили иск Комитета и отказали в удовлетворении требований Общества по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Пунктом 1 статьи 614 того же Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения

Поскольку Общество не представило доказательств внесения арендной платы за указанный в иске период в размере, установленном договором, суды признали правомерными требования Комитета и взыскали с ответчика долг по арендной плате и неустойку за просрочку внесения арендной платы. Расчет задолженности по арендной плате и пеням судами проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен.

В случае существенного нарушения договора другой стороной статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность его расторжения.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии с правилами статьи 452 ГК РФ Комитет направил Обществу претензию от 27.09.2012 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с нарушением Обществом существенного условия договора по внесению арендной платы суды на основании пункта 5.3.3 договора, статьи 619 ГК РФ расторгли договор аренды и ввиду отсутствия у ответчика правовых оснований занимать в дальнейшем арендованное здание обязали его освободить здание и передать Комитету.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна; к сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу статьи 170 ГК РФ наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.

Общество, ссылаясь на притворность спорной сделки, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказало, что при заключении договора от 11.07.2005 подлинная воля сторон была направлена на совершение иной сделки, на достижение иных правовых последствий нежели чем передача в аренду спорного здания, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять, что эта сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для сторон.

Как следует из представленного в материалы дела протокола от 22.06.2005 совещания у мэра города Пскова, на этом совещании рассматривался вопрос о возможности заключения с Обществом как инвестиционного договора, так и договора аренды. По результатам совещания было принято решение заключить долгосрочный договор аренды спорного здания. По акту приема-передачи спорное здание было передано арендатору, который во исполнение условий пункта 2.2.6 договора аренды осуществлял работы по капитальному ремонту названного здания. В период действия договора аренды Комитет не взыскивал арендную плату до истечения срока ремонтных работ, согласованного сторонами в пункте 7.5 договора аренды. Дополнительными соглашениями стороны продлевали срок проведения ремонтных работ, при этом вопрос о ничтожности договора аренды не ставился. В соответствии с условиями договора аренды Комитет начал начислять арендную плату только с января 2009 года. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 20.10.2010 по делу N А52-3575/2010 с Общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате по спорному договору аренды за период с 01.01.2009 по 01.06.2010 и неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 11.02.2009 по 23.07.2010. В настоящем деле Комитет предъявил требование о взыскании задолженности и неустойки за новый период, а также о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий.

Проанализировав условия договора аренды, доводы сторон, оценив представленные доказательства на соответствие требованиям статей 67 и 68 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор обладает всеми необходимыми признаками и существенными условиями договора аренды в соответствии с положениями главы 34 ГК РФ. Суды установили, что при заключении оспариваемого договора стороны имели намерение создать реальные правовые последствия, Комитет исполнил сделку, передав Обществу здание в долгосрочную аренду, здание находится в пользовании Общества.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права суды пришли к выводу об отсутствии предусмотренных статьями 168 и 170 ГК РФ для признания спорного договора притворным и недействительным. Кроме того, суд первой инстанции на основании статей 196, 199, 200 ГК РФ по заявлению Комитета применил срок исковой давности по требованию Общества о признании спорного договора недействительной сделкой.

Общество, предъявляя требования к Администрации о признании права долевой собственности на здание с 31.07.2007, сослалось на проведение им реконструкции спорного здания в соответствии с утвержденным проектом и договором подряда от 01.09.2006. По мнению Общества, поскольку первый этап работ стоимостью 6 507 407 руб. выполнен им к 31.07.2007, то с этой даты у него возникло право общей долевой собственности на здание.

Суды почитали приведенные доводы необоснованными и указали, что договора об инвестиционной деятельности, заключенного в соответствии с требованиями Закона N 39-ФЗ, в отношении спорного объекта не имеется; факт выполнения Обществом ремонта арендованного здания не порождает возникновения у него права собственности на это здание, находящееся в муниципальной собственности; в спорном договоре аренды отсутствуют какие-либо условия о возможной передаче Обществу права собственности на объект недвижимости, а из текста договора следует обязанность Общества провести капитальный ремонт здания без возмещения Комитетом затрат в счет арендной платы.

Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, всесторонне и полно исследовав представленные в дело доказательства, дав надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили иск Комитета и отказали в удовлетворении требований Общества, поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 11.07.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А52-4501/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Данар" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин