Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 июня 2014 г. N Ф07-3345/14 по делу N А56-47977/2013

02 июня 2014 г.

Дело N А56-47977/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Питер-Инвест" Бойко А.В. (доверенность от 02.04.2013), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Томилина А.А. (доверенность от 26.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Пасифик Консалтинг Групп" Бойко А.В. (доверенность от 08.08.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Пасифик Консалтинг Групп" и общества с ограниченной ответственностью "Питер-Инвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2014 (судьи Мельникова Н.А., Кашина Т.А., Шестакова М.А.) по делу N А56-47977/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пасифик Консалтинг Групп", место нахождения: 119415, Москва, ул. Удальцова, д. 1, корп. 1, пом. VII, ОГРН 1067746789175 (далее - ООО "Пасифик Консалтинг Групп"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию ипотеки в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 78:13250:169, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок 86;

- объекта незавершенного строительства площадью 315 кв.м с кадастровым номером 78:36:13250:169:108 степенью готовности 90%, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 71, корп. 4, лит. А;

- земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 78:13250:168, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок 80;

- объекта незавершенного строительства площадью 240,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:13250:168:107 степенью готовности 90%, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 71, корп. 7, лит. А;

- земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 78:13250:170, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок 78;

- объекта незавершенного строительства площадью 315 кв.м с кадастровым номером 78:36:13250:170:106 степенью готовности 90%, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 71, корп. 8, лит. А;

- земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 78:13250:172, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок 66;

- объекта незавершенного строительства площадью 239,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:13250:172:103 степенью готовности 90%, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, ул. Первого Мая, д. 69, корп. 6, лит. А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Питер-Инвест", место нахождения: 119415, Москва, ул. Удальцова, д. 1, корп. 1, пом. VII, ОГРН 5067847407832 (далее - ООО "Питер-Инвест").

Решением от 25.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Пасифик Консалтинг Групп", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов представленным в материалы дела доказательствам, просит отменить решение от 25.10.2013 и постановление от 07.02.2014 и удовлетворить заявленные требования.

Податель жалобы указывает на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации ипотеки спорных объектов недвижимости; суды не учли, что ранее возникшая в 2006-2007 годах ипотека в силу закона не может рассматриваться в качестве последующей по отношению к ипотеке, возникшей позднее на основании договоров, заключенных между ООО "Питер-Инвест" и открытым акционерным обществом "Санкт-Петербургский акционерный банк "Таврический" (далее - Банк), и зарегистрированной в 2011-2012 годах, даже не смотря на то, что ипотека в силу закона не была зарегистрирована.

В кассационной жалобе ООО "Питер-Инвест", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов представленным в материалы дела доказательствам, просит отменить решение от 25.10.2013 и постановление от 07.02.2014 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на следующее: принятыми по делу судебными актами нарушены права и законные интересы не привлеченных к участию в деле общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоАктив" (далее - ООО "ЭнергоАктив"), являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 78:13250:171, и Банка, являющегося залогодержателем спорного имущества в силу заключенного договора об ипотеке; в соответствии с частью 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), в редакции, действовавшей в момент возникновения ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, поэтому ООО "Питер-Инвест" не обязано было подавать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона на спорные объекты недвижимости.

В отзыве на кассационные жалобы Управление Росреестра просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "Питер-Инвест" и ООО "Пасифик Консалтинг Групп" поддержал доводы жалоб, а представитель Управления Росреестра - доводы, приведенные в отзыве на них.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по заявлению ООО "Питер-Инвест" 05.12.2006, 16.12.2006, 20.12.2006 и 20.03.2007 произведена государственная регистрация права собственности названного общества на земельные участки с кадастровыми номерами 78:13250:169, 78:13250:168, 78:13250:170 и 78:13250:172, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, 4-й переулок (свидетельства о государственной регистрации права на л.д. 62-65).

Регистрирующий орган 15.12.2008 по заявлению ООО "Питер-Инвест" осуществил государственную регистрацию права собственности заявителя на объекты незавершенного строительства степенью готовности 90 %, расположенные на указанных земельных участках.

В 2011 и 2012 годах в отношении всех названных земельных участков осуществлена государственная регистрация обременения - ипотека в пользу Банка.

В апреле 2013 года ООО "Питер-Инвест" и ООО "Пасифик Консалтинг Групп" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении названных четырех земельных участков, ссылаясь на то, что эти участки были приобретены ООО "Питер-Инвест" в 2006-2007 годах за счет заемных денежных средств, полученных от ООО "Пасифик Консталтинг Групп" на основании договора от 17.10.2006 N 1 целевого займа и дополнительных соглашений к нему.

На регистрацию заявители представили названный договор, в котором указано следующее: ООО "Пасифик Консалтинг Групп" (займодавец) предоставляет ООО "Питер-Инвест" (заемщику) беспроцентный заем на сумму 12 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный договором срок; заемщик обязуется использовать предоставленную сумму займа исключительно для целей приобретения земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Санкт-Петербурге, пос. Парголово, Михайловка; конкретный перечень приобретаемых земельных участков определяется дополнительными соглашениями сторон; возврат займа должен быть произведен заемщиком не позднее 17.10.2007.

В представленных на регистрацию дополнительных соглашениях от 27.10.2006 N 1, от 18.11.2006 N 2 и от 09.02.2007 N 3 к договору займа указано, что заемные денежные средства ООО "Питер-Инвест" использует на приобретение в числе прочих земельных участков с кадастровыми номерами 78:13250:168, 78:13250:169, 78:13250:170 и 78:13250:172; оставшиеся после приобретения земельных участков денежные средства должны быть использованы заемщиком на строительство индивидуальных жилых домов на приобретенных участках.

Уведомлением от 03.06.2013 Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорных объектов недвижимости на 1 месяц, сославшись на следующее.

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:13250:169; 78:13250:168 и 78:13250:170 не являются предметом займа по договору. В отношении всех земельных участков в 2011-2012 годах зарегистрировано обременение - ипотека на основании договора залога недвижимого имущества, залогодержателем по которому является Банк. Последующая ипотека земельных участков согласно договору залога допускается лишь в том случае, если она не запрещена предшествующим договором ипотеки. В договорах залога с Банком указано, что последующая ипотека предмета залога запрещена, залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки только с согласия Банка. Однако такого согласия не представлено. Государственная регистрация ипотеки в силу закона должна осуществляться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки в силу закона, и одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременены ипотекой. Однако при государственной регистрации права собственности ООО "Питер-Инвест" на спорные земельные участки в регистрирующий орган не было представлено ни совместного заявления залогодателя и залогодержателя, ни договора целевого займа от 17.10.2006 N 1 с дополнительными соглашениями. Для решения вопроса о государственной регистрации ипотеки в силу закона необходимо представить согласие Банка.

Поскольку заявители не представили в регистрирующий орган названные документы, Управление Росреестра уведомлением от 26.07.2013 сообщило заявителям об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Помимо тех оснований, препятствующих регистрации, о которых Управление Росреестра сообщило в уведомлении о приостановлении регистрации, регистрирующий орган также указал следующее. Согласно данным, представленным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в границах спорных земельных участков расположены незавершенные строительством объекты недвижимости, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии со статьей 64 Закона N 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения. Однако заявители не подавали заявления о государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках.

ООО "Пасифик Консалтинг Групп", считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорных объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды обеих инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления ООО "Пасифик Консталтинг Групп", исходя из следующего.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом.

Государственная регистрация прав производится по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона N 122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со статьей 11 Закона N 102-ФЗ государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона N 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРП сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В силу пункта 6 статьи 20 Закона N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Регистрационные записи в ЕГРП совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации, датой которой является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64.1 Закона N 102-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено данным Законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Данная норма определяет момент возникновения самого права залога в отношении объекта, приобретаемого за счет заемных средств. Однако с учетом требований об обязательной регистрации прав и обременений в отношении недвижимого имущества, единственным доказательством его существования является государственная регистрация.

С учетом положений пункта 2 статьи 20 Закона N 102-ФЗ для одновременной регистрации с правом собственности на объект обременений в отношении этого объекта необходимо представление договора, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой право. В ином случае при отсутствии у регистратора сведений о том, что объект недвижимости приобретался за счет заемных средств, ипотека одновременно с правом зарегистрирована не будет.

Согласно материалам дела при регистрации в 2006-2007 годах права собственности ООО "Питер-Инвест" на спорные земельные участки ипотека в силу закона не была зарегистрирована одновременно с правом собственности. ООО "Питер-Инвест" и ООО "Пасифик Конслтинг Групп" не представили доказательств того, что они при регистрации права собственности на земельные участки они обращались с совместным заявлением о регистрации ипотеки и представляли в регистрирующий орган договор целевого займа от 17.10.2006 N 1 с дополнительными соглашениями, подтверждающими возникновение ипотеки в силу закона. С таким заявлением названные лица обратились в Управление Росреестра только в 2013 году. Причем на момент подачи заявления в отношении спорных земельных участков в ЕГРП уже было зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу Банка и, как пояснил представитель ООО "Питер-Инвест" и ООО "Пасифик Конслтинг Групп" в судебном заседании кассационной инстанции, Банк обратился к ООО "Питер-Инвест" с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 43 Закона N 102-ФЗ последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

При этом с учетом положений абзаца второго пункта 1 статьи 43 и пунктов 5 и 6 статьи 20 Закона N 102-ФЗ очередность залогодержателей определяется не по моменту возникновения права залога, а по дате совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

При таком положении суды пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку право заявителя до момента обращения с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона ранее зарегистрировано не было, оно является последующим по отношению к зарегистрированному праву Банка.

Как следует из оспариваемого отказа Управления Росреестра, договорами залога недвижимости, заключенными между Банком и третьим лицом, установлено, что последующая ипотека земельных участков не допускается. Доказательств уведомления залогодержателя об имеющейся ипотеке в регистрирующий орган не представлено. В отсутствие уведомления Банка о последующей ипотеке государственная регистрация ипотеки названных земельных участков в пользу ООО "Пасифик Консалтинг Групп" невозможна. Управление Росреестра правомерно указало на необходимость подачи заявления о регистрации ипотеки в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, поскольку с учетом положений статьи 64 Закона N 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на находящиеся или строящиеся на этом земельном участке здания и сооружения.

Суды обоснованно указали, что положения пункта 2 статьи 20 Закона N 102-ФЗ, согласно которому при одновременной регистрации права собственности на объект недвижимости и обременения в отношении него отдельного заявления не требуется, в рассматриваемом случае не применимы. Следует отметить, что заявлением о регистрации ипотеки в силу закона заявители обратились спустя 6 лет после регистрации права собственности ООО "Питер-Инвест" на земельные участки и спустя 5 лет после регистрации права собственности того же лица на объекты незавершенного строительства, расположенные на этих участках.

С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о том, что Управление Росреестра правомерно отказало ООО "Пасифик Консалтинг Групп" и "ООО "Питер-Инвест" в государственной регистрации ипотеки спорных объектов.

Несостоятелен довод ООО "Питер-Инвест" о том, что суды приняли решение о правах и обязанностях, не привлеченных к участию в деле Банка и ООО "ЭнергоАктив". В обжалуемых судебных актах не сделано выводов о правах и обязанностях названных лиц, а приведены обстоятельства, касающиеся наличия в ЕГРП сведений о праве собственности ООО "ЭнергоАктив" на земельный участок, не являющийся предметом настоящего спора, и наличия регистрации ипотеки на спорные земельные участки в пользу Банка.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2014 по делу N А56-47977/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Пасифик Консалтинг Групп" и общества с ограниченной ответственностью "Питер-Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин