Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2014 г. N 13АП-26820/13

г. Санкт-Петербург

07 февраля 2014 г.

Дело N А56-47977/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстигнеевой Е.В.

при участии:

от истца: Бойко А.В. (доверенность от 14.10.2013 г., паспорт)

от ответчика: Сорока Н.Ю. (доверенность N 114 от 26.12.2013 г., удостоверение ТО N 049735 от 23.12.2013 г.)

от 3-го лица: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26820/2013) ООО "Пасифик Консалтинг Групп"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 по делу N А56-47977/2013 (судья Вареникова А.О.)

по иску ООО "Пасифик Консалтинг Групп"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу 3-е лицо: ООО "ПИТЕР-ИНВЕСТ"

о признании незаконным отказа

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пасифик Консалтинг Групп" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее - заинтересованное лицо, Управление) в государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, а также требованием об обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки на следующее имущество:

1. а). Земельный участок общей площадью 1200 кв.м, назначение - земли поселений, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок N 86. Кадастровый номер 78:13250:169, б). Объект незавершенного строительства, степень готовности 90%, площадь 315 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, улица Первого Мая, д.71, кор.4, лит. А. Кадастровый номер 78:36:13250:169:108.

2. а). Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м, назначение - земли поселений, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок N 80. Кадастровый номер 78:13250:168. б). Объект незавершенного строительства, степень готовности 90%, площадь 240,7 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, улица Первого Мая, д.71, кор.7, лит. А. Кадастровый номер 78:36:13250:168:107.

3. а). Земельный участок общей площадью 1200 кв.м, назначение - земли поселений, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок N 78. Кадастровый номер 78:13250:170. б). Объект незавершенного строительства, степень готовности 90%, площадь 315 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, улица Первого Мая, д.71, кор.8, лит. А. Кадастровый номер 78:36:13250:170:106.

4. а). Земельный участок общей площадью 1200 кв.м, назначение - земли поселений, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, 4-й переулок, участок N 86. Кадастровый номер 78:13250:172. б). Объект незавершенного строительства, степень готовности 90%, площадь 239,7 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, улица Первого Мая, д.69, кор.6, лит.А. Кадастровый номер 78:36:13250:172:103.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "ПИТЕР-ИНВЕСТ" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 г. по делу N А56-47977/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

На указанное решение ООО "Пасифик Консалтинг Групп" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права - статей 1, 43, 64.1 Закона об ипотеке. Нормы действующего законодательства об ипотеке не содержа каких-либо ограничений, касающихся возможности ипотеки земельного участка без расположенных на нем зданий и сооружений. Предполагаемое отсутствие заявлений о регистрации ипотеки на объекты незавершенного строительства, расположенные на спорных земельных участках, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельные участки. Выводы суда первой инстанции о том, что регистрация ипотеки осуществляется не одновременно в регистрацией права собственности противоречат действующему законодательству.

Управление с доводами апелляционной жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. В обоснование своей позиции указало, что в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации, датой которой является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Закон об ипотеке не допускает внесения записи об ипотеке в силу закона в момент, отличный от момента регистрации права собственности на объект, обременяемый ипотекой. Регистрация ипотеки в рассматриваемой ситуации возможна не в силу закона, а в силу самостоятельного договора об ипотеке (залоге недвижимости). С учетом положений пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке для одновременной регистрации с правом собственности на объект обременений в отношении этого объекта необходимо представление договора, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой право. В ином случае при отсутствии у регистратора сведений о том, что объект недвижимости приобретался за счет заемных средств, ипотека одновременно с правом зарегистрирована не будет. Управление, ссылаясь на статью 44 Закона об ипотеке, указывает, что в его адрес не было представлено доказательств уведомления залогодержателя об имеющейся ипотеке. Соответственно, отказ в государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона в отношении спорных объектов правомерен.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третье лицо в судебное заседание не явилось, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.10.2006 г. между ООО "Пасифик Консалтинг Групп" и ООО "ПИТЕР-ИНВЕСТ" заключен договор займа N 1, в соответствии с условиями которого займодавец (Общество) предоставил заемщику (третьему лицу) беспроцентный заем на сумму 12 000 000 руб. на срок до 17.10.2007 г.

Дополнительным соглашением N 1 от 27.10.2006 стороны предусмотрели, что заемщик использует заемные средства на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами 78:13250:160; 78:13250:169; 78:13250:143; 78:13250:146 (л.д.26).

Согласно дополнительному соглашению от 18.11.2006 N 2 средства по договору займа используются на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами 78:13250:168 и 78:13250:170 (л.д.27).

В соответствии с дополнительным соглашением N 3 от 09.02.2007 г. стороны дополнительно предусмотрели направление заемных средств на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами 78:13250:171 и 78:13250:172 (л.д.28).

05.12.2006 г., 16.12.2006 г., 20.12.2006 г., 20.03.2007 г. Управлением была произведена регистрация права собственности ООО "Питер-Инвест" на земельные участки по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, Михайловка, 4-й пер. с кадастровыми номерами 78:13250:169; 78:13250:168; 78:13250:170; 78:13250:172.

В соответствии с актом целевого использования средств денежного займа от 25.11.2008 г. сторонами установлен факт использования 6 919 200 руб. денежных средств, предоставленных на основании договора займа, на приобретение земельных участков, а 5 080 800 руб. - на строительство жилых домов на приобретенных земельных участках.

Полагая, что в отношении земельных участков и построенных на них объектах недвижимости у Общества возникла ипотека в силу закона, заявитель только 09.04.2013 г. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона на земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:13250:169; 78:13250:168; 78:13250:170; 78:13250:172.

Решением от 26.07.20013г. Управление отказало заявителю в государственной регистрации ипотеки по следующим основаниям: земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:13250:169; 78:13250:168; 78:13250:170 не являются предметом по договору займа; в отношении всех земельных участков зарегистрировано обременение - ипотека на основании договора залога недвижимого имущества (ипотека) залогодержателем по которому является Санкт-Петербургский акционерный банк "Таврический" (ОАО) - (далее - Банк).

Последующая ипотека земельных участков согласно договору залога, допускается лишь в том случае, если она не запрещена предшествующим договором ипотеки. Поскольку в договорах залога с Банком последующая ипотека предмета залога прямо запрещена, регистрация ипотеки в данном случае невозможна. На земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, прошедшие регистрацию в качестве самостоятельных объектов недвижимости. В соответствии с положениями законодательства, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения. Однако заявления о государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках Обществом не подавалось.

Полагая отказ Управления незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав позиции сторон, не усматривает оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок регистрации прав на недвижимое имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В соответствии с пунктом 6 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации, датой которой является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке, указывает, что с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельные участки, приобретенные за счет заемных средств, возникло и его право залога в отношении спорных земельных участков.

Действительно, пунктом 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Данная норма определяет момент возникновения самого права залога в отношении объекта, приобретаемого за счет заемных средств. Однако с учетом требований об обязательной регистрации прав и обременений в отношении недвижимого имущества, единственным доказательством его существования является государственная регистрация.

С учетом положений пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке для одновременной регистрации с правом собственности на объект обременений в отношении этого объекта необходимо представление договора, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой право. В ином случае при отсутствии у регистратора сведений о том, что объект недвижимости приобретался за счет заемных средств, ипотека одновременно с правом зарегистрирована не будет.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов следует, что ипотека на земельные участки не была зарегистрирована одновременно с правом собственности третьего лица на земельные участки, в связи с чем в 2013 году истец обратился в Росреестр с заявлением о регистрации ипотеки. Причем на момент подачи заявления в отношении спорных земельных участков в ЕГРП уже было зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу Банка.

Согласно пункту 2 статьи 43 Закона об ипотеке последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

При этом с учетом положений абзаца второго пункта 1 статьи 43 и пунктов 5 и 6 статьи 20 Закона об ипотеке очередность залогодержателей определяется не по моменту возникновения права залога, а по дате совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что, поскольку право заявителя до момента обращения с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона ранее зарегистрировано не было, оно является последующим по отношению к зарегистрированному праву Банка.

Как следует из оспариваемого решения Росреестра, договорами залога недвижимости, заключенными между Банком и третьим лицом, установлено, что последующая ипотека земельных участков не допускается. Следовательно, доводы Росреестра о невозможности регистрации ипотеки в отсутствие уведомления Банка о последующей ипотеке признаны судом первой инстанции обоснованными.

Также обоснованным является утверждение Росреестра о необходимости подачи заявления о регистрации ипотеки в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, поскольку с учетом положений статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на находящиеся или строящиеся на этом земельном участке здания и сооружения. Положения пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке, предусматривающие, что при одновременной регистрации права собственности на объект недвижимости и обременения в отношении него отдельного заявления не требуется, в данном случае применимы быть не могут, поскольку в данном случае регистрация ипотеки осуществляется не одновременно с регистрацией права собственности.

В то же время, следует признать, что вывод Росреестра о том, что договором займа и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено использование денежных средств на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:13250:169; 78:13250:168; 78:13250:170 является ошибочным, поскольку эти земельные участки прямо поименованы в дополнительных соглашениях N 1 и N 2, а в дополнительном соглашении N 3 указано, что стороны конкретизировали целевое назначение выданного денежного займа в дополнение в дополнительным соглашениям N 1 и N 2.

Кроме того, Управление, ссылаясь на статью 44 Закона об ипотеке, указывает, что в его адрес не было представлено доказательств уведомления залогодержателя об имеющейся ипотеке. Соответственно, отказ в государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона в отношении спорных объектов правомерен.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2013 г. по делу N А56-47977/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Т.А. Кашина М.А. Шестакова