Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 июня 2014 г. N Ф07-3035/14 по делу N А42-4566/2013

02 июня 2014 г.

Дело N А42-4566/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Кадулина А.В.,

судей Сергеевой И.В. и Грачевой И.Л.,

при участии от индивидуального предпринимателя Баранова В.Н. представителя Бубнова Г.Н. (доверенность от 30.07.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 13.09.2013 (судья Варфоломеев С.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А42-4566/2013,

установил:

индивидуальный предприниматель Баранов Владимир Николаевич, (ОГРНИП 307510308900049) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска Мурманской области, место нахождения: 184250, Мурманская обл., г. Кировск, пр. Ленина, д. 16, ОГРН 1025100561463 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого предпринимателем нежилого помещения общей площадью 118,3 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Кировск, Олимпийская ул., д. 12, и обязании Комитета заключить с заявителем договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции от 13.09.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.01.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм процессуального и материального права, просит решение от 13.09.2013 и постановление от 31.01.2014 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Податель жалобы полагает, что Предприниматель не вправе требовать продажи ему спорного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), поскольку испрашиваемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и не поставлено на кадастровый учет. Кроме того податель жалобы указывает, что к компетенции Комитета не относятся полномочия по заключению договора купли-продажи испрашиваемого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества от 23.11.2001 N 91-2001 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 102,0 кв.м, расположенное по адресу: Мурманская обл., г. Кировск, Олимпийская ул., д. 12, на первом этаже, для использования под продовольственный магазин, сроком до 31.12.2008.

Дополнительными соглашениями стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: арендатору предоставляется нежилое помещение общей площадью 118,3 кв.м, расположенное по адресу: Мурманская обл., г. Кировск, Олимпийская ул., д. 12, на первом этаже. Срок договора аренды продлен до 01.01.2014.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предприниматель обратился в Комитет с заявлением от 24.06.2013 о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения, предусмотренное Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 28.06.2013 N 15-1482-ИП Комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права, ссылаясь на то, что объектами договоров купли-продажи, могут выступать только помещения, сформированные в качестве обособленных объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет, в связи с чем испрашиваемое помещение не может быть предметом договора купли-продажи.

Считая отказ Комитета не соответствующим Закону N 159-ФЗ и нарушающим его право на выкуп, предприниматель обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что заявитель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ, испрашиваемое помещение может быть сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из материалов дела следует, что по договору аренды предприниматель арендует помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 118,3 кв.м, расположенные на первом этаже, для использования под магазин. Согласно техническому паспорту указанные помещения не сообщаются с другими помещениями, имеют два самостоятельных выхода на улицу и два крыльца. Кроме того как следует из акта приема-передачи от 01.03.2003, нежилое помещение является изолированным от остального нежилого помещения.

Таким образом, суды, установив, что арендуемое помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и, по сути, является обособленным объектом, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета в реализации преимущественного права предпринимателя не соответствует законодательству и нарушает права заявителя.

Признав наличие у предпринимателя преимущественного права, суды обоснованно возложили на Комитет обязанность восстановить нарушенное право заявителя путем совершения предусмотренных Законом N 159-ФЗ действий, направленных на реализацию предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 13.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2014 по делу N А42-4566/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева И.В. Сергеева