|
28 мая 2014 г.
|
Дело N А56-889/2013
|
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе
председательствующего Гафиатуллиной Т.С.,
судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,
при участии от Комитета по управлению городским имуществом Коха Н.В. (доверенность от 16.01.2014), от негосударственного пенсионного фонда "Капитан" Тимофеева А.В. (доверенность от 20.05.2014), Гребенщиковой О.А. (доверенность от 20.05.2014),
рассмотрев 21.05.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу негосударственного пенсионного фонда "Капитан" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-889/2013,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к негосударственному пенсионному фонду "Капитан", место нахождения: 195248, Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 84, ОГРН 1037811011150 (далее - Фонд), об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 2-Н, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 8, корп. 2, лит. А, по цене 1 261 603 руб., состоящей из рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков, связанных с расходами собственника, которые ему предстоит понести для восстановления нарушенного права при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд.
Решением от 24.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.02.2014, суды обязали Фонд заключить с Комитетом договор купли-продажи спорного нежилого помещения в редакции проекта договора истца по цене 1 526 000 руб.
В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 24.10.2013 и постановление от 04.02.2014 отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как указывает податель жалобы, нормы права, регулирующие вопросы изъятия земельных участков и возмещения стоимости расположенных на них объектов недвижимого имущества, не содержат каких-либо исключений из правила о равноценной компенсации стоимости объектов, являющихся аварийными и подлежащих сносу; размер выкупной цены занижен по сравнению с рыночной стоимостью изымаемого имущества; заключение эксперта от 16.07.2013 N 13-308-Б-А56-889/2013 "По определению выкупной цены подлежащего изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2011 N 766, нежилого помещения 2Н, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 8, к. 2, лит. А, кад. N 78:8103:0:12:1 с учетом требований ч. 2, ст. 281 ГК РФ, ч. 4, ст. 57 ЗК РФ" (далее - Заключение эксперта), выполненное обществом с ограниченной ответственностью "ПетроЭксперт", содержит недостатки, которые привели к установлению недостоверной рыночной стоимости изымаемого имущества; суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Аналитический консультационный центр "Департамент профессиональной оценки" (далее - Центр), выполнившее отчет от 25.03.2013 N 03/028/0702 "Об оценке права требования по возмещению убытков от лишения прав собственности на объект, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 8, корп. 2, лит. А, пом. 2Н общей площадью 401,9 кв.м."; суды приняли пункты 2.2, 3.1.1, 3.1.7, 6.1 в редакции Комитета без учета интересов Общества.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Фонда поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражал.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Фонд является собственником нежилого помещения 2-Н площадью 401,9 кв.м с кадастровым номером 78:8103:0:12:1, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 8, корп. 2, лит. А.
Заключением от 15.05.2007 N 8 межведомственной комиссии, назначенной распоряжением администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 03.03.2005 N 306-р, многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 8, корп. 2, признан аварийным и подлежащим сносу.
Администрацией Кировского района Санкт-Петербурга 03.08.2007 принято распоряжение N 1142-р "О признании многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Двинская, дом 8, корпус 2, аварийным и подлежащим сносу".
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2011 N 766 "Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Двинская ул., д. 8, корп. 2, литера А" принято решение для государственных нужд Санкт-Петербурга изъять путем выкупа земельный участок площадью 1087 кв.м с кадастровым номером 78:15:8103:17, расположенный по названному адресу, а также находящиеся в частной собственности нежилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на данном участке; Комитету поручено осуществить юридические действия, связанные с изъятием нежилых помещений в связи с изъятием земельного участка; Комитету по строительству поручено осуществить функции государственного заказчика на выполнение работ по сносу многоквартирного дома.
Письмом от 11.09.2012 N 25608-12 Комитет предложил Фонду в срок до 01.10.2012 рассмотреть вопрос о заключении договора купли-продажи помещения, сославшись на то, что годичный срок с момента уведомления собственника помещения о предстоящем изъятии истек 22.08.2012.
Письмом от 06.12.2012 N 34677-22 Комитет предложил Фонду в срок до 20.12.2012 принять решение о заключении с Комитетом договора купли-продажи помещения в прилагаемой редакции по цене, определенной на основании отчета от 28.09.2012 N 090812, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Петербургская оценочная компания" (далее - Компания), об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, равной 1 261 603 руб., а также направил проект договора купли-продажи, копии названного отчета об оценке и экспертного заключения N 31-2-0679/2012 на данный отчет.
Письмом от 18.01.2013 N 42-2013И Фонд сообщил Комитету о том, что письмо от 06.12.2012 N 34677-22 получено Фондом 20.12.2012 и что выкупная цена объекта является заниженной, а также направил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи помещения.
Комитет, ссылаясь на то, что в протоколе разногласий не указана цена подлежащего выкупу помещения, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обязали Фонд заключить с Комитетом договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 1 526 000 руб. в редакции проекта договора истца, взяв за основу заключение судебной экспертизы и придя к выводу, что иные условия договора, изложенные в проекте, соответствуют действующему законодательству и не нарушают прав ответчика.
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется федеральным законодательством (земельным и гражданским).
Согласно пункту 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и по основаниям, приведенным в указанной норме права.
Согласно пункту 1 статьи 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282, 284 - 286 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 3 статьи 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
В силу пункта 1 статьи 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муни
