Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 г. N 13АП-26577/13

г. Санкт-Петербург

04 февраля 2014 г.

Дело N А56-889/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Аристарова А.Л. доверенность от 12.12.2013 г.

от ответчика: Гребенщикова О.А. доверенность от 21.11.2013 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26577/2013) Негосударственного пенсионного фонда "Капитан" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2013 г. по делу N А56-889/2013 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к Негосударственному пенсионному фонду "Капитан"

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург Город, Смольный Проезд, ОГРН: 1027809244561 (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Негосударственному пенсионному фонду "Капитан", место нахождения: 195248, Санкт-Петербург г, Революции ш, 84, ОГРН: 1037811011150 (далее - Фонд) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 2-Н, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Двинская ул., д. 8, корп. 2, литера А по цене 1 261 603 руб., состоящей из рыночной стоимости объекта недвижимости, составляющей 1 213 080 руб., без учета НДС, и суммарной величины рыночной стоимости убытков, связанных с расходами собственника, которые ему необходимо будет произвести для восстановления нарушенного права при изъятии объекта оценки для государственных нужд, составляющей 48 523 руб., определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.09.2012 г. N 090812, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Петербургская оценочная компания".

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 24.10.2013 г. обязал Негосударственный пенсионный фонд "Капитан" заключить с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга договор купли-продажи нежилого помещения 2-Н, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Двинская ул., д. 8, корп. 2, литера А, по цене 1 526 000 руб. в редакции проекта договора, представленного истцом.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение от 24.10.2013 г. изменить, принять по делу новый судебный акт, которым установить в указанном договоре рыночную стоимость изымаемого недвижимого имущества и убытков, причиненных собственнику изъятием имущества, а также установив иные условия договора в формулировках, не нарушающих прав ответчика и требования действующего законодательства.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права; судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела и выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя истца, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Фонд является собственником нежилого помещения 2Н, кадастровый номер 78:8103:0:12:1, площадью 401,9 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 8, корп. 2, литера А.

15.05.2007 г. межведомственной комиссией, назначенной распоряжением администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 03.03.2005 г. N 306-р, многоквартирный жилой дом по адресу: ул. Двинская, д. 8, корпус 2, признан аварийным и подлежащим сносу, о чем составлено соответствующее заключение.

Распоряжением Администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 03.08.2007 г. N 1142-р многоквартирный дом по адресу: ул. Двинская, д. 8, корпус 2, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2011 г. N 766 принято решение об изъятии путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка площадью 1087 кв. м, кадастровый номер 78:15:8103:17, расположенного по адресу: Двинская ул., д. 8, копр. 2, литера А, а также находящихся в частной собственности нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по указанному адресу. Пунктом 2 постановления установлена обязанность КУГИ осуществить юридические действия, связанные с изъятием нежилых помещений, а пунктом 3 постановления - обязанность Комитета по строительству после выполнения пункта 2 постановления осуществить функции государственного заказчика на выполнение работ по сносу многоквартирного дома.

Письмом от 11.09.2012 г. N 25608-12 КУГИ предложил Фонду в срок до 01.10.2012 г. рассмотреть вопрос о заключении договора купли-продажи, указав, что годичный срок с момента уведомления собственника помещения о предстоящем изъятии истек 22.08.2012 г.

Письмом от 06.12.2012 г. N 34677-22 КУГИ предложил Фонду в срок до 20.12.2012 г. принять решение о заключении с Комитетом договора купли-продажи помещения в прилагаемой редакции по цене, определенной в результате оценки, составляющей 1 261 603 руб., а также направил проект договора и копию отчета об оценке от 28.09.2012 г. и экспертного заключения на данный отчет.

Письмом от 18.01.2013 г. Фонд сообщил КУГИ, что письмо от 06.12.2012 г. получено Фондом лишь 20.12.2012 г., а также направил протокол разногласий, в котором указал, что выкупная цена является заниженной, Фондом принимаются меры, направленные для проведения независимой оценки. Также Фонд в протоколе разногласий выразил несогласие с редакцией некоторых пунктов договора купли-продажи.

Поскольку в протоколе разногласий ответчиком не указана цена подлежащего выкупу помещения, КУГИ в соответствии с положениями статьи 282, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с требованием об обязании заключить договор купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Согласно пункту 2 этой же статьи Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно отчету об оценке от 24.09.2012 г. N 090812, подготовленному по заказу КУГИ, суммарная величина убытков, причиненных собственнику в случае изъятия помещения, по состоянию на 07.06.2011 г., составляет 48 523 руб., а доля стоимости помещения 2н в рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.06.2011 г. составляет 1 213 080 руб.

Ответчиком в материалы дела представлен отчет об оценке от 25.03.2013 г. N 03/028/0702, согласно которому размер убытков Фонда от лишения права собственности на помещение 2Н, общей площадь 401,9 кв. м, составляет 21 477 000 руб.

Учитывая значительную разницу выкупной цены в представленных отчетах, судом по ходатайству КУГИ назначена судебная экспертиза на предмет определения выкупной цены подлежащего изъятию помещения.

Согласно заключению эксперта от 16.07.2013 г. N 13-308-Б-А56-889/2013 выкупная цена подлежащего изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга нежилого помещения 2Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Двинская, д. 8, к. 2, литера А, кадастровый номер 78:8103:0:12:1 с учетом требований пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, составляет 1 526 000 руб.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь статьями 239, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований КУГИ и установлении цены выкупаемого имущества на основании заключения эксперта от 16.07.2013 г. N 13-308-Б-А56-889/2013 в размере 1 526 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на неправомерность определения экспертом выкупной цены изымаемого имущества как стоимости доли в общей собственности.

Апелляционный суд не соглашается с данным доводом апелляционной жалобы поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, эксперт с учетом положений ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме, а также признания дома в целом находящимся в аварийном состоянии, то есть не подлежащим эксплуатации, правомерно определил рыночную стоимость выкупаемого объекта путем определения рыночной стоимости доли земельного участка, соответствующей отношению площади помещения 2Н к площади здания. При этом экспертом правомерно оценивалась доля стоимости нежилого помещения в общей стоимости объекта недвижимости (здания и земельного участка, на котором данное здание расположено).

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которые даны в Информационном письме от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), отмечает, что суду первой инстанции необходимо было назначить проведение экспертизы отчета от 25.03.2013 г. N 03/028/0702 на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации, а не назначать проведение повторной оценки в порядке судебной экспертизы.

Апелляционный суд не соглашается с данным доводом апелляционной жалобы в связи со следующим.

Как разъяснено в Информационном письме N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из данных разъяснений следует, что назначение независимой оценки отчета оценщика является правом, а не обязанностью арбитражного суда.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представленный в материалы дела отчет от 25.03.2013 г. N 03/028/0702 суд первой инстанции не принял в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку оценщик в рамках затратного подхода для расчета убытков рассчитал стоимость предоставления равноценной площади в новом здании, которое будет построено на земельном участке после сноса старого здания; в рамках сравнительного подхода - определил размер компенсации убытков за счет предоставления равноценной площади нежилых помещений офисного типа, расположенных приближенно к ул. Двинская, использовав метод сравнения продаж; а в рамках доходного подхода - размер убытков определен исходя из расходов Фонда на снятие равнозначных помещений в аренду приближенно по местоположению к объекту недвижимости, в то время как многоквартирный дом, в котором расположено спорное помещение 2Н, признан аварийным и подлежащим сносу, независимо от обстоятельства его изъятия.

С учетом пояснений эксперта Леонтьевой Л.Ю. по заключению экспертизы и на возражения ответчика, а также оценив экспертное заключение на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, апелляционный суд также отклоняет доводы жалоба в порядке оспаривания заключения эксперта и соглашается с выводом суда о достоверности величины выкупной цены, определенной в экспертном отчете.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

С учетом вышеизложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 октября 2013 года по делу N А56-889/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина