Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2014 г. N Ф07-3420/14 по делу N А56-47557/2013

10 июня 2014 г.

Дело N А56-47557/2013

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Асмыковича С.А. (доверенность от 17.02.2014); от общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление" Дарчиева С.С. (доверенность от 18.05.2014),

рассмотрев 10.06.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А56-47557/2013 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление" (далее - Общество), о взыскании 449 081 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период 01.01.2013 по 30.09.2013, 50 390 руб. 36 коп. пеней за просрочку платежей за периоды 01.02.2013 - 31.03.2013, 11.04.2013 - 30.06.2013, 11.07.2013 - 29.07.2013, о расторжении договора аренды от 14.03.2012 N 21-ЗК03884 и выселении ответчика с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Белградская улица, участок 20, (у дома 9, литера А).

Решением от 04.10.2013 иск удовлетворен.

Апелляционный суд постановлением от 11.02.2014 изменил указанное решение, изложив его резолютивную часть следующим образом: "Взыскать с ООО "Ремонтно-эксплуатационное управление" (адрес: 190020, Россия, Санкт-Петербург, Курляндская ул. 36-38; ОГРН: 1117847531350) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный проезд; ОГРН: 1027809244561) 449 081 руб. 95 коп. задолженности, 50 390 руб. 36 пеней. В части требования о расторжении договора иск оставить без рассмотрения. В остальной части иска отказать".

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 11.02.2014 в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в удовлетворении требования о выселении, решение от 04.10.2013 в отмененной части оставить без изменения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании Комитет поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность судебных актов проверена кассационным судом в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.03.2012 N 21-ЗК03884 аренды земельного участка площадью 544 кв. м, с кадастровым номером 78:13:7457:1039, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Белградская улица, участок 20 (у дома 9, литера А), Зона 6, для использования под временный павильон автомойки, магазин по продаже автозапчастей и кафе, сроком до 13.03.2015.

По акту приема-передачи от 14.03.2012 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.4 величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 817 329 руб. 17 коп.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы) до 31 января.

Пунктом 5.3 договора установлена ответственность арендатора за нарушение пунктов 3.4 и 3.5 договора в виде пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.3.3 договора при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

Комитет направил Обществу претензию от 12.06.2013 с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также в срок до 26.06.2013 явиться в Комитет для заключения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и освобождении земельного участка.

Поскольку требования претензии не были выполнены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции установил, что требование о расторжении договора не подлежит рассмотрению в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, основания для удовлетворения требования о выселении отсутствуют.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемый судебный акт является законным и должен быть оставлен без изменения.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) претензию от 12.06.2013, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

При этом апелляционный суд правомерно указал, что установленный в претензии срок для исполнения обязательства не может быть признан разумным, поскольку к дате, указанной истцом для подписания соглашения о расторжении договора, срок для исполнения обязательства не истек.

Довод жалобы о разумности пятнадцатидневного срока для исполнения денежного обязательства, по существу направлен на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных апелляционным судом и получивших соответствующую оценку, что выходит за пределы компетенции кассационной инстанции, предусмотренные статьей 286 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 30 информационного письма N 66 необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Между тем истец в нарушение требований пункта 65 АПК РФ не представил надлежащих доказательств направления претензии от 12.06.2013 ответчику: приложенный к исковому заявлению список заказных писем не содержит даты их отправки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ оставил требование о расторжении договора аренды без рассмотрения.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для выселения ответчика и удовлетворения иска в этой части отсутствуют.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А56-47557/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин