Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2014 г. N Ф07-3016/14 по делу N А13-10023/2013

09 июня 2014 г.

Дело N А13-10023/20133

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от предпринимателя Тишинской Т.И. представителя Проворова Е.Л. (доверенность от 15.08.2013), от Департамента имущественных отношений Вологодской области Момотовой Л.В. (доверенность от 09.01.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тишинской Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31.10.2013 (судья Селиванова Ю.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 (судьи Тарасова О.А., Виноградова Т.В., Ралько О.Б.) по делу N А13-10023/2013,

установил:

Индивидуальный предприниматель Тишинская Татьяна Ивановна, ОГРНИП 304353804400069, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Вологодской области, место нахождения: 160009, Вологодская обл., г. Вологда, Предтеченская ул., д. 72, ОГРН 1033500036998 (далее - Департамент), от 05.08.2013 N 6-2-5/5624 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Великий Устюг, Советский пр., д. 131; обязании Департамента совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права предпринимателя на приобретение в собственность указанного недвижимого имущества (помещений первого этажа N 1, 2, 4 общей площадью 90,3 кв. м согласно техническому паспорту от 20.07.2010).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культуры и охраны объектов культурного наследия Вологодской области, в настоящее время переименованный в Департамент культуры, туризма и охраны объектов культурного наследия Вологодской области, место нахождения: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, Советский пр., д. 6, ОГРН 1093525007344 (далее - Департамент культуры).

Решением от 31.10.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель Тишинская Т.И. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, противоречие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, не основан на материалах дела вывод судов о том, что здание, в котором находятся арендуемые помещения, относится к выявленным объектам культурного наследия или к объектам культурного наследия регионального значения; имеющимися в деле доказательствами подтверждается факт использования заявителем с момента заключения договора аренды помещений N 1, 2, 4; приватизация арендуемых помещений не может быть проведена иным способом, кроме как в порядке реализации преимущественного права арендатора; на основе спорных помещений может быть сформирован самостоятельный объект недвижимости.

Департамент в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что выводы судов являются правильными; предприниматель не доказала наличие предусмотренных законом условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность; принятие органами власти Вологодской области решения о приватизации здания как единого объекта не противоречит законодательству о приватизации; у уполномоченного органа отсутствует обязанность выделить в качестве самостоятельного объекта нежилое помещение в здании.

В судебном заседании представитель предпринимателя Тишинской Т.И. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Департамента против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Департамент культуры о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и предприниматель Тишинская Т.И. (арендатор) с участием государственного образовательного учреждения "Профессиональное училище N 3" заключили договор от 14.11.2003 N 265 аренды нежилых помещений (помещения N 1, 2, 5 и часть помещения N 3 площадью 11,9 кв. м по плану техпаспорта) общей площадью 90,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: Вологодская обл., г. Великий Устюг, Советский пр., д. 131, для использования под магазин.

В ходе проверки использования областного имущества установлено, что арендатор занимает помещения N 1, 2, 4 площадью 90,3 кв. м (по плану техпаспорта от 20.07.2010); в арендованных помещениях произведена перепланировка - снесена перегородка между помещениями N 4 и 5, в результате чего изменился номер помещения (N 4) и площадь, часть помещения N 3 арендатором не используется.

В июле 2013 года предприниматель обратилась в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений N 1, 2, 4 общей площадью 90,3 кв. м.

Письмом от 05.08.2013 Департамент сообщил об отсутствии оснований для приобретения Тишинской Т.И. испрашиваемых помещений, поскольку фактически предприниматель использует помещения не в соответствии с заключенным договором аренды.

Предприниматель Тишинская Т.И., считая, что имеются все предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) условия для приобретения арендуемого недвижимого имущества в собственность, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Статьей 3 названного Закона субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в данной статье, в частности, если арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Суды отказали предпринимателю Тишинской Т.И. в удовлетворении требований по тем мотивам, что помещения, в отношении которых предприниматель просила заключить с ней договор купли-продажи, не соответствуют предмету заключенного сторонами договора аренды, а также не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Между тем судами не учтено следующее.

Тишинская Т.И. обратилась в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещений на основании договора аренды от 14.11.2003 N 265, действовавшего в течение почти десяти лет до подачи заявления. Договор исполнялся сторонами, претензий по поводу ненадлежащего исполнения каких-либо обязательств по договору, ни в части внесения арендных платежей за используемые помещения, ни в части проведения самовольных перепланировок либо изменения переданного в аренду имущества арендодатель арендатору не предъявлял. Из материалов дела не следует, что в течение срока действия договора между сторонами имелись разногласия по поводу того, какие помещения переданы в аренду и фактически используются арендатором. Изменение нумерации помещений, демонтаж и установка отдельных внутренних перегородок при сохранении внешних границ предоставленных помещений не может служить достаточным основанием для утверждения о том, что в настоящее время предприниматель использует иное имущество, чем было предоставлено по договору аренды.

Отказ в удовлетворении заявленных требований по тем мотивам, что испрашиваемые помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости, также нельзя признать правильным. Испрашиваемые Тишинской Т.И. помещения находятся в двухэтажном здании "мастерские, столовая" площадью 977,6 кв. м, в отношении которого зарегистрировано право собственности Вологодской области. Суды указали на невозможность заключения договора купли-продажи имущества, в отношении которого не осуществлен государственный кадастровый учет. Однако суды, процитировав пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, не учли, что согласно разъяснениям, содержащимся в данном пункте, реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части здания возможна, если на основе этой части может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Таким образом, передача в аренду части здания в виде нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Суды, констатировав, что такой объект отсутствует на момент подачи заявления, не выяснили, существует ли техническая возможность формирования объекта. Вывод апелляционного суда о невозможности обособления объекта основан только на объяснениях третьего лица при отсутствии в деле каких-либо письменных заключений компетентных органов и специалистов в подтверждение данного факта. Сославшись на непредставление заявительницей документов в обоснование возможности обособления помещений, апелляционный суд вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложил исключительно на предпринимателя бремя доказывания этого обстоятельства.

К тому же, в письме от 05.08.2013 Департамент, отказывая Тишинской Т.И. в реализации преимущественного права, указал только на несоответствие испрашиваемых помещений предмету договора аренды и не ссылался на невозможность выкупа помещений по причине того, что они не сформированы в самостоятельный объект.

Что касается нахождения спорных помещений в здании, являющемся, по информации Департамента культуры, объектом культурного наследия, то положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", устанавливающие условия и порядок приватизации объектов культурного наследия, не содержат ограничений относительно частей объектов культурного наследия.

Таким образом, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку судами неверно применены нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а выводы судов не соответствуют обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При повторном рассмотрении дела суду необходимо исходя из изложенного выше проверить наличие предусмотренных данным Законом оснований для реализации Тишинской Т.И. преимущественного права на выкуп испрашиваемых ею помещений; при оценке действий органов государственной власти Вологодской области, направленных на приватизацию здания в целом, учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31.10.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2014 по делу N А13-10023/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина