Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2014 г. N 14АП-11101/13

г. Вологда

21 февраля 2014 г.

Дело N А13-10023/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 февраля 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

при участии от индивидуального предпринимателя Тишинской Татьяны Ивановны ее представителя Проворова Е.Л. по доверенности от 15.08.2013, от Департамента имущественных отношений Вологодской области Момотовой Л.В. по доверенности от 09.01.2014 N 1д, от Департамента культуры, туризма и охраны объектов культурного наследия Вологодской области Исаковой О.Н. по доверенности от 10.01.2014 N 18-0011/14,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тишинской Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 октября 2013 года по делу N А13-10023/2013 (судья Селиванова Ю.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Тишинская Татьяна Ивановна (ОГРНИП 304353804400069) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Вологодской области (далее - департамент) от 05.08.2013 N 6-2-5/5624 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, - помещений N 1, 2, 4, общей площадью 90,3 кв. м, расположенных по адресу: Вологодская область, г. Великий Устюг, Советский проспект, д. 131 (далее - нежилые помещения, помещения N 1, 2, 4), и о возложении на ответчика обязанности совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права на приобретение в собственность указанных нежилых помещений согласно техническому паспорту от 20.07.2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культуры, туризма и охраны объектов культурного наследия Вологодской области (до переименования - Департамент культуры и охраны объектов культурного наследия Вологодской области; далее - департамент культуры).

Решением арбитражного суда заявителю отказано в удовлетворении требований.

Предприниматель не согласился с данным решением суда и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить, требования удовлетворить.

Податель жалобы считает, что оспариваемый отказ департамента не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере его предпринимательской деятельности. Предприниматель указывает на то, что в соответствии с заключенным договором им фактически использовались помещения N 1, 2, 4, 5, обозначенные в приложении к договору аренды и соответствующие помещениям N 1, 2, 4, обозначенным в техпаспорте на здание от 20.07.2010. При этом заявитель считает необоснованным утверждение ответчика о том, что испрашиваемые помещения не являются обособленными и не могут быть отчуждены в порядке, предусмотренном названным Законом. Предприниматель также считает, что положения законодательства об охране объектов культурного наследия, на которые ссылается ответчик, не препятствуют продаже спорных помещений.

Департамент в отзыве и его представитель в заседании суда апелляционной инстанции доводы, приведенные подателем жалобы, отклонили, сославшись на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Департамент культуры поддержал позицию, изложенную ответчиком.

Заслушав представителей заявителя, ответчика и третьего лица, изучив доводы, приведенные в жалобе, и письменные доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт отмене (изменению) не подлежит в силу следующего.

Как видно из материалов дела, ссылаясь на наличие права на приобретение нежилых помещений в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, предприниматель 22.07.2013 обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность помещений N 1, 2, 4, обозначенных в техпаспорте, составленном по состоянию на 20.07.2010 (том 1, листы 46-52).

Департамент отказал Тишинской Т.И. в реализации преимущественного права на приобретение указанных помещений, указав на то, что предприниматель использует помещения, которые предметом договора аренды не являются. Данный отказ ответчика изложен в письме от 05.08.2013 N 6-2-5/5624 (том 1, лист 36).

Тишинская Т.И. оспорила данный отказ департамента в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорные нежилые помещения находятся в двухэтажном здании "Мастерские, столовая" общей площадью 977,6 кв. м, с кадастровым номером 35:35:03/013/2010-201, расположенном по адресу: Вологодская область, город Великий Устюг, Советский проспект, д. 131. Данное здание является муниципальной собственностью.

Согласно договору аренды от 14.11.2003 N 265 (далее - договор аренды) предпринимателю преданы в аренду находящиеся в этом здании нежилые помещения N 1, 2, 5 и часть помещения N 3 для использования под магазин (том 1, листы 37-41). Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составаляет 90,9 кв. м

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Положениями, приведенными в статье 3 названного Закона (в редакции, действующий на момент обращения предпринимателя в департамент в заявлением о выкупе нежилых помещений), предусматривалось, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании указанного субъекта непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В данном случае из предъявленного в материалы дела договора аренды, приложения 1, схемы поэтажного плана к нему следует, что предметом данного договора являются помещения N 1, 2, 5 и часть помещения N 3 общей площадью 90,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Великий Устюг, Советский проспект, д. 131. Договор подписан предпринимателем без возражений.

Из приложенного к договору аренды поэтажного плана следует, что помещение N 1 имеет общую площадь 33,2 кв. м, помещение N 2 - 22,6 кв. м, помещение N 5 - 23,2 кв. м. Общая площадь помещений N 1, 2, 5 составляет 79 кв. м.

Предприниматель заявил о выкупе нежилых помещений N 1, 2, 4 общей площадью 90,3 кв. м, ссылаясь на фактическое использование данных помещений.

Податель жалобы утверждает, что в момент заключения договора ему фактически переданы помещения N 1, 2, 4 и 5, указывая при этом на отсутствие перегородки между помещениями N 4 и 5, которая значится в приложении 1 (том 1, лист 41, вторая сторона), а также на отсутствие доказательств, опровергающих эти доводы заявителя.

Данное утверждение подателя жалобы не является обоснованным.

В ходе рассмотрения дела в заседании суда апелляционной инстанции 29.01.2014 судом обозревался подлинник договора аренды и приложения 1 к этому договору, предъявленных ответчиком. Из приложения 1 следует, что помещения, сдаваемые в аренду, обозначены желтым цветом. Желтым цветом на этом документе обозначены помещения N 1, 2, 5 и часть помещения N 3. Свой экземпляр подлинников указанных документов предприниматель суду не представил.

Ссылка заявителя на письмо Великоустюгского государственного предприятия Вологодской области "Вологдатехинвентаризация" (далее -предприятие) от 16.09.2013 N 120 (том 2, лист 43) также подлежит отклонению.

В этом письме предприятие ссылается на то, что перегородка между помещениями N 4 и 5 демонтирована в период с 14.08.1985 по 02.02.2000.

Во исполнение определения апелляционного суда от 29 января 2014 года об истребовании доказательств предприятием представлены аналогичные сведения, а также сведения о том, что перегородка отсутствовала и на 24.11.2003. Вместе с тем согласно предъявленному предприятием во исполнение указанного определения суда техническому паспорту, в котором дата 14 сентября 1985 года исправлена на дату 24 ноября 2003 года, между помещениями N 4 и 5 перегородка обозначена.

Таким образом, на момент заключения договора аренды сведения, содержащиеся в приложении 1 к этому договору, соответствовали сведениям, отраженным в технической документации на спорные объекты, составленной по состоянию на дату заключения договора.

Как указано выше, договор подписан предпринимателем без возражений и замечаний.

Пояснения о том, что фактически перегородка отсутствовала, документально не подтверждены, поэтому не могут быть приняты во внимание судом.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о демонтаже спорной перегородки, в том числе актов осмотра, разрешений (согласований) на реконструкцию этой перегородки и иных документов, позволяющих сделать соответствующие выводы, суду не представлено.

Отсутствие спорной перегородки подтверждено только техпаспортом, составленным по состоянию на 20.07.2010 (том 1, листы 46-52).

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, доказательств внесения изменений в договор аренды в части арендуемых помещений, их характеристик и площадей, в материалы дела также не представлено.

Ссылки предпринимателя на заключение с бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования Вологодской области "Великоустюгский гуманитарно-педагогический колледж" дополнительного соглашения от 15.02.2013, в соответствии с которым указанное учреждение передает в аренду предпринимателю помещения N 1, 2, 4 общей площадью 90,3 кв. м, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Это соглашение составлено названным бюджетным учреждением и заявителем без участия департамента. Суд первой инстанции указал на то, что документов, свидетельствующих о согласии ответчика на заключение данного соглашения, наличие которого, в силу пункта 3 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае необходимо, суду не представлено.

В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на акт проверки от 18.12.2012 (том 1, лист 45), которым, по мнению предпринимателя, подтверждается наличие такого согласия ответчика.

Действительно, в пункте 2 данного акта департамент указал на необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды, уточняющего состав переданных в аренду помещений в соответствии с данными технического паспорта от 20.07.2010.

Вместе с тем департамент в названном акте не указывает на то, что такие изменения должны быть внесены в договор аренды с 01.09.2010.

Более того, в пункте 3 этого акта ответчик ссылается на необходимость урегулировать имущественно - правовые отношения по использованию части помещения N 4 по плану техпаспорта от 20.07.2012 в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Из этого следует, что вопрос об использовании в полном объеме помещения N 4 (согласно техпаспорту, составленному по состоянию на 24.11.2003 (помещения N 4 и 5)) не был решен до 18.12.2012.

Следовательно, предъявленными доказательствами не подтверждено соблюдение условия, установленного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в части использования на праве аренды помещения N 4, на которое претендует заявитель на основании заключенного договора.

Также суд апелляционной инстанции считает обоснованным утверждение ответчика о том, что арендуемое предпринимателем имущество не может быть отчуждено, поскольку не является самостоятельным объектом права.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При этом судом установлено и следует из материалов дела, что предоставленные предпринимателю по договору аренды нежилые помещения общей площадью 90,9 кв. м являются частью здания "Мастерские, столовая" общей площадью 977,6 кв. м, не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего здания (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.09.2010 серии 35-СК N 753741, технический паспорт).

При этом действующим законодательством прямо не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения в случае поступления заявления о приватизации части этого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Более того, как усматривается в материалах дела, воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемых помещений самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует.

Так, постановлением правительства Вологодской области от 24.09.2012 N 1121 в прогнозный план приватизации включено здание, расположенное по адресу: Вологодская область, г. Великий Устюг, Советский проспект, д. 131, как один объект и земельный участок.

Из этого следует, что волеизъявление собственника на продажу здания как единого объекта определено более чем за полгода до того, как общество обратилось с заявлением в департамент о выкупе нежилых помещений. Следовательно, оснований для вывода о том, что ответчик намеренно препятствует заявителю реализовать рассматриваемое право на выкуп имущества, в данном случае не имеется.

Податель жалобы ссылается на то, что ответчиком аукцион по продаже здания в 2013 года не проводился.

Между тем данный факт не свидетельствует о том, что собственник здания отказался от продажи здания как единого объекта. Как пояснил представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции, вопрос о продаже здания фактически приостановлен до рассмотрения судом настоящего судебного дела с целью исключения последующего притязания третьих лиц на спорный объект к покупателю этого имущества.

В обоснование своей позиции предприниматель также ссылается на то, что нежилые помещения обособлены, имеют отдельные входы и могут быть использованы в качестве самостоятельного объектов недвижимости.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что арендуемые предпринимателем помещения реконструированы в обособленный объект недвижимости и что в отношении них в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет.

Как правильно указал суд первой инстанции, часть здания, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может служить объектом купли-продажи.

Действительно, из техпаспорта, составленного по состоянию на 20.07.2010, на который ссылается предприниматель, следует, что помещения N 3 и 4 имеют проемы (том 1, лист 49).

Предприниматель претендует на помещения N 1, 2 и 4. Кроме того, как установлено судом, право заявителя на выкуп помещения N 4 предъявленными доказательствами не подтверждено.

Следовательно, помещение N 3 не учитывается при оценке указанного довода заявителя.

Наличие проема в помещении N 2, нанесенного в техпаспорте, при отсутствии документов, подтверждающих то, что в данном случае произведено устройство входной группы с соблюдением требований действующего законодательства, в том числе с соблюдением норм пожарной безопасности, само по себе не свидетельствует о том, что нежилые помещения обособлены и могут являться отдельным объектом, предназначенным для ведения деятельности.

При этом заявитель не привел никаких доводов в отношении того, что наличие одного проема является достаточным для соблюдения требований пожарной безопасности при использовании нежилых помещений в качестве самостоятельного обособленного объекта.

Ссылаясь на отсутствие у заявителя права на приватизацию нежилых помещений, третье лицо указывает на то, что спорные помещения являются частью здания - объекта культурного наследия "Усадьба Азовых" конца XVIII - начала XIX века. Данное здание внесено в перечень объектов исторического и культурного наследия и подлежит охране как выявленный памятник истории и культуры.

Из материалов дела следует, что здание, в котором находятся спорные нежилые помещения, является объектом культурного наследия регионального значения (том 2, листы 65-73).

Указанный объект включен в госсреестр памятников Вологодской области. Информация размещена на сайте www.cultinfo.ru - Культура в Вологодской области/историко-культурное наследие/госреестр памятников Вологодской области/г. Великий Устюг/список объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории города Великий Устюг/.

Как обоснованно указал представитель третьего лица, устройство отдельных входных групп в таком здании с целью обособления отдельных помещений для использования их в качестве самостоятельных объектов с нарушением внешнего облика здания, имеющего указанный статус, и без согласия на то соответствующего органа государственной власти противоречит положениям статьи 9 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Отсутствие соответствующих согласований не позволяет сделать вывод о том, что проемы, на которые ссылается предприниматель, могут рассматриваться в качестве отдельных входных групп при оценке довода об обособленности нежилых помещений.

При этом представитель третьего лица считает, что переустройство спорных помещений в обособленный объект повлечет нарушение целостности здания и его внешнего облика и ввиду этого считает обоснованными доводы ответчика о необходимости продажи здания как единого объекта.

Таким образом, оценив доводы стороны, обстоятельства рассматриваемого дела и приняв во внимание сложившуюся судебную практику, на которую имеются ссылки в обжалуемом решении (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июня 2013 года по делу N А05-12468/2012, от 07 октября 2013 года по делу N А56-61448/2012), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ ответчика не может быть признан не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 октября 2013 года по делу N А13-10023/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тишинской Татьяны Ивановны - без удовлетворения.

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

Т.В. Виноградова О.Б. Ралько