Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2014 г. N Ф07-6957/14 по делу N А56-60881/2013

07 октября 2014 г.

Дело N А56-60881/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Хард-Плюс" Вержака М.В. (доверенность от 09.12.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Каталовой А.С. (доверенность от 11.12.2013), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чистяковой Р.В. (доверенность от 30.12.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2014 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-60881/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Хард-Плюс", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 26, лит. А, ОГРН 1037800012755, ИНН 7801127876 (далее - ООО "Хард-Плюс"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), о взыскании 92 310 630 руб., в том числе 60 018 750 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.10.2010 по 17.04.2013 в связи с просрочкой передачи недвижимого имущества по договору аренды и договору купли-продажи и 32 291 880 руб. упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за период с 01.10.2010 по 04.04.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд имущества), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН 1027810256352, ИНН 7830002430, общество с ограниченной ответственностью "Мойка 22", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 22, ОГРН 1037867009817, ИНН 7813193464 (далее - ООО "Мойка 22").

Решением от 10.02.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 данное решение оставлено без изменения.

КУГИ в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение и нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, ООО "Мойка 22" знало о правах третьих лиц на спорный объект и могло обнаружить присутствие на объекте посторонних лиц при осмотре имущества; за период действия договора аренды ООО "Мойка 22" не обращалось с требованием о передаче ему помещений и не предъявляло арендодателю претензий о ненадлежащем исполнении обязанности передать имущество; истец отказался от подписания акта приема-передачи имущества, несмотря на то, что ему было известно о наличии прав третьих лиц на объект; расчет процентов необоснован, поскольку произведен на всю сумму предварительной платы за помещения общей площадью 10 395,8 кв. м, в то время как в пользовании третьего лица находились помещения площадью 932,1 кв. м; подача настоящего иска более чем через три года после проведения торгов и заключения договора купли-продажи свидетельствует о злоупотреблении правом; по требованиям, связанным с неисполнением обязательств по договору аренды, истек срок исковой давности; размер упущенной выгоды не подтвержден надлежащими доказательствами.

ООО "Хард-Плюс" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что ООО "Мойка 22" было вправе не принимать исполнение по частям; на момент заключения договора купли-продажи от 13.09.2010 N 9635-ПА вступившими в законную силу судебными актами договор аренды от 03.10.91 с обществом с ограниченной ответственностью "Центр Плюс" (далее - ООО "Центр Плюс") был признан недействующим, в связи с чем покупатель не знал и не мог знать об обременении приобретаемого имущества правами третьих лиц; обязательство по передаче помещений 1Н, 6Н, 48Н не было исполнено по договору аренды; в связи с неисполнением продавцом обязанности передать недвижимое имущество как единый комплекс покупатель вправе начислить проценты на всю сумму предварительной оплаты; срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора аренды от 20.06.97 N 00-А003337(10), не пропущен с учетом признания КУГИ обязанности передать имущество при подписании дополнительного соглашения от 27.05.2010 N 2; размер упущенной выгоды доказан истцом с разумной степенью достоверности.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Хард-Плюс" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель Фонда имущества поддержал позицию КУГИ.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ и закрытое акционерное общество "Петербургское агентство недвижимости" (далее - Агентство) заключили договор от 20.06.97 N 00-А003337(10) аренды здания, являющегося памятником истории и культуры федерального значения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 26, лит. А, для проведения капитального ремонта и реконструкции с дальнейшим использованием под торгово-гостиничный комплекс сроком на 49 лет.

Согласно пункту 1.1 договора общая площадь здания составляет 11 078,7 кв. м, из которых в аренду передана площадь 10 921,3 кв. м (за исключением жилых квартир).

Дополнительным соглашением от 27.02.2008 N 1 права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "Малый Гостиный Двор" (далее - Малый Гостиный Двор); указано, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 10 646,7 кв. м.

Дополнительным соглашением от 27.05.2010 N 2 в связи с реорганизацией Малого Гостиного Двора арендатор заменен на ООО "Мойка 22"; уточнен перечень передаваемых в аренду помещений в здании, общая площадь которых составила 10 617,3 кв. м.

На основании протокола от 08.09.2010 об итогах аукциона Фонд имущества (продавец) и ООО "Мойка 22" (покупатель) заключили договор от 13.09.2010 N 9635-ПА купли-продажи объекта общей площадью 10 395,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 26, лит. А, пом. 1Н - 6Н, 8Н - 10Н, 14Н, 16Н - 22Н, 24Н, 25Н, 27Н - 30Н, 35Н - 44Н, 48Н - 61Н, 1ЛК, 2ЛК, по цене 291 000 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Согласно пункту 3.3 договора передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами в трехдневный срок с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта.

В пункте 4.1.1 договора указано на обременение объекта арендой на основании договора от 20.06.97 N 00-А003337(10), дополнительных соглашений от 25.05.2009 N 1 и от 27.05.2010 N 2 сроком по 20.06.2046 с целью проведения капитального ремонта и реконструкции с дальнейшим использованием под торгово-гостиничный комплекс; констатировано, что в порядке авансирования внесены денежные средства, составляющие арендную плату по договору аренды за период по 20.06.2046.

Пунктом 6.2.1 договора предусмотрены особые условия для случая, если в отношении объекта действует договор аренды, арендатором по которому является покупатель и по которому в порядке авансирования внесены денежные средства.

Денежные средства в оплату объекта перечислены покупателем платежным поручением от 12.10.2010 N 8614.

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 17.04.2013.

Переход к покупателю права собственности на помещения общей площадью 10 395,8 кв. м в здании зарегистрирован 25.07.2013, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АЗ N 032782.

По договору от 16.09.2013 уступки права требования ООО "Мойка 22" уступило ООО "Хард-Плюс" все денежные права (требования) к КУГИ, Фонду имущества, городу Санкт-Петербургу, связанные с ненадлежащим исполнением должниками обязанностей по договору аренды от 20.06.97 N 00-А003337(10) и договору купли-продажи от 13.09.2010 N 9635-ПА, в том числе право требовать уплаты процентов на основании пункта 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с просрочкой исполнения продавцом по договору купли-продажи обязанности передать объект общей площадью 10 395,8 кв. м, а также право требовать возмещения убытков на основании статьи 15 Кодекса в связи с просрочкой исполнения арендодателем по договору аренды и продавцом по договору купли-продажи обязанности передать во владение и пользование правообладателя помещения 1Н, 6Н, 48Н, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 26, лит. А.

ООО "Хард-Плюс" на основании договора уступки права требования, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности передать недвижимое имущество по договору купли-продажи и договору аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела стороны подтвердили, что предметом аренды по договору от 20.06.97 N 00-А003337(10) и продажи по договору от 13.09.2010 N 9635-ПА являлось все здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 26, лит. А, за исключением жилых квартир; изменение общей площади сдаваемых в аренду помещений и их нумерации связано с изменениями в документах технического учета здания.

Как выяснено в процессе рассмотрения дела, до заключения договора аренды с Агентством в отношении помещений площадью 932,1 кв. м в том же здании был заключен договор аренды от 03.10.91 с правопредшественником ООО "Центр Плюс".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2009 по делу N А56-24300/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010, ООО "Центр Плюс" по требованиям КУГИ выселено из занимаемых им нежилых помещений площадью 932,1 кв. м; отказано в удовлетворении встречного иска общества о признании действующим договора аренды от 03.10.91. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2010 данные судебные акты оставлены без изменения.

Однако постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 11408/10 состоявшиеся по названному делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2011, принятым по результатам повторного рассмотрения указанного дела, в удовлетворении исковых требований КУГИ и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге отказано; договор аренды от 03.10.91 признан действующим. В рассмотрении дела N А56-24300/2009 первоначально участвовало Агентство, а в процессе повторного рассмотрения дела к участию в нем было привлечено ООО "Мойка 22".

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 13.09.2010 N 9635-ПА имелись вступившие в законную силу судебные акты о выселении ООО "Центр Плюс" из помещений в спорном здании. Однако спустя несколько месяцев после заключения этого договора права ООО "Центр Плюс" на владение и пользование помещениями в здании были восстановлены.

Впоследствии постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А56-72077/2011, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 21.03.2013, по иску КУГИ договор аренды от 03.10.91 расторгнут; ООО "Центр Плюс" выселено из нежилых помещений 1Н, 6Н, 48Н в указанном выше здании.

По окончании рассмотрения дела N А56-72077/2011 имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 13.09.2010 N 9635-ПА, в полном объеме передано продавцом покупателю по акту от 17.04.2013.

Удовлетворяя исковые требования в заявленной сумме, суды исходили из того, что обязательство передать имущество исполнено КУГИ только 04.04.2013, в связи с чем покупатель, одновременно являвшийся арендатором этого имущества, вправе на основании статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации начислить на сумму предварительной оплаты проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период просрочки передачи имущества, а также в соответствии со статьями 15, 398, 611 Кодекса потребовать возмещения убытков. При этом проценты начислены истцом на всю сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи, а убытки определены в виде упущенной выгоды в размере арендной платы, которую мог бы получить арендатор и покупатель в случае сдачи фактически не переданных ему помещений в субаренду.

Между тем судами не учтено следующее.

В судебном заседании представитель ООО "Хард-Плюс" не отрицал, что иные помещения в здании, за исключением занятых ООО "Центр Плюс", находились в фактическом владении и пользовании ООО "Мойка 22", которое сдавало их в субаренду. По условиям договора аренды от 20.06.97 N 00-А003337(10), заключенного с КУГИ, здание передавалось арендатору с целью капитального ремонта и реконструкции. Доказательства того, что арендатор приступил к проведению капитального ремонта и реконструкции, а также что проведение работ и подготовка документации были невозможны по причине непредоставления арендодателем части помещений в здании, в деле отсутствуют. Таким образом, фактически арендатор, впоследствии выступивший покупателем, принял предусмотренное статьей 311 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение по частям, имел реальную возможность владеть и пользоваться зданием в части, не занятой ООО "Центр Плюс", в то время как не освобожденная указанным лицом часть помещений составляет по площади менее 1/10 от площади приобретенного ООО "Мойка 22" здания.

В таком случае, поскольку покупатель фактически владел и пользовался большей частью приобретенного объекта и отсутствуют доказательства нарушения в отношении этой части прав арендатора и покупателя, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на всю сумму предварительной оплаты представляется необоснованным.

Требование о взыскании убытков заявлено ООО "Хард-Плюс" в связи с неисполнением ответчиком обязанности передать имущество как по договору купли-продажи, так и по договору аренды.

До принятия судом решения КУГИ заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, связанным с ненадлежащим исполнением основанного на договоре аренды от 20.06.97 N 00-А003337(10) обязательства передать имущество арендатору.

Суды отклонили заявление ответчика о применении исковой давности со ссылкой на дополнительное соглашение от 27.05.2010 N 2, посчитав, что данным дополнительным соглашением арендодатель признал свою обязанность передать объект недвижимости, включая спорные помещения 1Н, 6Н, 48Н.

Однако при разрешении вопроса об исковой давности суды также не приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 2.1.1 договора аренды от 20.06.97 N 00-А003337(10) арендодатель обязался передать объект поэтапно, по мере освобождения помещений арендаторами и пользователями в установленном законом порядке, в срок до 31.12.97 по актам сдачи-приемки. Таким образом, начиная с 01.01.98 в силу пункта 3 статьи 611 и статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор был вправе истребовать от арендодателя имущество, являющееся предметом аренды, и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Поскольку срок исполнения арендодателем обязанности передать имущество определен договором, в соответствии с пунктом 2 статьи 200 названного выше Кодекса срок исковой давности, составляющий в данном случае три года, по требованиям, связанным с неисполнением этой обязанности, начал течь с 01.01.98 и заканчивался 01.01.2001. Доказательства, подтверждающие совершение обязанным лицом в указанный период (до 01.01.2001) действий, свидетельствующих о признании долга, что влечет перерыв течения срока, в деле отсутствуют, и истец на такие доказательства либо обстоятельства не ссылался. Совершение подобных действий после истечения срока исковой давности не имеет правового значения для исчисления срока исковой давности и не влечет его восстановления. Кроме того, расценив дополнительное соглашение от 27.05.2010 N 2 как подтверждение признания КУГИ своей обязанности передать объект нежилого фонда, суды при толковании его содержания не применили правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и не выяснили, на изменение каких именно условий договора аренды была направлена воля сторон при его подписании.

При таком положении кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку выводы судов не соответствуют обстоятельствам спора, а дело должно быть направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При повторном рассмотрении требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами суду с учетом того, что большая часть помещений (более 90 процентов площади) находилась во владении и пользовании ООО "Мойка 22", необходимо проверить обоснованность начисления процентов на всю сумму предварительной оплаты; при разрешении вопроса об исковой давности по требованиям в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды следует учесть изложенное выше.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.08.2014 исполнение решения от 10.02.2014 было приостановлено. В связи с отменой обжалуемых судебных актов исполнение по ним не производится.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу N А56-60881/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина