Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 октября 2014 г. N Ф07-7346/14 по делу N А21-9863/2013

20 октября 2014 г.

Дело N А21-9863/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 14.10.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.01.2014 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-9863/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евробалт плюс", место нахождения: 236016, Калининград, Яновская ул., д. 7, ОГРН 1103925023234, ИНН 3917508136 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлениями о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Зеленоградский район", место нахождения: 238530, Калининградская обл., г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5а, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), в продлении срока действия договоров аренды от 24.01.2011 N 11-КЗО/2011 и от 03.09.2012 N 370-КЗО/2012, а также об обязании Администрации продлить срок действия указанных договоров на 3 года.

Определением от 16.12.2013 дела по указанным заявлениям объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением общего номера А21-9863/2013.

Решением от 24.01.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.06.2014, заявления удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявлений.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 07.12.2010 N 1678 "О принятии решения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010203:49, площадью 16905 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Окружная, под строительство многоквартирных жилых домов с развитой инфраструктурой", извещения о проведении земельного аукциона 14.01.2011, опубликованного в печатном издании "Российская газета" от 15.12.2010 N 283 (5362), протокола приема заявок от 13.01.2011, протокола открытого аукциона от 14.01.2011 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.01.2011 N 11-КЗО/2011 аренды указанного земельного участка, сроком на три года.

Соглашением от 19.03.2012 изменены условия договора аренды в части сроков представления проекта многоквартирных жилых домов и получения разрешения на строительство.

Также Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 03.09.2012 N 370-КЗО/2012 аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 39:05:010203:40, расположенного по адресу: г. Зеленоградск, Солнечная ул., для размещения автопарковки, благоустройства территории и организации прохода, проезда сроком до 24.01.2014.

Указанные договоры аренды и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество 05.02.2013 обратилось в Администрацию с заявлениями N 006 и 007 о продлении срока действия договоров аренды на один год в связи с задержкой в получении технических условий на присоединение к электрическим сетям открытого акционерного общества "Янтарьэнерго", а также с изменениями технических условий государственным унитарным предприятием "Калининградгазификация", что повлекло нарушение срока изготовления проекта.

Письмами от 04.03.2013 N 636 и от 05.03.2013 N 649 Администрация отказала в продлении срока договоров аренды, ссылаясь на невозможность такого продления, поскольку "сроки исполнения обязательств и срок договора аренды, помимо самого земельного участка, являются также предметом торгов".

Общество 07.08.2013 обратилось в Администрацию с повторным заявлением N 048 о продлении срока действия договоров.

Письмом от 20.08.2013 N 3277-ю Администрация рекомендовала арендатору обратиться с аналогичным заявлением за три месяца до даты окончания договоров аренды.

Общество 09.10.2013 направило в Администрацию заявления N 065 и 064 о продлении срока действия договоров аренды на три года на прежних условиях, указав, что на основании полученного 07.06.2013 разрешения на строительство застройщиком начато строительство, выполнены работы нулевого цикла и ведутся работы по возведению первого этажа, строительство осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, заключены 15 договоров долевого участия.

Письмом от 07.11.2013 N 4650-ю Администрация отказала в продлении срока действия договоров, сославшись в этот раз на нарушение сроков освоения земельного участка.

Считая отказ в продлении договоров незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими заявлениями.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным, нарушает преимущественное право Общества на заключение договоров аренды на новый срок и общественные интересы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В силу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды установили, что строительство осуществлялось Обществом в соответствии с разрешением на строительство на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для этой цели; право собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке, зарегистрировано 29.06.2011, строительство объекта не завершено заявителем в установленный договором срок по не зависящим от него причинам.

Учитывая, что Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Довод жалобы о необходимости проведения торгов согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", получил надлежащую оценку в суде апелляционной инстанции.

Материалами дела подтверждается, что Администрация не осуществляла никаких действий по заключению договоров аренды в порядке статьи 621 ГК РФ. Вместе с тем Общество не имеет возможности завершить строительство объектов в отсутствие действующих договоров.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно установил в действиях Администрации признаки злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Довод жалобы о неправомерном рассмотрении требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.01.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 по делу N А21-9863/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский район" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина