Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2014 г. N 13АП-7095/14

г. Санкт-Петербург

03 июня 2014 г.

Дело N А21-9863/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от заявителя: Кушнерева Е.П. доверенность от 09.10.2013 г.

от заинтересованного лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7095/2014) Администрации МО "Зеленоградский район"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.01.2014 г. по делу N А21-9863/2013(судья Гурьева И.Л.), принятое

по заявлению ООО "Евробалт Плюс"

заинтересованное лицо: Администрация МО "Зеленоградский район"

о признании незаконными действий, обязании продлить срок действия договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евробалт плюс" (далее - ООО "Евробалт плюс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлениями к Администрации муниципального образования "Зеленоградский район" (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Администрации в продлении срока действия договоров аренды N 11-КЗО/2011 от 24.01.2011 г., N 370-КЗО/2012 от 03.09.2012 г. и обязании продлить срок действия указанных договоров на 3 года.

Определением суда от 16 декабря 2013 года дела N А21-9863/2013 и N А21-9862/2013 по указанным заявлениям объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением суда от 24.01.2014 г. заявленные требования удовлетворены.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Администрация просит решение от 24.01.2014 г. отменить, ссылаясь на разъяснения в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и неправомерность рассмотрения требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не в исковом производстве.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись кроме того на урегулирование спора путем заключения сторонами соглашения о продлении срока действия договора.

Извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Администрация своего представителя в судебное заседание не направила, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

На основании материалов дела судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании постановления главы Администрации от 07 декабря 2010 года N 1678 "О принятии решения о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:010203:49, площадью 16905 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Окружная, под строительство многоквартирных жилых домов с развитой инфраструктурой", извещения о проведении земельного аукциона 14 января 2011 года, опубликованного в печатном издании "Российская газета" от 15 декабря 2010 года N 283 (5362), протокола приема заявок от 13 января 2011 года, протокола открытого аукциона от 14 января 2011 года Администрация(арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.01.2011 г. N11-КЗО/2011 аренды указанного земельного участка, сроком на три года.

Соглашением от 19 марта 2012 года изменены условия договора аренды в части сроков предоставления проекта многоквартирных жилых домов и получения разрешения на строительство.

03 сентября 2012 года стороны заключили договор аренды N 370-КЗО/2012 земельного участка с кадастровым номером 39:05:010203:40, площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: г. Зеленоградск, ул. Солнечная, для размещения автопарковки, благоустройства территории и организации прохода, проезда, сроком до 24.01.2014 г.

Договоры аренды и последующее соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

05 февраля 2013 года исх. N 006 ООО "Евробалт плюс" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора на один год в связи с задержкой в получении технических условий на присоединение к электрическим сетям ОАО "Янтарьэнерго", а также с изменениями технических условий ГУП "Калининградгазификация", что повлекло нарушение срока изготовления проекта.

Письмом от 04 марта 2013 года исх. N 636 Администрация отказала в продлении срока договора аренды земельного участка, ссылаясь на невозможность такого продления, поскольку "сроки исполнения обязательств и срок договора аренды, помимо самого земельного участка, является также предметом торгов".

07 августа 2013 года Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением исх. N 048 о продлении срока действия договоров аренды.

Письмом от 20 августа 2013 года исх. N 3277-ю Администрация рекомендовала обратиться с аналогичным заявлением за три месяца до даты окончания договоров аренды.

09 октября 2013 года Общество направило в Администрацию заявления исх. N 065, N 064 о продлении срока действия договоров аренды на три года на прежних условиях, указав, что на основании полученного 07.06.2013 г. разрешения на строительство застройщиком начато строительство, возведен нулевой цикл и ведутся работы по возведению первого этажа. Строительство ведется с привлечением средств участников долевого строительства, заключены 15 договоров долевого участия.

Письмом от 07 ноября 2013 года исх. N 4650-ю Администрация отказала в продлении срока действия договоров, сославшись в этот раз на нарушение сроков освоения земельного участка.

Считая отказ в продлении договоров незаконным, ссылаясь на то, что невыполнение ряда условий договора произошло не по вине арендатора, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что добросовестность Общества как арендатора земельных участков подтверждается материалами дела, а отказ Администрации в продлении сроков действия договоров для завершения строительства жилого дома и сопутствующих объектов нарушает преимущественное право Общества на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общественные интересы ввиду наличия заключенных с Обществом как застройщиком 15 договоров долевого участия в условиях продолжения Обществом работ по строительству жилого дома (ведется строительство 3-го этажа).

В апелляционной жалобе Администрацией не опровергается довод Общества о невозможности соблюдения сроков строительства не по его вине, необходимости и возможности завершения Обществом строительства объектов при заключении договоров на новый срок, однако Администрация в порядке возражений на требование Общества ссылается на необходимость заключения договоров на новый срок на торгах согласно разъяснениям в пункте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

Вместе с тем Администрацией не учтены разъяснения в пункте 3 Постановления N 73, согласно которым положения, предусматривающие обязанность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Не оспаривая преимущественное право Общества на заключение договоров аренды на новый срок, не ссылаясь на это в неоднократных ответах на заявления Общества о продлении договоров в целях завершения строительства объектов, Администрация между тем не осуществляла никаких действий по заключению договоров в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с разъяснениями в пункте 3 Постановления N 73, в связи с чем в условиях ограничения выданных Обществу разрешений на строительство объектов сроком действия договоров - 24.01.2014 г. и невозможности завершения Обществом строительства объектов в отсутствие действующих договоров аренды и, соответственно, невозможности продления действия разрешений на строительство, апелляционный суд расценивает возражения Администрации со ссылкой на разъяснения в пункте 1 Постановления N 73 как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не принимает данные возражения.

Довод жалобы о необоснованности заявления Обществом требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является несостоятельным, поскольку Общество свободно в выборе способа защиты нарушенного права. В рассматриваемом случае Обществом оспаривается отказ Администрации в продлении сроков аренды земельных участков. Избранный Обществом способ защиты соответствует характеру спорного правоотношения.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы стороны подписали соглашения о продлении сроков действия договоров аренды, которые зарегистрированы в установленном порядке.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 24 января 2014 года по делу N А21-9863/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина