Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 ноября 2014 г. N Ф07-9221/14 по делу N А42-7900/2013

14 ноября 2014 г.

Дело N А42-7900/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Петкиной Е.М. представителя Глинской Е.Г. (доверенность от 29.11.2013),

рассмотрев 13.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений города Мурманска на решение Арбитражного суда Мурманской области от 22.04.2014 (судья Ярец Н.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А42-7900/2013,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска, место нахождения: г. Мурманск, Комсомольская ул., д. 10, ОГРН 1025100861004, ИНН 5190800019 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Петкиной Евгении Михайловне, ОГРНИП 304519004400130, ИНН 519200187899, о взыскании 152 408 руб. 04 коп. задолженности по договору от 13.04.2001 N 9791/8809 аренды помещений муниципального нежилого фонда в городе Мурманске за период с 12.06.2013 по 31.08.2013 и 43 983 руб. 42 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 01.02.2013 по 31.08.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РОМОЛ", место нахождения: г. Мурманск, ул. Капитана Орликовой, д. 53, 105, ОГРН 1065190104693, ИНН 5190160778 (далее - ООО "РОМОЛ").

Решением суда первой инстанции от 22.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2014, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет указывает, что заключение эксперта от 04.03.2014 N 14/1038 не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку перед экспертом не был поставлен вопрос о соразмерности либо несоразмерности изменившейся арендной платы средним рыночным ставкам. На основании изложенного податель жалобы просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт - об удовлетворении требований Комитета.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы.

Комитет, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 13.04.2001 заключили договор N 9791/8809 аренды помещений 1а/1-6, 8-18, 16 муниципального нежилого фонда в городе Мурманске общей площадью 330,20 кв. м, расположенных по адресу: г. Мурманск, ул. Сафонова, д. 28, для использования под магазин, служебные помещения, склад, сроком с 01.05.2001 по 30.04.2006.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Помещения переданы по акту приема - передачи от 01.05.2001.

Дополнительными соглашениями от 30.03.2006 N 1, от 01.04.2009 N 2, от 13.06.2012 N 3 срок аренды продлевался, соответственно с 01.05.2006 по 25.04.2009, с 26.04.2009 по 30.06.2012, с 01.07.2012 по 30.06.2015.

Дополнительными соглашениями от 20.04.2011 N 3 и от 13.06.2012 стороны изменяли арендуемую площадь до 244,50 кв. м и до 237,40 кв. м.

На основании пункта 3.1 договора аренды арендатор обязан ежемесячно до первого числа начавшегося месяца за месяц вперед вносить в бюджет муниципального образования город Мурманск арендную плату в установленном пунктом 1.2 размере.

Месячная ставка - 81 руб. 63 коп. за 1 кв. м арендуемой площади была согласована сторонами в пункте 2 дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 3 к договору. Размер месячной арендной платы составлял 22 867 руб. 17 коп.

Уведомлением от 11.12.2012 N 15/02.01-13275 Комитет, сославшись на решение Совета депутатов города Мурманска от 22.06.2012 N 51-684 "Об утверждении порядка определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности города Мурманска" (далее - решение N 51-684), сообщил предпринимателю об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 до 58 163 руб./мес. исходя из рыночной стоимости права пользования 1 кв.м арендуемых помещений, определенной независимым оценщиком - ООО "РОМОЛ" в отчете от 05.12.2012 N 792-33.

В свою очередь арендатор представил отчет от 18.01.2013 N 107/12-12 об определении рыночной стоимости, выполненный оценщиком - индивидуальным предпринимателем Языковым Анатолием Аркадиевичем, согласно которому рыночная стоимость аренды спорного объекта составила 44 950 руб. /мес.

Специалист Российского общества оценщиков Байков Александр Викторович в экспертном заключении от 14.02.2013 N 181/2013-3 признал отчет N 107/12-2012 соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Предприниматель обратился в Комитет с письмами от 21.01.2013 и 05.02.2013 об уменьшении суммы арендной платы до 44 950 руб. в месяц согласно отчету N 107/12-12.

Комитет 11.02.2013 сообщил предпринимателю об отсутствии основания для пересмотра арендной платы, рассчитанной исходя из цены 245 руб. за 1 кв. м, установленной ООО "РОМОЛ" в отчете об оценке N 792-33.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд.

Определением от 23.01.2014 суд назначил экспертизу оценки рыночной стоимости арендной платы спорных помещений, проведение которой поручил оценщику независимого научно-исследовательского учреждения "Центр судебных экспертиз" Котову Олегу Викторовичу. Перед оценщиком был поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость арендной платы 1 квадратного метра в месяц объекта недвижимости - нежилого помещения N 1а общей площадью 237,40 кв. м (магазин), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Сафонова, дом 28, по состоянию на 04.12.2012 года?". Согласно заключению от 04.03.2014 N 14/1038 рыночная стоимость объекта экспертизы составила 113 руб. за 1 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанций с учетом заключения эксперта Котова О.В. пришли к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендных платежей стороны согласовали в пункте 3.5 договора.

Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета N 792-33 и решения N 51-684.

Как предусмотрено статьей 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82- 87 АПК РФ).

По ходатайству ответчика такая экспертиза проведена.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о том, что наиболее достоверным является заключение, подготовленное в ходе судебной экспертизы. При оценке рыночной стоимости аренды спорных помещений экспертом применен сравнительный подход, приведено обоснование отказа от доходного и затратного подходов; в заключении указаны количественные и качественные характеристики объекта экспертизы, содержится информация о его техническом состоянии и о текущем использовании, приведен анализ рынка, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Суды, установив наличие переплаты по договору аренды и придя к выводу об отсутствии у предпринимателя задолженности по арендной плате, правильно разрешили спор, отказав в удовлетворении иска.

Довод подателя жалобы о недоказанности ответчиком, что в результате одностороннего изменения истцом годовой арендной платы она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок со ссылкой на пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не может быть принят, поскольку направлен на переоценку выводов судов, сделанных на основе исследования представленных в материалы дела доказательств.

В силу процессуальных полномочий (статьи 287, 288 АПК РФ) суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, которые установлены судами первой и апелляционной инстанций.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 22.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А42-7900/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений города Мурманска - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева