Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2014 г. N Ф07-9281/14 по делу N А56-5878/2014

26 ноября 2014 г.

Дело N А56-5878/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 19.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-5878/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Инвестторг", место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 16, ОГРН 1037800031994, ИНН 7801015160 (далее - Общество), о взыскании 29 092 997 руб. 16 коп. корректирующей суммы по договору от 07.12.2005 N 13/ЗКС-04056 аренды на инвестиционных условиях земельного участка; 2 613 520 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 100 000 руб. штрафа на основании пункта 8.7 договора и 55 000 руб. пеней за нарушение пункта 6.2.13 договора.

Решением от 25.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.08.2014, иск удовлетворен частично: с Общества в пользу Комитета взыскано 19 670 000 руб. задолженности по договору аренды и 100 000 руб. штрафа; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление в части отказа в иске отменить, взыскать в его пользу 29 092 997 руб. 16 коп. задолженности и 2 613 520 руб. 84 коп. процентов.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что по условиям договора (пункты 4.2 и 6.2.19) Общество могло воспользоваться своим правом на представление отчета независимого оценщика в течение месяца с момента изготовления технической документации; поскольку Общество не представило отчет в установленный договором срок, оно утратило право на определение размера корректирующей суммы в соответствии с отчетом; в нарушение условий договора отчет общества с ограниченной ответственностью "КОМБи-МК" (далее - ООО "КОМБи-МК") от 12.03.2014 N 123/14 изготовлен не на дату изготовления технической документации; отказ судов во взыскании процентов за период с 24.12.2012 по 24.01.2014 основан на неверном толковании условий договора.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 07.12.2005 заключили договор N 13/ЗКС-04056 аренды на инвестиционных условиях земельного участка N 1 площадью 4434 кв.м с кадастровым номером 78:6303:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко (северо-восточнее дома N 13, корп. 1, лит. Я по ул. Дыбенко), сроком до 07.04.2008 для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.12.2005.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2006.

Дополнительным соглашением от 25.06.2009 стороны внесли в договор аренды изменения, касающиеся арендной платы, и установили сумму задолженности по договору, включая проценты, неустойку, штраф.

Дополнительным соглашением от 03.07.2009 N 2 стороны изменили сроки окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта и действия договора.

Комитет и Общество 15.03.2012 заключили дополнительное соглашение N 4 к договору, которым изменили срок окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта и продлили срок действия договора до 30.03.2013.

Дополнительным соглашением от 19.12.2012 N 5 к договору стороны установили окончание второго этапа реализации инвестиционного проекта и срок действия договора 30.06.2013.

Названные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором на развитие городской инфраструктуры в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 06.09.2005 N 1331, составляет 715 000 долларов США. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, составляет 20 672 294 руб. 50 коп. (по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату подписания договора).

В силу пункта 4.2 договора в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 3.1 договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением N 4 к договору "Порядок определения корректирующей суммы денежных средств".

Согласно пункту 2 приложения N 4 к договору определение корректирующей суммы денежных средств осуществляется по выбору арендатора в порядке, предусмотренном пунктами 2.1 или 2.2 названного приложения, а именно: в случае несоответствия площади результата инвестирования площади, указанной в пункте 3.1 договора, - согласно формуле с начислением процентов за весь период со дня заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора, или как положительная разница между размером отчислений на развитие городской инфраструктуры, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанной в пункте 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.2.19 договора аренды при наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.2 договора, арендатор обязан в течение месяца с момента изготовления технической документации на результат инвестирования: перечислить на счет, указанный в пункте 4.4 договора, сумму денежных средств, определенную в соответствии с приложением N 4 к договору (пункт 6.2.19.1 договора); представить арендодателю отчет независимого оценщика о размере отчислений на развитие городской инфраструктуры на дату изготовления технической документации. Отчет не представляется в случае выплаты денежных средств в порядке, установленном пунктом 2.1 приложения N 4 к договору (пункт 6.2.19.2 договора).

В случае нарушения пункта 6.2.19 договора арендатору начисляется штраф в размере 1000 МРОТ (пункт 8.7 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что общая площадь жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями должна составлять не более 8400 кв.м.

Согласно разрешению на строительство от 27.08.2010 N 78-12010420-2010 Обществу разрешено строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 10 691,90 кв.м.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.03.2013 N 78-0812в-2013, справкой Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационного бюро Невского района (далее - ГУИОН) от 06.12.2012 N 1840 по данным технической инвентаризации на 23.11.2012, письмом ГУИОН от 07.05.2013 N 3439-исх площадь жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский район, ул. Дыбенко, д. 13, корп. 5, лит. А (строительный адрес: Санкт-Петербург, Невский р-н, ул. Дыбенко, уч. 1 (северо-восточнее дома 13, корп. 1, лит. Я по ул. Дыбенко)), составляет 14 470,7 кв.м.

Комитет, ссылаясь на то, что фактическая площадь жилого дома превысила площадь, указанную в пункте 3.1 договора, а Общество не исполнило обязательства по представлению отчета независимого оценщика и уплате корректирующей суммы по договору, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды на основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об обоснованности иска Комитета в части взыскания 19 670 000 руб. корректирующей суммы и 100 000 руб. штрафа на основании пункта 8.7 договора аренды. Поскольку расчет корректирующей суммы произведен Обществом в соответствии с пунктом 2.2 приложения N 4 к договору на основании отчета от 12.03.2014 N 123/14, суды отказали в иске в части взыскания процентов за период с 24.12.2012 по 24.01.2014. Отказывая во взыскании 55 000 руб. пеней за нарушение пункта 6.2.13 договора, суды исходили из того, что Общество платежным поручением от 18.04.2013 N 391 перечислило Комитету 60 000 руб. пеней.

Кассационная инстанция считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

В силу статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с данным Законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Таким образом, обязанность инвестора перечислить в бюджет Санкт-Петербурга денежные средства на развитие городской инфраструктуры представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 282-43 решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия.

Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком (пункт 3 статьи 8 Закона N 282-43).

Размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном правительством Санкт-Петербурга (пункт 2 статьи 9 Закона N 282-43).

Материалами дела подтверждается, что фактическая площадь результата инвестирования (14 470 кв.м) превысила площадь объекта, указанную в пункте 3.1 договора (8400 кв.м).

В связи с этим ответчик обязан перечислить в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежные средства, которые согласно пункту 6.2.19 договора аренды могут быть рассчитаны в соответствии с приложением N 4 к договору аренды (пункт 6.2.19.1 договора) либо на основании представления ответчиком отчета независимого оценщика о размере отчислений на развитие городской инфраструктуры на дату изготовления технической документации (пункт 6.2.19.2 договора).

По итогам независимой оценки разницы между рыночной стоимостью права на заключение инвестиционного договора на текущую дату и стоимостью права на заключение договора аренды от 07.12.2005 N 13/ЗКС-04056, определенной до его заключения, выполненной по заданию Общества ООО "КОМБи-МК" и представленной в отчете от 12.03.2014 N 123/14, а также положительного экспертного заключения ГУИОН от 17.03.2014 N 31-2-0192/2014 разница между рыночной стоимостью права на заключение спорного договора на текущую дату и стоимостью такого права, определенной до его заключения, которую Общество должно уплатить в бюджет города на развитие инфраструктуры, определена в размере 19 670 000 руб.

Письмом от 18.03.2014 N 027 Общество представило в Комитет оригинал отчета от 12.03.2014 N 123/14 и экспертное заключение N 31-2-0192/2014 с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды о перечислении денежных средств за превышение площади вновь построенного объекта недвижимости по сравнению с указанной в договоре аренды, в размере, установленном в отчете, подтвержденном положительным экспертным заключением.

Суды, приняв во внимание то, что корректирующая сумма денежных средств в соответствии с приложением N 4 к договору определяется по выбору арендатора, удовлетворили требования о взыскании задолженности в размере 19 670 000 руб., определенной на основании отчета от 12.03.2014 N 123/14.

Отклоняя ссылку Комитета на то, что Общество не представило отчет в установленный договором срок, в связи с чем утратило право на определение размера корректирующей суммы в соответствии с отчетом, суды сослались на то обстоятельство, что подобные последствия непредставления отчета в течение месяца договором не предусмотрены.

Поскольку расчет корректирующей суммы произведен Обществом в соответствии с пунктом 2.2 приложения N 4 к договору на основании отчета от 12.03.2014, суды отказали в иске в части взыскания процентов за период с 24.12.2012 по 24.01.2014.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к несогласию ее подателя с толкованием судами условий договора.

С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А56-5878/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий