Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2014 г. N Ф07-5215/14 по делу N А56-72014/2012

26 ноября 2014 г.

Дело N А56-72014/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 24.12.2013), Вишневской М.В. (доверенность от 25.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс" генерального директора Наливайко Д.А. (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.10.2014), Князевой М.С. (доверенность от 10.06.2014), Здановской Е.Б. (доверенность от 10.09.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2014 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 (судьи Барканова Я. В., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А56-72014/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания "Импульс", место нахождения: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1037825033201, ИНН 7811138482 (далее - Общество), о взыскании 718 273 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.12.2012 и 791 761 руб. 98 коп. пеней по договору от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское шоссе, д. 55, лит. А.

Решением от 07.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.08.2014, иск удовлетворен частично: с Общества в пользу КУГИ взыскано 38 575 руб. 24 коп. пеней за периоды с 01.07.2012 по 30.09.2012, с 01.10.2012 по 31.12.2012; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, спросит отменить решение от 07.04.2014 и постановление от 21.08.2014, удовлетворить иск в полном объеме.

Податель жалобы указывает на следующее: суды пришли к неправильному выводу о том, что при расчете арендной платы подлежит применению пункт 3.1.1 приложения 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379); указанным пунктом регулируется порядок начисления арендной платы за земельные участки, предоставленные для инвестиционной деятельности; поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с нахождением на участке объекта незавершенного строительства, КУГИ обоснованно применил при расчете арендной платы пункт 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379; суды обеих инстанций, неправильно применив положения части 2 статьи 69 АПК РФ, необоснованно посчитали, что выводы арбитражных судов по делу N А56-7976/2012 имеют преюдициальное значение для настоящего спора; суды не учли, что в указанном деле рассматривался вопрос о взыскании арендной платы за спорный участок за тот период, когда в силу пункта 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379 не подлежал применению повышающий коэффициент К6.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу КУГИ - без удовлетворения.

В судебном заседании представители КУГИ поддержали доводы жалобы, а представители Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Согласно материалам дела КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.07.2011 N 18/ЗД-02408 аренды земельного участка общей площадью 18 950 кв.м с кадастровым номером 78:42:18247:36, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Красносельское шоссе, д. 55, лит. А, на срок по 11.07.2060.

Как указано в преамбуле, данный договор заключен в порядке статьи 36 ЗК РФ для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу на праве собственности с 2004 года (свидетельство о праве собственности от 04.03.2004 серии 78-ВЛ N 979800).

По акту приема-передачи от 12.07.2011 участок передан Обществу.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2011.

Порядок и сроки внесения арендной платы опредлены в разделе 3 договора аренды. Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 51 269 руб. 60 коп (пункт 3.4 договора).

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы установлена пунктом 5.2 договора в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По правилам пункта 7.1 указанного договора в случае непредставления арендатором в трехмесячный срок с момента государственной регистрации договора в установленном порядке разрешения уполномоченного органа на строительство объекта на данном участке плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд равен 1,00, устанавливается в размере 512 696 руб. 04 коп. и осуществляется пересчет платы по договору с 17.03.2011 с учетом произведенных оплат.

КУГИ, ссылаясь на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендной платы в период с 01.07.2012 по 31.12.2012, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. КУГИ рассчитал размер долга по арендной плате по правилам пункта 7.1 договора аренды и пункта 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379.

Суды обеих инстанций удовлетворили иск частично, взыскав с ответчика в пользу КУГИ только 38 575 руб. 24 коп. Суды исходили из следующего: КУГИ неправомерно рассчитал арендную плату на основании пункта 7.1 договора аренды и пункта 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379 с применением повышающего коэффициента К6; при расчете арендной платы следовало руководствоваться пунктом 3.1.1 указанного нормативного правового акта; арбитражные суды при рассмотрении дела N А56-7976/2012 по иску КУГИ о взыскании с Общества арендной платы по спорному договору за предыдущий период исходили из необходимости применять при расчете арендной платы пункт 3.1.1 приложения к Постановлению N 1379; поскольку арендную плату, рассчитанную на основании данного пункта, Общество к моменту рассмотрения настоящего дела внесло в полном размере, с него надлежит взыскать только неустойку за просрочку платежей.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, считает, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку суды обеих инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и Постановления N 1379.

Пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379 регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

Так, в данном пункте указано, что арендная плата определяется:

- по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1,10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

Таким образом, пункт 3.1.1 приложения 1 к постановлению N 1379 применим только для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Между тем спорный участок предоставлен в аренду Обществу не для целей строительства или завершения строительства на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства, а в порядке статьи 36 ЗК РФ в связи с тем, что Общество с 2004 года является собственником объекта незавершенного строительства, и для размещения данного объекта (пункт 1.2 договора аренды). Указанное в преамбуле договора распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.03.2011 N 1607-рк "Об утверждении границ земельного участка" не является правовым актом органов государственной власти о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, регламентирован пунктом 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс; по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды земельного участка под таким объектом при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

На необходимость применения правил пункта 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379 при расчете арендной платы за спорный земельный участок указано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2013 по делу N А56-7976/2012, в котором КУГИ заявил иск о взыскании с Общества арендной платы по тому же договору за период с 17.03.2011 по 30.06.2011. Поскольку в данном деле КУГИ рассчитал арендную плату с применением повышающего коэффициента К6 в период, когда еще не истекли 12 месяцев с даты заключения договора, суд кассационной инстанции признал этот расчет неправильным и направил указанное дело на новое рассмотрение. Суды первой и апелляционной инстанций, установив при новом рассмотрении указанного дела, что арендную плату, рассчитанную без применения К6 в период с 17.03.2011 по 30.06.2011, Общество уплатило, отказали в иске в части взыскания долга (решение от 22.08.2013 и постановление от 24.10.2013). Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.02.2014 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу N А56-7976/2012 оставлены без изменения. В данном постановлении суд кассационной инстанции указал, что арендная плата за льготный период (в пределах 12 месяцев с даты заключения договора аренды) должна рассчитываться в размере обычной базовой ставки, изменяющейся от коэффициента динамики рынка, без учета понижающего и повышающего коэффициентов. В постановлении от 07.02.2014 процитированы положения пунктов 3.1.1 и 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379 и отсутствует вывод о необходимости рассчитывать арендную плату по спорному договору на основании пункта 3.1.1 названного нормативного правового акта.

При таком положении следует признать, что у судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не было оснований со ссылкой на статью 69 АПК РФ при расчете долга по арендной плате за иной период применять положения пункта 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379.

Поскольку в рамках настоящего дела КУГИ заявил требование о взыскании арендной платы большей частью за период после истечения 12-месячного срока со дня заключения договора аренды и как, установлено судами разрешение на строительство в указанный период Общество не получило, судам надлежало установить, имеется ли у Общества долг по арендной плате, рассчитанной по правилам пункта 3.1.2 приложения к Постановлению N 1379, с учетом тех платежей, которые Общество осуществило в названный период.

Ввиду того, что данные обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не исследовали, а суд кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не вправе исследовать и оценивать фактические обстоятельства, которые не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций, решение от 07.04.2014 и постановление от 21.08.2014 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; установить, имеется ли у ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 31.12.2012, рассчитанной по правилам пункта 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379, а также долг по уплате пеней; в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу N А56-72014/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева