Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 ноября 2014 г. N Ф07-8552/14 по делу N А21-10420/2012

25 ноября 2014 г.

Дело N А21-10420/2012

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Арт и К" Сердюкова К.Г. (доверенность от 14.11.2014), Котельниковой С.И. (доверенность от 14.11.2014); от Агентства по имуществу Калининградской области Галяс Н.Ю. (доверенность от 20.01.2014), Глущенко А.В. (доверенность от 25.07.2014); от Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области Голубь Е.Ю. (доверенность от 10.01.2014),

рассмотрев 18.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт и К" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.03.2014 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 (судьи Будылева М.В., Загараева Л.П., Третьякова Н.О.) по делу N А21-10420/2012,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, Д. Донского ул., д. 1, ОГРН 1023900767186, ИНН 390501001 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арт и К", место нахождения: 236029, Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 2а, ОГРН 1023900594233, ИНН 3904003498 (далее - Общество), о расторжении охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.11.1993, обязании возвратить нежилое здание - памятник истории и культуры "Бастион "Прегель" общей площадью 2422,5 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Дзержинского, д. 31. Делу присвоен номер А21-10420/2012.

Общество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Агентства в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого нежилого здания "Бастион "Прегель" общей площадью 2 422,5 кв. м, инвентарный номер 14221, лит. А, этажность 2, с кадастровым (условным) номером 39-39-01/146/2010-884, расположенного по адресу: Калининград, ул. Дзержинского, д. 31, а также об обязании Агентства принять решение об условиях выкупа заявителем арендуемого нежилого здания. Делу присвоен номер А21-7762/2013.

Определением от 18.11.2013 дела N А21-10420/2012 и А21-7762/2013 объединены для совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А21-10420/2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области (далее - Служба), государственное бюджетное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране, учету и реставрации памятников истории и культуры Калининградской области" (далее - Учреждение) и Балтийское территориальное управление Министерства культуры Российской Федерации.

Решением от 24.03.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.08.2014, первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении заявления Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу Агентство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представители Агентства и Службы возразили против ее удовлетворения.

Ходатайство Общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств ("выдержки" из ответа прокуратуры Калининградской области) отклонено кассационной инстанцией на основании статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Управления культуры Калининградского облисполкома (далее - Управление культуры) и товарищество с ограниченной ответственностью "АРТ и К" (далее - ТОО "АРТ и К"), правопредшественник Общества, заключили охранно-арендный договор от 24.11.1993 на передачу в арендное пользование недвижимого памятника истории и культуры "Бастион "Прегель", расположенного по адресу: Калининград, ул. Дзержинского, д. 31, сроком действия с 24.11.1993 по 10.01.2092 под культурно-сервисный, торговый и туристический центры.

В соответствии с разделом 3 договора арендатор обязался сохранять памятник и использовать помещения исключительно по назначению с установленным для этого режимом пользования (пункт 7); содержать здания памятника и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим; своевременно оплачивать за свой счет установленные законодательством налоги и сборы, выполнять все возложенные на него обязанности и содержать за свой счет необходимый для обслуживания памятника штат работников и сторожей-хранителей памятника в количестве, оговоренном в особых условиях (подпункт "а" пункта 8); содержать в благоустроенном состоянии территорию памятника и его зоны охраны, не допускать их использования под новое строительство и хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к арендуемому зданию-памятнику и переделок как снаружи, так и внутри его без специального письменного разрешения госоргана (подпункт "б" пункта 8); не заселять помещения памятника для проживания как постоянного, так временного характера (подпункт "в" пункта 8); не производить без разрешения госоргана никаких работ по ремонту памятника, а также побелку и покраску стен, покрытых живописью, и работ по подновлению и ремонту живописи и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства (подпункт "г" пункта 8); не сдавать в субаренду арендуемые помещения памятника, а также не передавать другим организациям без письменного согласия госоргана (подпункт "д" пункта 8); беспрепятственно допускать в рабочее время представителей госоргана для контроля за выполнением правил использования или научного обследования (подпункт "е" пункта 8); немедленно извещать госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику, и своевременно принимать соответствующие меры против дальнейшего разрушения или повреждения памятника и по приведению его в порядок (подпункт "ж" пункта 8); по окончании срока действия договора передать госоргану памятник в полной сохранности со всеми разрешенными переделками и перестройками (подпункт "з" пункта 8).

Дополнительными соглашениями от 10.08.2009 и от 25.01.2011 к договору от 24.11.1993 ТОО "АРТ и К" заменено на Общество, а Управление культуры - на Агентство.

Агентство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, в связи с чем он подлежит расторжению, а имущество - возврату, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, считая отказ Агентства в приватизации арендуемого имущества незаконным, обратилось со встречным заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск, признав его обоснованным по праву, поскольку установил существенные нарушения Обществом условий договора от 24.11.1993, а в удовлетворении заявления Общества отказал.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая обстоятельства, установленные по делу N А21-10736/2012 Арбитражного суда Калининградской области, суды пришли к выводу, что Обществом допущено существенное нарушение условий договора от 24.11.1993.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования о расторжении охранно-арендного договора и освобождении арендуемых помещений.

Доводы заявителя о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьями 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в государственной собственности, определяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Общество 09.07.2013 обратилось в правительство Калининградской области с заявлением о приватизации арендуемых помещений в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Письмом от 14.08.2013 Агентство сообщило Обществу, что заявление о приватизации будет рассмотрено после вынесения решения по делу о расторжении охранно-арендного договора, а также указало на имеющуюся у Общества задолженность по арендной плате.

Поскольку Общество допустило существенные нарушения договора от 24.11.1993 и он расторгнут, суды правомерно отказали Обществу в удовлетворении его заявления.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.03.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 по делу N А21-10420/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арт и К" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева