Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 декабря 2014 г. N Ф07-9778/14 по делу N А56-22925/2014

17 декабря 2014 г.

Дело N А56-22925/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Оптовик" генерального директора Федотовой Е.Н. (решение участников общества от 11.03.2014), Павликовой Н.Н. (доверенность от 29.05.2014), от закрытого акционерного общества "Конкурент-Холдинг" Бутовской М.В. (доверенность от 11.04.2014), Ивановой О.О. (доверенность от 11.04.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптовик" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2014 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-22925/2014,

установил:

Закрытое акционерное общество "Конкурент-Холдинг", место нахождения: 195067, Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, ОГРН 1027802495060, ИНН 7804059825 (далее - ЗАО "Конкурент-Холдинг"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптовик", место нахождения: 195067, Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, ОГРН 1027802515476, ИНН 7804059832 (далее - ООО "Оптовик"), о расторжении договора от 20.11.1996 аренды нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, корп. 18 и 20, в связи с тем, что ответчик осуществил в арендуемых объектах перепланировку без согласования с арендодателем.

Решением от 01.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной суда от 14.10.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 01.07.2014 и постановление от 14.10.2014 и отказать в иске.

Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что перепланировка арендуемых строений была осуществлена много лет назад с устного согласия истца; истец все годы аренды не предъявлял никаких требований о приведении зданий в первоначальный вид, а следовательно, пропустил срок исковой давности для обращения в арбитражный суд с настоящим иском; возведенные в зданиях перегородки не ухудшают потребительских качеств спорных объектов и могут быть демонтированы, поэтому наличие таких перегородок не нарушает прав истца и не может рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Конкурент-Холдинг" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители ООО "Оптовик" поддержал доводы жалобы, а представители ЗАО "Конкурент-Холдинг" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, товарищество с ограниченной ответственностью "Производственно-розничная фирма "Конкурент" (в настоящее время - ООО "Конкурент-Холдинг", арендодатель) и ООО "Оптовик" (арендатор) заключили договор от 20.11.1996 аренды нежилого здания общей площадью 1354,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, корп. 18 и 20, для использования под склад продовольственных и сопутствующих товаров, офисное и бытовое помещение сроком на 49 лет.

Обязательства сторон установлены в разделе 2 договора аренды.

Пунктом 2.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора в письменном виде согласовывать с арендодателем все технические изменения, перепланировки, реконструкции, установку дополнительного оборудования и сооружений, а также смету на выполнение этих работ.

Дополнительным соглашением от 15.08.2009 стороны внесли следующие изменения в договор аренды: уточнили характеристики предмета аренды, указав в качестве арендуемых объектов: нежилое здание площадью 683,2 кв.м с кадастровым номером 78:5220:0:21, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д.63, корп. 18, и нежилое здание площадью 671 кв.м с кадастровым номером 78:5220:0:23, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д.63, корп. 20; дополнили договор пунктом 6.1.2, согласно которому арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного ухудшения арендатором состояния арендуемых зданий, в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемых зданий либо их частей без согласования с арендодателем, а также в случае уклонения арендатора от проведения текущего или капитального ремонта арендуемых зданий.

Арендодатель в письме от 16.01.2014 N 5 проинформировал арендатора о проведении обследования (проверки) арендуемого недвижимого имущества и попросил обеспечить 28.01.2014 доступ в нежилые здания.

Арендодатель 28.01.2014 провел проверку использования указанных зданий. Во время проверки было обнаружено, что в зданиях установлены новые перегородки и капитальные стены, возведены вспомогательные помещения, в наружных стенах выполнены дверные проемы, с фасадной части корпуса 18 разобрана капитальная пристройка, в корпусе 20 сооружены новые дверные проемы, заложены имевшиеся ранее дверные и оконные проемы, устроено дополнительное оборудование. Выявленные при проверке изменения объектов были подробно отражены в соответствующем акте.

ЗАО "Конкурент-Холдинг" уведомлением от 13.02.2014 N 16 сообщило ООО "Оптовик" о выявленных нарушениях договора, несогласованных перепланировках и переустройстве арендованных объектов, устройстве дополнительного оборудования и потребовало привести арендуемые здания в первоначальное состояние.

В письме от 11.03.2014 ООО "Оптовик" сообщило арендодателю о том, что оно не производило капитального ремонта и реконструкции арендуемого имущества, а устройство металлических стеллажей, холодильных камер, перегородок были выполнены субарендаторами помещений по согласованию с арендодателем.

Комиссия из работников арендодателя 21.03.2014 провела повторную проверку названных зданий. В акте проверки указано, что арендатор не устранил нарушение условий договора.

Уведомлением от 14.03.2014 арендодатель сообщил о досрочном расторжении договора от 20.11.1996 и предложил арендатору до 01.04.2014 явиться по месту нахождения ЗАО "Конкурент-Холдинг" для подписания соглашения о расторжении договора.

ЗАО "Конкурент-Холдинг", ссылаясь на уклонение ООО "Оптовик" от заключения соглашения о расторжении договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска.

Суды исходили из следующего.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Перечень оснований, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, определен в статье 619 ГК РФ. Данной нормой также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Согласно пункту 6.1.2 договора аренды осуществление арендатором переоборудования или перепланировки арендуемых зданий либо их частей без согласования с арендодателем является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что перепланировка и переоборудование арендуемых зданий относительно состояния, указанного в технических паспортах и планах зданий на момент заключения договора аренды, произведены арендатором без согласия собственника. Факты переустройства и переоборудования спорных зданий подтверждены помимо актов, составленных истцом, также справками Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 18.02.2014 N 285/04 и 286/04.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ООО "Оптовик" не представило доказательств того, что переустройство и переоборудование названных зданий осуществлены согласия с арендодателя, либо в период, предшествовавший заключению спорного договора.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что арендодателем надлежащим образом исполнено.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права, суды обоснованно удовлетворили иск и расторгли договор аренды.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А56-22925/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптовик" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л.Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева