Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2015 г. N Ф07-1492/14 по делу N А56-39097/2013

21 января 2015 г.

Дело N А56-39097/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Пекаревского А.М. - Нижник И.Н. (доверенность от 12.01.2015), от закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" Костикова М.В. (доверенность от 01.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Пекаревского Аркадия Михайловича и Клюквина Константина Валентиновича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2014 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 (судьи Кашина Т.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-39097/2013,

установил:

Индивидуальный предприниматель Пекаревский Аркадий Михайлович, ОГРНИП 304781319800036, и индивидуальный предприниматель Клюквин Константин Валентинович, ОГРНИП 311784707000694, обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к закрытому акционерному обществу "Икс 5 Недвижимость", место нахождения: 196191, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 25, корп. 2, лит. А, ОГРН 1027807980991 (далее - Общество), со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- взыскать с Общества в пользу Пекаревского А.М. 18 795 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за апрель - июнь 2013 года по договору от 12.02.2010 N 697 аренды нежилого помещения площадью 315,7 кв.м, расположенного в здании по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, пос. Большая Ижора, ул. Астанина, д. 1, и 12 106 руб. 74 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 08.03.2013 по 01.07.2013;

- взыскать с Общества в пользу Клюквина К.В. 11 038 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за апрель - июнь 2013 года по указанному договору аренды и 7110 руб. 31 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 08.03.2013 по 01.07.2013;

- расторгнуть названный договор аренды.

Суд первой инстанции решением от 12.09.2013 взыскал с ответчика 18 795 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 12 106 руб. 74 коп. неустойки в пользу Пекаревского А.М., 11 038 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 7110 руб. 31 коп. неустойки в пользу Клюквина К.В., в остальной части иска отказал.

Апелляционный суд постановлением от 09.12.2013 изменил решение от 12.09.2013 в части отказа в расторжении договора аренды, расторг договор, в остальной части решение оставил без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 11.03.2014 отменил решение от 12.09.2013 и постановление от 09.12.2013 и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, субарендатора спорного помещения - общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Перекресток", место нахождения: 103473, Москва, Суворовская пл., д. 1, ОГРН 1027700034493, ИНН 7728029110 (далее - ООО "Торговый дом "Перекресток").

Суд первой инстанции решением от 20.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.10.2014, взыскал с Общества в пользу предпринимателя Пекаревского А.М. 3759 руб. неустойки и 243 руб. 29 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в пользу предпринимателя Клюквина К.В. - 2207 руб. 40 коп. неустойки и 243 руб. 29 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части иска отказал; возвратил из федерального бюджета Пекаревскому А.М. 5000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 06.05.2013 N 58, Клюквину К.В. - 2200 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 26.04.2013 N 67.

В кассационной жалобе Пекаревский А.М. и Клюквин К.В., ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят изменить решение от 20.06.2014 и постановление от 06.10.2014 в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пеней, взыскать 30 901 руб. 95 коп. задолженности и 9894 руб. 54 коп. пеней в пользу Пекаревского А.М. и 18 148 руб. 75 коп. задолженности и 5810 руб. 94 коп. пеней в пользу Клюквина К.В., отменить названные судебные акты в части отказа в расторжении договора аренды и направить дело в этой части на новое рассмотрение.

Податели жалобы указывают на следующее: суды не учли правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которой толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, подготовившей проект договора либо предложившей формулировку соответствующего условия; суды неправомерно отказали во взыскании неустойки за январь 2013 года, поскольку арендную плату за указанный месяц Общество перечислило несвоевременно; суды не дали надлежащую оценку тому обстоятельству, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора и не вносил арендную плату более двух раз подряд, что является достаточным основанием для расторжения договора.

В отзывах на кассационную жалобу Общество и ООО "Торговый дом "Перекресток" просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Пекаревского А.М. поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Русинов Кирилл Вячеславович (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.02.2010 N 697 аренды нежилого помещения площадью 296,5 кв.м, расположенного в здании по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, пос. Большая Ижора, ул. Астанина, д. 1, для использования под розничную торговлю на семь лет с даты государственной регистрации договора. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

В пункте 3.1 договора указано, что за владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендатору арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин. Размер постоянной величины, порядок его изменения определены в разделе VII приложения N 1 к договору.

Согласно пункту 3.1.1.1 договора арендатор производит уплату постоянной величины арендной платы не позднее 15 числа текущего месяца аренды, но не ранее 10 рабочих дней с даты получения счета.

На момент подписания договора ежемесячная постоянная величина арендной платы была установлена сторонами в размере 186 795 руб.

Переменная величина арендной платы определяется сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а в случае невозможности установки приборов учета - пропорционально площади помещения к общей площади здания, в котором помещение расположено, согласно тарифам на коммунальные услуги, по которым арендодатель эти услуги получает от снабжающих организаций (электроэнергия, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализация, телефонная связь).

Пунктом 4.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней (0,1 % с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки).

Пунктом 5.9 договора предусмотрена возможность его расторжения в случае, если арендатор более двух раз подряд в течение одного года по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В связи с увеличением площади арендуемого по договору помещения стороны заключили дополнительное соглашение от 03.07.2010 к договору аренды, в котором определили, что площадь арендованного помещения составляет 315,7 кв.м, а постоянная величина арендной платы - 198 891 руб. в месяц.

В соответствии с соглашением от 01.12.2010 к договору аренды арендодателем помещения стал индивидуальный предприниматель Мадорский Александр Евсеевич.

По договору купли-продажи от 26.12.2012 здание, в котором расположено спорное помещение, перешло в общую долевую собственность предпринимателей Пекаревского А.М. (доля в размере 63/100) и Клюквина К.В. (доля в размере 37/100). Государственная регистрация права общей долевой собственности предпринимателей осуществлена 16.01.2013.

Предприниматели заказным письмом от 04.03.2013, которое получено Обществом 19.03.2013, уведомили его о переходе права собственности и предложили пересмотреть с 01.04.2013 размер арендной платы по причине изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости.

Арендодатели 21.03.2013 направили Обществу предложение о расторжении договора аренды, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за часть января, февраль и март 2013 года.

Общество уплатило за аренду за февраль 2013 года с просрочкой в 19 дней, а за март 2013 года с просрочкой в 11 дней.

В уведомлении от 29.03.2013 предприниматели сообщили об увеличении постоянной величины арендной платы на 9944 руб. 55 коп. в месяц; указали на необходимость с 01.04.2013 платить им 208 835 руб. 55 коп. ежемесячно, заплатить долг за аренду за период с 16.01.2013 по 31.01.2013 и пени в связи с просрочкой платежей за март и февраль 2013 года.

Арендодатели 28.05.2013 вновь направили в адрес Общества предложение о расторжении договора, ссылаясь на то, что Общество не внесло постоянную и переменную части арендной платы за период с 16.01.2013 по 31.01.2013 и переменную часть арендной платы за февраль и март 2013 года в увеличенном размере.

В июле 2013 года предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на следующее: Общество не заплатило 102 655, 42 руб. арендной платы за период с 16 по 31 января 2013 года и не доплатило в апреле, мае и июне 2013 года по 9944 руб. 55 коп. постоянной части арендной платы; за внесение арендной платы с просрочкой Общество обязано уплатить неустойку; в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы предприниматели вправе требовать расторжения договора аренды; претензионный порядок истцами соблюден путем направления Обществу писем 21.03.2013, 29.03.2013 и 28.05.2013.

В связи с тем, что при рассмотрении спора в суде первой инстанции Общество платежными поручениями от 08.08.2013 N 033199 и 033200 погасило задолженность за январь 2013 года в размере 102 653 руб. 42 коп., предприниматели уточнили исковые требования в части основного долга и попросили суд взыскать с Общества 29 803 руб. 65 коп. (недоплата за апрель, май и июнь 2013 года).

Суд первой инстанции взыскал с Общества указанную сумму долга и неустойку. Отказывая в расторжении договора аренды, суд указал следующее: в предложениях от 21.03.2013 и от 28.05.2013 о расторжении договора аренды истцы ссылались на наличие у Общества задолженности за период с 16 января по март 2013 года, между тем уведомление о переходе к предпринимателям права собственности на арендованное помещение направлено Обществу 11.03.2013; долг образовался у ответчика за незначительный период; большую часть задолженности ответчик погасил.

Апелляционный суд посчитал, что у суда первой инстанции не было оснований для отказа в расторжении договора аренды, поскольку ответчик допустил нарушение обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд, изменил решение и расторг договор аренды.

Суд кассационной инстанции постановлением от 11.03.2014 отменил решение от 12.09.2013 и постановление от 09.12.2013 и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении установить, вправе ли были истцы изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, имелась ли у ответчика на момент предъявления иска задолженность по арендной плате, есть ли предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основания для расторжения договора аренды.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, исследовав материалы дела и проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора аренды от 12.02.2010, пришел к следующим выводам: арендодатели были не вправе изменять в одностороннем порядке условие договора о размере арендной плате; задолженности по арендной плате в размере, установленном договором, у ответчика на момент рассмотрения спора не имеется; поскольку Общество уплатило арендную плату за февраль и март 2013 года с нарушением срока на 19 и 11 дней соответственно, с него надлежит взыскать в пользу предпринимателя Пекаревского А.М. 3759 руб. неустойки и в пользу предпринимателя Клюквина К.В. 2207 руб. 40 коп. неустойки; ввиду того, что Общество, получив претензию предпринимателей с требованием погасить задолженность или расторгнуть договор, погасило долг за два месяца в разумный срок, оснований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ для расторжения договора аренды, не имеется.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Статьей 450 ГК РФ установлена возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В статье 431 ГК РФ указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 3 раздела VII приложения N 1 к договору предусмотрено право арендодателя инициировать изменение размера арендной платы, однако в данном пункте не указано, каким образом должно быть оформлено такое изменение, влечет ли инициатива арендодателя безусловное изменение арендной платы без согласия арендатора и без подписания дополнительного соглашения.

Между тем согласно пункту 7.1 договора любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями и вступают в силу с даты их государственной регистрации.

Пунктом 4 раздела VII приложения N 1 к договору стороны предусмотрели, что арендатор вправе обратиться к арендодателю с предложением о пересмотре размера постоянной величины арендной платы в случае изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду; иное изменение размера постоянной величины арендной платы в течение всего срока аренды не допускается; изменение постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Таким образом, в рассматриваемом случае в договоре аренды предусмотрено лишь право арендодателя инициировать изменение размера постоянной величины арендной платы, а не изменять плату в одностороннем порядке.

Поскольку Общество уплатило постоянную часть арендной платы за январь, февраль, март, апрель, май и июнь 2013 года в размере, который был установлен договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2010 (198 891 руб. за месяц), суды правомерно отказали во взыскании задолженности по договору аренды.

С учетом просрочки уплаты постоянной части арендной платы за февраль 2013 года на 19 дней, за март - на 11 дней суды обеих инстанций правомерно взыскали с Общества в пользу Пекаревского А.М. 3759 руб. неустойки, а в пользу Клюквина К.В. 2207 руб. 40 коп. неустойки.

Суд кассационной инстанции также считает, что суды обоснованно отказали в расторжении договора аренды, поскольку, получив претензии предпринимателей с требованием уплатить за аренду, Общество своевременно устранило допущенные нарушения.

Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Поскольку нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу N А56-39097/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Пекаревского Аркадия Михайловича и Клюквина Константина Валентиновича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л.Грачева

Судьи

А.В. Кадулин М.А. Ракчеева