Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 января 2015 г. N Ф07-801/14 по делу N А05-2600/2014

26 января 2015 г.

Дело N А05-2600/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии индивидуального предпринимателя Леонтьевой И.В.,

рассмотрев 19.01.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ирины Валерьевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2014 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А05-2600/2014,

установил:

Индивидуальный предприниматель Леонтьева Ирина Валерьевна, ОГРНИП 304290136300628, ИНН 290116731732, обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", место нахождения: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340 (далее - Кадастровая палата), в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об установлении с 01.01.2013 кадастровой стоимости земельного участка площадью 16 230 кв. м с кадастровым номером 29:22:070501:5, расположенного по адресу: г. Архангельск, Дачная ул., д. 36, корп. 3, в размере его рыночной стоимости, составляющей 4 278 000 руб.

Протокольным определением от 20.05.2014 суд удовлетворил ходатайство индивидуального предпринимателя Вериго Эдуарда Константиновича, ОГРНИП 304290218700099, о вступлении в дело в качестве соистца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство) и индивидуальный предприниматель Назаров Сергей Назарович.

Решением от 23.05.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.10.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Леонтьева И.В., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные судебные акты.

По мнению подателя жалобы, Леонтьева И.В. приобрела права арендатора спорного земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства, по договору аренды от 04.03.2003 N 1/190 (вф). Кроме того, Министерство 25.08.2014 направило в ее адрес подписанное соглашение о включении ее в качестве арендатора в этот договор.

В судебном заседании Леонтьева И.В. поддержала доводы, изложенные в жалобе.

Вериго Э.К., Кадастровая палата, Министерство и Назаров С.Н. извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между мэрией г. Архангельска (арендодателем) и открытым акционерным обществом "Центрстроймеханизация" (арендатором) 04.03.2003 заключен договор N 1/190(вф) аренды земельного участка площадью 16 230 кв. м с кадастровым номером 29:22:070501:5, расположенного по адресу: г. Архангельск, Дачная ул., д. 36, корп. 3, для завершения строительства производственной базы.

На основании соглашения от 08.12.2003 права и обязанности арендатора по этому договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аргос" (далее - ООО "Торговый дом "Агрос").

Леонтьева И.В. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что на земельном участке с кадастровым номером 29:22:070501:5 расположен объект незавершенного строительства служебно-бытового корпуса с теплым переходом, собственником которого она является на основании договора купли-продажи от 02.09.2009, заключенного с ООО "Торговый дом "Агрос", а кадастровая стоимость этого участка существенно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер арендной платы и выкупную стоимость участка. В обоснование своих требований Леонтьева И.В. сослалась на отчет от 17.02.2014 N 415-14рс, согласно которому рыночная стоимость этого участка на 05.06.2012 составила 4 278 000 руб.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истцы не приобрели прав на земельный участок в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поэтому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не нарушает их прав.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, а также указал, что при отсутствии экспертного заключения отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный по заказу Леонтьевой И.В., не может считаться достаточным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость этого участка.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как установлено судом первой инстанции, Леонтьева И.В. (покупатель) и ООО "Торговый дом "Агрос" (продавец) 02.09.2009 заключили договор купли-продажи расположенных на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства,: производственного корпуса площадью застройки 2268,3 кв. м готовностью 49% с кадастровым номером 29:22:070501:33 и служебно-бытового корпуса с теплым переходом площадью застройки 555,9 кв. м готовностью 45,5% с кадастровым номером 29:22:070501:34.

Леонтьева И.В. (продавец) и Назаров С.Н. (покупатель) 28.05.2013 заключили договоры купли-продажи указанных объектов незавершенного строительства.

На основании этих договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 14.06.2013 Назаров С.Н. зарегистрирован в качестве арендатора по договору от 04.03.2003 N 1/190(вф) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5.

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02.10.2013 по делу N 2-2924/2013 договоры от 28.05.2013 купли-продажи объектов незавершенного строительства признаны недействительными, применены последствия недействительности сделок в виде обязания Назарова С.Н. вернуть Леонтьевой И.В. эти объекты.

На основании указанного решения 22.11.2013 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Леонтьевой И.В. на объекты незавершенного строительства - служебно-бытовой корпус с теплым переходом и производственный корпус.

По договору купли-продажи от 06.11.2013 не завершенный строительством производственный корпус Леонтьева И.В. продала Вериго Э.К., право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП 02.12.2013.

В государственный кадастр недвижимости 01.01.2013 внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая установлена в размере 10 591 373 руб. 40 коп.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исход из сказанного выше вывод суда первой инстанции о том, что приобретение объектов недвижимости, расположенных на арендуемом продавцом земельном участке, не означает возникновения у покупателя права аренды и такое право должно быть оформлено в установленном законом порядке, связан с неправильным применением пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.

Ссылка судов на то, что Леонтьева И.В. не обращалась в Министерство с заявлением о переоформлении договора аренды, а Министерство с 2009 года по 14.06.2013 считало надлежащим арендатором ООО "Торговый дом "Аргос", правового значения для решения вопроса о наличии у Леонтьевой И.В. права аренды спорного земельного участка не имеет.

Тот факт, что в период судебного разбирательства Леонтьева И.В. обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка площадью 7500 кв. м, не свидетельствует о неприобретении ею права аренды на спорный участок, поскольку земельный участок с кадастровым номером 29:22:070501:5 на момент рассмотрения настоящего дела не разделен.

Сторонами не оспаривается, что арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, поэтому вывод судов об отсутствии у истцов заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой стоимости является неправильным.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ предусматривалось, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Обращаясь с настоящим иском, Леонтьева И.В. и Вериго Э.К. в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка, представили отчет N 415-14рс.

Однако оценка отчету на соответствие его требованиям действующего законодательства судами первой и апелляционной инстанции не дана.

Апелляционная инстанция, сославшись на статьи 17.1 и 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), указала, что отчет об оценке N 415-14рс, составленный по заказу истца, не является достаточным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, поскольку исполнитель работ не обеспечил проведение экспертизы этого отчета.

Вместе с тем статья 24.16 Закона N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ предусматривает обязательность проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, составляемого по заказу органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки. Статья 24.19 этого Закона, регулирующая порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, не содержала требования о предоставлении экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости участка.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует проверить, соответствует ли отчет об оценке N 415-14рс действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом положений статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ предложить истцу представить экспертизу отчета, истребовать кадастровый паспорт спорного земельного участка, а также распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу N А05-2600/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева