Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2014 г. N 14АП-5612/14

г. Вологда

06 октября 2014 г.

Дело N А05-2600/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ирины Валерьевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года по делу N А05-2600/2014 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

индивидуальный предприниматель Леонтьева Ирина Валерьевна (ОГРНИП 304290136300628, далее - ИП Леонтьева И.В.) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1027700485757, далее - Кадастровая палата) об установлении с 01.01.2013 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 в размере 4 278 000 руб.

Индивидуальный предприниматель Вериго Эдуард Константинович (ОГРНИП 304290218700099, далее - ИП Вериго Э.К.) привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, заявил ходатайство о вступлении в дело в качестве соистца, которое судом удовлетворено определением от 20.05.2014.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство) и индивидуальный предприниматель Назаров Сергей Назарович (далее - ИП Назаров С.Н.).

Решением суда от 23 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Леонтьева И.В. с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. С момента государственной регистрации права собственности истца на объекты незавершенного строительства, приобретенные по договору купли-продажи у общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аргос" к истцу перешло право пользования соответствующей части земельного участка, занятой объектом на тех же условиях, что у прежнего собственника. То есть, истец приобрел право пользования спорным земельным участком, занятым объектами незавершенного строительства на правах арендатора по договору аренды от 04.03.2003 N 1/190 (вф) независимо от того, что договор аренды земельного участка между Министерством и истцом в установленном порядке не заключен. Таким же образом, ИП Вериго Э.К. приобрел право пользования частью земельного участка после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства производственного корпуса 02.12.2013. Изменение кадастровой стоимости земельного участка влияет на права и обязанности истца, связанные с внесением платы за землю, а также влияет на выкупную стоимость земельного участка.

Стороны и третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 16 230 кв.м, расположенный по адресу: г. Архангельск, ул. Дачная, 56 корп. 3 был первоначально предоставлен по договору аренды от 04.03.2003 N 1/190 (вф) открытому акционерному обществу "Центрстроймеханизация" для завершения строительства производственной базы.

Договор аренды заключен на срок 5 лет.

Государственная регистрация договора аренды произведена 14.05.2003.

Впоследствии права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аргос" на основании соглашения от 08.12.2003, которое также прошло государственную регистрацию.

Земельный участок относится к землям населенных пунктов, государственная собственность на него не разграничена.

В соответствии с законом Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и расположенными на территории г. Архангельска, осуществляет с 05.09.2007 орган исполнительной власти Архангельской области - в настоящее время Министерство.

В сентябре 2009 года ИП Леонтьева И.В. приобрела у общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Аргос" по договорам купли-продажи от 02.09.2009 два объекта, расположенных на земельном участке: незавершенное строительство производственного корпуса и незавершенное строительство служебно-бытового корпуса с теплым переходом.

Право собственности ИП Леонтьевой И.В. на объекты незавершенного строительства зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 29.09.2009.

По договорам купли-продажи от 28.05.2013 ИП Леонтьева И.В. передала указанные объекты в собственность ИП Назарова С.Н., право собственности которого на объекты зарегистрировано в ЕГРП 14.06.2013.

На основании заявления Назарова С.Н. от 29.05.2013 Управлением федеральной регистрационной службы кадастра и картографии 14.06.2013 произведена государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Аргос" на ИП Назарова С.Н., о чем Министерство было уведомлено сообщением от 18.06.2013 N 15-13/13703.

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02.10.2013 по делу N 2-2924/2013 договоры купли - продажи объектов незавершенного строительства от 28.05.2013, заключенные между Леонтьевой И.В. и Назаровым С.Н., признаны недействительными и применены последствия недействительности сделок в виде обязания Назарова С.Н. вернуть Леонтьевой И.В. объекты незавершенного строительства.

На основании указанного решения 22.11.2013 за Леонтьевой И.В. в ЕГРП вновь зарегистрированы права собственности на объекты незавершенного строительства производственного корпуса площадью застройки 2268,3 кв.м и служебно-бытового корпуса с теплым переходом площадью застройки 555,9 кв.м.

По договору купли-продажи от 26.11.2013 Леонтьева И.В. продала объект незавершенного строительства производственного корпуса площадью застройки 2268,3 кв.м Вериго Э.К., право собственного которого на объект зарегистрировано 02.12.2013.

Следовательно, Леонтьева И.В. является собственником объекта незавершенного строительства служебно-бытового корпуса с теплым переходом площадью застройки 555,9 кв.м степенью готовности 45,5% по адресу: г. Архангельск, ул. Дачная, 56 корп.3, а Вериго Э.К. - собственником объекта незавершенного строительства производственного корпуса площадью 2268,3 кв.м степенью готовности 49%.

Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 29:22:070501:5 площадью 16 230 кв.м.

В государственный кадастр недвижимости с 01.01.2013 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 10 591 373 руб. 40 коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 N 415-14рс рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.06.2012 составляет 4 278 000 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, истцы обратилось в арбитражный суд настоящим иском.

Суд первой инстанции, придя к выводу о недоказанности истцами того обстоятельства, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 нарушает их права, и они являются заинтересованными лицами в оспаривании результатов кадастровой оценки, в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила). В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пунктом 1 Правил организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и его территориальными органами. Согласно пункту 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 в связи с упразднением Роснедвижимости ее функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) органа кадастрового учета при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель определяются Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденным приказом Министерства торговли и экономического развития Российской Федерации от 28.06.2007 N 215.

Порядок определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка устанавливается Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222.

Вместе с тем Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно новой редакции пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Этим же законом Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) был дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", в статье 24.19 которой указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В обоснование заявленной позиции ИП Леонтьева И.В. представила суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 N 415-14рс.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Оспаривать результаты кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости могут только заинтересованные лица, т.е. владеющие объектами недвижимости на предусмотренном законном праве, и права и обязанности которых нарушаются такими результатами.

В обоснование обращения в суд с настоящим иском истцы сослались на то, что они являются собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, поэтому одновременно приняли права и обязанности арендаторов по договору аренды от 04.03.2003 N 1/190 (вф).

Действительно, в пунктах 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вместе с тем, при принятии оспариваемого решения суд первой инстанции исходил из совокупности следующих обстоятельств:

с момента приобретения объектов незавершенного строительства в 2009 году Леонтьева И.В. не обращалась ни в Министерство с заявлением о переоформлении (вступлении) в договор аренды в качестве арендатора в связи с приобретением объектов, ни в регистрирующий орган для внесения изменений в сведения об арендаторе земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5.

Изменения в сведения об арендаторе спорного земельного участка были внесены в ЕГРП в 2013 году на основании заявления Назарова С.Н. после приобретения им объектов у Леонтьевой И.В.

Из пояснений Министерства от 19.05.2014 N 312-06-07/5618 следует, что Министерство в связи с отсутствием сведений об ином полагало, что оплату за земельный участок в период с 2009 до 14.06.2013 должно производить общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Аргос", правопреемником которого стало общество с ограниченной ответственностью "Оникс", ликвидированное вследствие банкротства, в связи с чем задолженность за этот период признана безнадежной и списана распоряжением Министерства от 09.12.2013 N 1834-р.

После регистрации права собственности Леонтьевой И.В. на объекты недвижимости, произведенной вновь 22.11.2013, как и после продажи одного из объектов ИП Вериго Э.К. по договору от 26.11.2013, ни Леонтьева И.В., ни Вериго Э.К. не обращались в Министерство с заявлением о вступлении в договор аренды земельного участка от 04.03.2003.

В настоящий момент Леонтьева И.В. и Вериго Э.К. предпринимают действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 в связи с чем готовятся документы о межевании. Так, Леонтьева И.В. 07.04.2014 (т.1, л.172) обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка для целей не связанных со строительством, площадью 7500 кв.м. Документы о том, каким образом по заявлению истцов осуществляется раздел, образование новых земельных участков, каким земельным участком пользуется каждый из истцов, в материалы дела не представлены, кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 29:22:070501:5 не представлен.

Тот факт, что Министерство направило Леонтьевой И.В. расчет размера платы за фактическое пользование всем земельным участком за 2013 год (с 22.11.2013) и за 2014 год не свидетельствует об имеющем месте нарушении прав истцов, поскольку как видно из расчета и заявления Леонтьевой И.В. в Министерство от 01.05.2014, о своих правах и обязанностях в отношении земельного участка Вериго Э.К., владеющим другим объектом незавершенного строительства большей площадью застройки, нежели у Леонтьевой И.В., не заявил.

Кроме того, заявленные истцом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Как усматривается из материалов дела, истцом был представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость участка.

С учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд принимает меры к проверке представленного отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки.

Указанная позиция отражена, в том числе, и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

В соответствии со статьей 24.16 Закона N 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, т.е. с Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка является отчет об оценке рыночной стоимости, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете; и получивший положительное заключение.

Однако, экспертиза отчета согласно действующему законодательству об оценочной деятельности, являющаяся обязательной, в материалы дела не представлена.

При отсутствии экспертного заключения отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:070501:5 N 415-14рс, составленный по заказу истца, не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года по делу N А05-2600/20014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леонтьевой Ирины Валерьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова