Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2015 г. N Ф07-1333/14 по делу N А13-406/2014

11 февраля 2015 г.

Дело N А13-406/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Власовой М.Г. и Ракчеевой М.А.,

рассмотрев 11.02.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.09.2014 (судья Шумкова И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 (судьи Виноградова Т.В., Докшина А.Ю., Пестерева О.Ю.) по делу N А13-406/2014,

установил:

Закрытое акционерное общество "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей", место нахождения: 160019, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 147, ОГРН 1023500869358, ИНН 3525089283 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Департаменту имущественных отношений Вологодской области, место нахождения: 160009, Вологодская обл., г. Вологда, Предтеченская ул., д. 72, ОГРН 1033500036998, ИНН 3525057122 (далее - Департамент), о признании недействительными отчетов индивидуального предпринимателя Рогулиной Любови Александровны об определении размера арендной платы без учета налога на добавочную стоимость (далее - НДС) за пользование объектом недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 147, от 18.11.2013 N 13/35-25, 13/35-27, 13/35-28 (далее - отчеты об оценке).

Определением от 03.03.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель Рогулина Любовь Александровна, ОГРНИП 307352534600031.

Решением от 01.09.2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 01.09.2014 и постановление от 28.11.2014 отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на следующее:

- отчеты об оценке не соответствуют требованиям федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, 255 и 256 (далее - федеральные стандарты оценки);

- суды необоснованно отклонили заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" (далее - ООО "ЛСЭ") от 14.07.2014 N 190614-ЭОЖ-1788 (далее - заключение эксперта), которым, по мнению истца, был установлен "момент превышения стоимости объекта оценки рыночной стоимости", влекущий превышение арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 01.09.2014 и постановление от 28.11.2014 оставить без изменения.

Участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, здания механизированной мойки площадью 819,3 кв.м, стоянки для автомашин площадью 1306,5 кв.м, профилактория и поста механизированной смазки площадью 2933,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, 147 (далее - здания мойки, стоянки, профилактория с постом), принадлежат на праве собственности Вологодской области.

Согласно пункту 1 статьи 10 закона Вологодской области от 17.04.1996 N 73-03 "Об управлении и распоряжении имуществом, находящимся в собственности Вологодской области" (далее - Закон N 73-03) арендодателем имущества области, не закрепленного за государственными организациями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, выступает исключительно орган по управлению имуществом.

В силу пункта 3.1.2.1 постановления Правительства Вологодской области от 24.06.2012 N 874 "Об утверждении положения о Департаменте имущественных отношений Вологодской области" полномочиями по осуществлению правомочий собственника в отношении имущества области наделен Департамент.

В соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 16.05.2006 N 2 в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2013 N 10/52 (далее - Договор) Департамент (арендодатель) передал Обществу в аренду здания мойки, стоянки, профилактория с постом.

Годовая арендная плата на 2013 г. сторонами Договора согласована в размере 1 034 984,82 руб. без учета НДС.

Пунктом 3.2 Договора определено, что размер, порядок расчета и перечисления арендной платы пересматриваются арендодателем в одностороннем порядке в случаях их изменения органом государственной власти области, о чем он уведомляет арендатора в письменном виде. При этом новые величина, порядок расчета и перечисления арендной платы вступают в силу с даты, указанной в уведомлении, направляемом арендодателем в адрес арендатора, которое составляет неотъемлемую часть Договора.

На основании государственного контракта на выполнение работ по определению размера арендной платы (без учета НДС) за пользование недвижимого и движимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области, от 07.10.2013, заключенного Департаментом (заказчиком) с членом саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой Союз Оценщиков" Рогулиной Л.А. (исполнителем), последней проведена оценка размера арендной платы за пользование зданиями мойки, стоянки, профилактория с постом и составлены отчеты об оценке.

Департамент, ссылаясь на свой приказ от 14.08.2013 N 22н "О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности Вологодской области" (далее - Приказ N 22н), пункт 3.2 Договора, отчеты об оценке, 09.12.2013 направил Обществу уведомление N 6-2-5/8630 об увеличении с 01.01.2014 размера годовой арендной платы по Договору до 3 159 091,3 руб.

Указывая на то, что размер годовой арендной платы за 2014 г., исчисленный на основании отчетов об оценке, не соответствующих требованиям федеральных стандартов оценки, является чрезмерно завышенным и требует переоценки, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).

Пунктом 5 статьи 10 Закона N 73-03 установлено, что размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, утвержденным органом по управлению имуществом.

В пункте 2.1 Приказа N 22н указано, что размер арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в собственности Вологодской области, закрепленного на праве оперативного управления у органов исполнительной государственной власти области, государственных учреждений области и у казенных предприятий области, на праве хозяйственного ведения у государственных предприятий области, а также в казне области, определяется в соответствии с Законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ (в редакции от 01.09.2013) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, в соответствии с отчетами об оценке по состоянию на 01.01.2014 размер арендной платы (без учета НДС) за 1 кв. м в год за пользование зданием мойки установлен в размере 910 руб., за пользование стоянкой - в размере 1003 руб., за пользование профилакторием с постом - в размере 376 руб.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете может быть назначена экспертиза отчета.

Как следует из материалов дела, Общество, возражая против применения для определения размера арендной платы по Договору на 2014 г. отчетов об оценке по мотивам несоответствия их федеральным стандартам оценки и Закону N 135-ФЗ и завышения суммы арендной платы, заявило ходатайство не об экспертизе отчетов оценки, а о проведении экспертного исследования на предмет определения рыночной стоимости объектов аренды и рыночной ставки годовой арендной платы за 1 кв.м здания мойки, стоянки, профилактория с постом.

В связи с тем, что между сторонами возник спор о правильности установления величины годовой арендной платы здания мойки, стоянки, профилактория с постом, суд первой инстанции определением от 17.06.2014 назначил по делу судебную экспертизу с целью определения размера годовой арендной платы (без НДС) за 1 кв.м за пользование объектами недвижимости, проведение которой поручил эксперту ООО "ЛСЭ" Жирнову Игорю Николаевичу.

Согласно заключению эксперта величина годовой арендной платы за 1 кв.м (без учета НДС) здания мойки площадью 819,3 кв.м составила 253 руб., стоянки площадью 1306,5 кв.м - 214 руб., профилактория с постом площадью 2933,8 кв.м - 259 руб. При этом эксперт указал на то, что полученные значения размера годовой арендной платы за пользование указанными объектами недвижимости ниже стоимости предложений по сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2014 обусловлены тем, что:

- цены предложений по аренде включают в себя все налоги, в том числе и НДС. Согласно поставленному перед экспертом вопросу, оценка проведена без учета НДС;

- предложения по аренде производственно-складских зданий включают в себя и аренду земельных участков под этими зданиями, объекты же настоящей оценки переданы в аренду без учета аренды земельных участков;

- цены предложений по аренде не являются окончательными и необходима скидка на торг;

- площадь профилактория с постом (2933,8 кв.м) значительно больше сдаваемых в аренду помещений, его ликвидность значительно ниже прочих помещений, целиком сдать в аренду здание подобной площади в г. Вологде затруднительно, поэтому применена понижающая корректировка.

В силу частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ наряду с другими представленными в материалы доказательствами заключение эксперта, пришел к обоснованному выводу о том, что оно не может подтверждать рыночную величину арендной платы в отношении здания мойки, стоянки, профилактория с постом по состоянию на 01.01.2014, поскольку полученная из газеты "Городок+" и используемая при исследовании информация об объектах недвижимости - аналогах не содержала достоверных сведений об их техническом состоянии и отделке, наличии коммуникаций, о включении в арендную плату за эти объекты коммунальных платежей, налогов, платы за землю; экспертом не было учтено местоположение здания мойки, стоянки, профилактория с постом.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что отчеты об оценке в установленном порядке не признаны несоответствующими Закону N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, ходатайство о проведении экспертизы отчетов об оценке Обществом не заявлялось, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении иска отказал.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.09.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу N А13-406/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Вологодское предприятие большегрузных автомобилей" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

М.Г. Власова М.А. Ракчеева