Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 февраля 2015 г. N Ф07-165/15 по делу N А56-8170/2014

16 февраля 2015 г.

Дело N А56-8170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Смольный квартал" Радушевской О.А. (доверенность от 20.01.2015), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Стырикович М.А. (доверенность от 09.12.2014 N 34459-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2014 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-8170/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Смольный квартал", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 44, ОГРН 1067847265133, ИНН 7838345550 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным отказа от 08.11.2013 N 78-78-42/010/2013-249 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N 87, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Орловская ул., д. 1; обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности Общества на указанную квартиру. Делу, возбужденному на основании названного заявления, присвоен номер А56-8170/2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет).

Кроме того, Общество обратилось в тот же суд с аналогичным заявлением в отношении квартиры N 2 в том же доме. Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен номер А56-8177/2014.

Определением от 27.03.2014 по делу N А56-8177/2014 дела N А56-8170/2014 и А56-8177/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-8170/2014.

Решением от 25.06.2014 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, не соглашаясь с ними по следующим причинам. По мнению подателя жалобы, право собственности Общества на вновь созданные объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, может возникнуть только на условиях, предусмотренных договором аренды от 24.06.2004; подтверждением исполнения Обществом в полном объеме инвестиционных обязательств по договору аренды является протокол о реализации инвестиционного проекта, при отсутствии которого Управление Росреестра не имело возможности сделать вывод об исполнении заявителем обязательств; Общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку данный спор подлежал рассмотрению в исковом порядке с участием Комитета.

Управление Росреестра в отзыве на жалобу указывает, что отсутствие протокола исполнения обязательств, свидетельствующее о неисполнении Обществом своих обязательств надлежащим образом, являлось препятствием для государственной регистрации права собственности на квартиру; просит рассмотреть жалобу без участия его представителя.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по тем мотивам, что многоквартирный дом сдан в эксплуатацию, договором не предусмотрено распределение площадей в построенном объекте между инвестором и Санкт-Петербургом, инвестиционные условия исполнены заявителем до начала строительства, в договоре отсутствует запрет на государственную регистрацию права собственности в отношении завершенных строительством объектов, в настоящее время инвестиционный проект в полной мере не реализован.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом его ходатайства не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 25.09.2003 N 2235-ра Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Специализированное Строительно-Монтажное Объединение "ЛенСпецСМУ" (арендатор, далее - Объединение) заключили договор от 24.06.2004 N 20/ЗК-02037 аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 61 836 кв. м с кадастровым номером 78:1030А:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный административный район, кварталы 1030А-1 и 1030А-2 в районе улицы Смольного и Смольной набережной (ул. Смольного, д. 4), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию, реконструкции и строительству многофункционального административно-жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями, подземными и полуподземными автостоянками и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта сроком до 31.12.2008.

Дополнительным соглашением от 18.07.2006, подписанным Комитетом, Объединением и Обществом на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.06.2006 N 707, арендатор по договору заменен на Общество.

В дальнейшем срок реализации инвестиционного проекта неоднократно продлевался.

На арендуемом земельном участке завершено строительство многоквартирного дома, в отношении которого выдано разрешение от 31.07.2012 N 78-0718в-2012 на ввод в эксплуатацию.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на квартиры N 2 и 87, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Орловская ул., д. 1.

Уведомлениями от 09.04.2013 N 78-78-42/010/2013-249 и N 78-78-42/010/2013-131 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию в связи с тем, что Общество не представило протокол исполнения обязательств, предусмотренный пунктом 7.1.5 договора аренды и свидетельствующий о надлежащем выполнении условий договора.

Сообщениями от 08.11.2013 N 78-78-42/010/2013-249 и N 78-78-42/010/2013-131 Управление Росреестра уведомило Общество об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку Обществом не устранены причины, препятствовавшие государственной регистрации после ее приостановления; не представлен протокол исполнения обязательств по договору, отсутствие которого свидетельствует о неисполнении инвестором обязательств надлежащим образом.

Общество, считая данные отказы Управления Росреестра незаконными, поскольку регистрирующий орган в данном случае был не вправе требовать для государственной регистрации протокол об исполнении обязательств, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Как установлено судами, подтверждается материалами дела и не оспаривается участниками процесса, многоквартирный дом, где расположены спорные квартиры, возведен на земельном участке, предоставленном заявителю в аренду по договору от 24.06.2004 N 20/ЗК-02037, уполномоченным органом выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, строительство недвижимого имущества в установленном порядке с соблюдением требований закона подтверждено надлежащими документами.

Названным договором предусмотрено создание на арендуемом земельном участке многофункционального административно-жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями, подземными и полуподземными автостоянками, а не единичного многоквартирного дома.

Суды, проанализировав в совокупности условия договора, в том числе его пункты 7.1.5, 8.5, пришли к правильному выводу о том, что условиями договора не установлен запрет на регистрацию за инвестором права собственности на отдельные объекты, строительство которых завершено, до окончания реализации инвестиционного проекта и до подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта.

Поскольку договором от 24.06.2004 N 20/ЗК-02037 не предусмотрено, что по окончании строительства объекта недвижимого имущества его площадь распределяется между Обществом и Санкт-Петербургом, суды в соответствии со статьей 24.2 Закона о государственной регистрации правомерно посчитали, что для регистрации права собственности Общества на квартиру не требуется представления протокола о реализации инвестиционного проекта.

При таком положении судебные инстанции обоснованно признали незаконным оспариваемый отказ Управления Росреестра в регистрации права собственности Общества на спорные квартиры и удовлетворили заявленные требования.

Ссылка подателя жалобы на то, что отсутствие подписанного сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта свидетельствует об отсутствии доказательств исполнения Обществом условий договора, не может быть принята во внимание, так как Комитет вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств неисполнения арендатором каких-либо условий договора, нарушения им обязательств по договору в какой-либо части, не указал, какие именно условия не выполнены или нарушены инвестором.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А56-8170/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина