Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2015 г. N Ф07-523/15 по делу N А56-27659/2014

31 марта 2015 г.

Дело N А56-27659/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества "ЛИВИЗ" Беляева В.М. (доверенность от 23.03.2015), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге Кошмана С.С.(доверенность от 22.12.2014 N 233-д),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2014 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-27659/2014,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее - Управление Росимущества), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "ЛИВИЗ", место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 56-58, ОГРН 1027809224288, ИНН 7830002945 (далее - Общество), о взыскании 89 712 279 руб. 91 коп., из них:

- 6 933 423 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666 аренды земельного участка и 3 115 671 руб. 58 коп. пеней за период с 01.01.2009 по 30.06.2014;

- 3 584 778 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за аренду движимого имущества по договору аренды от 01.02.2001 N 20-Ф012763 и 3 717 415 руб. 46 коп. пеней за период с 01.01.2009 по 30.06.2014;

- 52 488 750 руб. задолженности по арендной плате за аренду нежилых зданий по договору от 01.02.2001 N 20-Ф012763 и 19 872 240 руб. 77 коп. пеней за период с 01.01.2009 по 30.06.2014.

Суд первой инстанции решением от 04.08.2014 взыскал с Общества в пользу Управления Росимущества 60 965 235 руб. 02 коп. задолженности, 4 000 000 руб. пеней; прекратил производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате за аренду нежилых зданий за период до 31.03.2011 и пеней до 28.02.2011 по договору от 01.02.2001 N 20-Ф012763; в остальной части иска отказал; взыскал с Общества в доход федерального бюджета 144 830 руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.

Апелляционный суд постановлением от 19.12.2014 изменил решение от 04.08.2014, взыскал с Общества в пользу Управления Росимущества 300 529 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за аренду нежилых зданий по договору от 01.02.2001 N 20-Ф012763, 4 327 066 руб. 46 коп. задолженности по договору от 08.08.2003 N 20-ЗД-05666 аренды земельного участка, а также 1 467 344 руб. 07 коп. пеней; в остальной части иска отказал; взыскал с Общества в доход федерального бюджета 53 474 руб. 70 коп. государственной пошлины по иску.

В кассационной жалобе Управление Росимущества, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 19.12.2014, изменить решение от 04.08.2014 в части, касающейся уменьшения размера неустойки, и удовлетворить иск в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на следующее: апелляционный суд, неправильно применив положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к необоснованному выводу о том, что в связи с ненадлежащим техническим состоянием арендованного ответчиком имущества, установленного техническим заключением 2007 года, подлежит уменьшению арендная плата за период с 2011 по 2014 годы; апелляционный суд не учел, что спорное имущество передано ответчику в аренду в 2001 году без замечаний, стороны дополнительным соглашением от 23.06.2010 N 11 к договору от 01.02.2011 изменили размер арендной платы за недвижимое имущество на основании рыночной оценки права аренды с учетом технического состояния имущества, ответчик не отказался от договора аренды и частично платил арендную плату, установленную названным соглашением; Общество не представило доказательств, подтверждающих, что переданное в аренду движимое имущество непригодно для эксплуатации; суд первой инстанции правильно взыскал арендную плату за часть движимого имущества с учетом изменений и дополнений, внесенных сторонами в договор от 01.02.2001; поскольку Общество не представило доказательств явной несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции необоснованно уменьшил размер неустойки.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы, а представитель Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

В судебном заседании 18.03.2015 был объявлен перерыв до 25.03.2015.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2001 заключили договор N 20-Ф012763 аренды объектов недвижимости - 10 зданий (согласно приложению N 1) и движимого имущества из 411 наименований (согласно приложению N 2), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 56-58, для использования под производственные цели.

Пунктом 1.3 данного договора установлено, что договор действует в течение пяти лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации; условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2001.

Согласно пункту 3.3 этого договора арендатор обязался перечислять арендную плату ежеквартально, за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 3.1 договора установлен различный порядок определения размера арендной платы для объектов недвижимого и движимого имущества.

Пунктом 4.3 договора N 20-Ф012763 предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.4 названного договора установлено, что размер арендной платы за пользование имуществом может быть изменен в бесспорном и одностороннем порядке в случае переоценки основных средств, проводимой по решению Правительства Российской Федерации, или принятия и (или) внесения изменения в нормативно-правовые акты Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующие исчисление размера арендной платы за движимое или недвижимое имущество, или в случае внесения изменений в состав движимого имущества, оформляемого в порядке, установленном в пункте 5.1 договора.

Согласно пункту 5.1 договора N 20-Ф012763 изменения в состав движимого имущества (в том числе при выбытии оборудования в связи с истечением нормативного срока эксплуатации) и соответствующий перерасчет арендной платы производятся с согласия арендодателя и оформлюется дополнительным соглашением к настоящему договору; сверка пообъектного состава движимого имущества производится ежегодно до первого апреля года, следующего за отчетным.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что на арендаторе лежит риск случайной гибели или случайного повреждения арендуемого имущества.

Дополнительными соглашениями от 19.06.2003 N 2, от 09.01.2004 N 3, от 07.07.2004 N 4, от 21.03.2005 N 5, от 02.06.2008 N 8, от 19.08.2008 N 9 стороны исключили из приложения N 2 к договору N 20-Ф012763 движимое имущество, указанное в позициях N 1, 42-45, 55, 56, 66-69, 70-91, 117-123, 134-168, 207, 209, 212, 239, 243, 254, 255, 257-260, 274, 289, 296, 317, 327, 365-370, 384, 410, 411 в соответствии с актами непригодности имущества и актами утилизации.

Стороны также заключили дополнительные соглашения от 20.12.2006 N 6, от 11.02.2008 N 7, в которых установили срок действия договора N 20-Ф012763 до 07.09.2011; изменили размер арендной платы за движимое и недвижимое имущество в соответствии с отчетами об определении рыночной арендной платы; установили размер арендной платы за каждый вид движимого имущества.

Управление Росимущества и Общество 23.06.2010 подписали дополнительное соглашение N 11 к договору N 20-Ф012763, которым внесли следующие изменения: арендодателем по указанному договору является Управление Росимущества, размер арендной платы за пользование десятью зданиями устанавливается в размере 41 991 000 руб. в год на основании отчета от 21.05.2010 N 1860-Н "По определению рыночной арендной платы за объекты оценки, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 56-58, лит. О, Ж, З, Д, Ф, Н, В, Г, К, Б" и мотивированного мнения Управления Росимущества на данный отчет.

Переданные Обществу в аренду по договору от 01.02.2001 объекты движимого и недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 36 846 кв.м с кадастровым номером 78:1417:13, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 56-58.

В отношении данного земельного участка КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666 на срок по 27.02.2052.

Согласно пункту 1.2 договора N 20/ЗД-05666 земельный участок предоставляется для использования под производство винно-водочной продукции, автостоянку, расположенную на закрытой территории с ограниченным доступом, и садово-парковое хозяйство.

Порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 названного договора аренды.

Согласно пункту 3.7 договора N 20/ЗД-05666 арендатор обязан перечислять арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора N 20/ЗД-05666 установлена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде пеней в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 29.05.2007 N 20/ДС-05666/0004 стороны внесли изменения в договор N 20/ЗД-05666, в том числе в пункт 1.1, установив, что предметом аренды является земельный участок площадью 36 134 кв.м с кадастровым номером 78:31:1417:28.

Управление Росимущества и Общество 01.04.2011 заключили дополнительное соглашение к договору N 20/ЗД-05666, которым внесли следующие изменения: арендодателем по договору является Управление Росимущества; размер арендной платы за пользование земельным участком устанавливается в размере 4 661 286 руб. в год на основании отчета от 03.11.2010 N 2031/10-Н "По определению рыночной арендной платы за объект недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 56-58, литер Б" и мотивированного мнения Управления Росимущества на данный отчет; условия настоящего дополнительного соглашения распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.04.2011.

Договор аренды движимого и недвижимого имущества, договор аренды земельного участка, а также все дополнительные соглашения к указанным договорам зарегистрированы в установленном законом порядке.

Управление Росимущества и Общество 21.12.2012 подписали соглашение о прекращении действия договора от 01.02.2002 N 20-Ф012763 аренды недвижимого и движимого имущества с 21.12.2012. Однако это соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, Общество не возвратило арендованное имущество арендодателю. Как пояснили представители сторон в судебном заседании кассационной инстанции, это соглашение было подписано сторонами в связи с подписанием ими 21.12.2012 дополнительного соглашения об аренде названного имущества в составе имущественного комплекса, которое также не было зарегистрировано.

Управление Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды от 01.02.2002 N 20-Ф012763 и от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666 за период с 01.01.2009 по 30.06.2014, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск Управления Росимущества частично, взыскал с Общества в пользу Управления Росимущества 60 965 235 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате по договорам от 01.02.2001 N 20-Ф012763 и от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666 за период с 05.05.2011 по 30.06.2014, применив по заявлению ответчика срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности и неустойки, начисленных за период до 05.05.2011; 4 000 000 руб. пеней, посчитав размер неустойки, предъявленной Управлением Росимущества ко взысканию, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Суд первой инстанции прекратил производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате с 01.01.2009 по 31.03.2011 и пеней за период с 11.01.2009 по 28.02.2011 по договору от 01.02.2001 N 20-Ф012763 в части аренды недвижимого имущества, установив, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2011 по делу N А56-17753/2011 с Общества в пользу Управления Росимущества взыскана задолженность и пени за аренду зданий за указанный период.

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора N 20-Ф012763 и дополнительных соглашений к нему, в том числе не прошедшее государственную регистрацию соглашение от 21.12.2012 о прекращении этого договора во взаимосвязи с также незарегистрированным соглашением от 21.12.2012, которым стороны предусмотрели заключение договора аренды того же недвижимого имущества и части движимого имущества, не списанного и не утилизированного в установленном порядке и не исключенного из предмета аренды по правилам пункта 5.1 договора, как имущественного комплекса, пришел к выводу о том, что за период с 05.05.2011 по 30.06.2014 (с учетом срока исковой давности) ответчик должен заплатить за аренду оставшегося в его пользовании движимого имущества 1 543 061 руб. 52 коп. арендной платы и 969 288 руб. 55 коп. неустойки, за аренду также невозвращенного в установленном порядке недвижимого имущества 52 488 750 руб. арендной платы и 19 872 240 руб. 77 коп. неустойки.

При расчете арендной платы за недвижимые объекты суд исходил из годового размера, установленного сторонами в дополнительном соглашении от 23.06.2010 N 11 на основании отчета о рыночной арендной плате.

Суд первой инстанции отклонил как необоснованный довод Общества о том, что размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом подлежит уменьшению, поскольку согласно техническому заключению, составленному в 2007 году открытым акционерным обществом "ЛенжилНИИпроект" (далее - ОАО "ЛенжилНИИпроект"), арендованные объекты недвижимости находятся в аварийном состоянии и подлежат либо сносу, либо реконструкции (здание под литерой Ф). Суд указал, что названное заключение не является достаточным и допустимым доказательством, поскольку при его наличии стороны 23.06.2010 подписали дополнительное соглашение N 11, которым установили размер годовой арендной платы (41 991 000 руб.) недвижимого имущества на основании отчета от 21.05.2010 N 1860-Н по определению рыночной арендной платы, а следовательно, учли техническое состояние зданий. Ответчик не представил доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 404 ГК РФ, для уменьшения его ответственности.

Суд установил, что по договору от 08.08.2003 N 20/32-05666 аренды земельного участка за период с 05.05.2011 по 30.06.2014 (с учетом срока исковой давности) Общество должно заплатить 6 933 423 руб. 50 коп. арендной платы и 2 877 124 руб. 02 коп. неустойки за просрочку внесения платежей. Размер долга суд рассчитал на основании дополнительного соглашения от 01.04.2011, которым стороны определили размер годовой арендной платы (4 661 286 руб.) на основании отчета от отчета от 03.11.2010 по определению рыночной арендной платы, с учетом внесенных Обществом платежей.

Суд посчитал возможным снизить по правилам статьи 333 ГК РФ размер подлежащей взысканию с Общества неустойки, поскольку установленный спорными договорами размер ответственности является завышенным. Суд учел, что в отношении Общества с 2008 года введена процедура банкротства, в 2012 году Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, и поэтому определил размер неустойки с учетом ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции и взыскал с Общества 300 529 руб. 98 коп. задолженности по договору от 01.02.2001 N 20-Ф012763 за аренду нежилого здания под литерой Ф, 4 327 066 руб. 46 коп. задолженности по договору от 08.08.2003 N 20-ЗД-05666 аренды земельного участка, 467 344 руб. 07 коп. пеней и отказал в остальной части иска.

Апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 и пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 328 того же Кодекса исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Из технического заключения, составленного в 2007 году ОАО "ЛенжилНИИпроект" по результатам обследования конструкций арендуемых ответчиком зданий, следует, что возможно ограниченное использование только здания под литерой Ф, остальные здания находится в аварийном состоянии, а следовательно, не могут быть использованы для производственных целей. Общество 27.07.2011 и 08.08.2012 направило в адрес Управления Росимущества письма с указанием о непригодности движимого имущества и его списании в соответствии с составленным им актами.

С учетом названных заключения и писем Общества апелляционный суд посчитал, что переданные в аренду Обществу недвижимое имущество (за исключением здания под литерой Ф) и движимое имущество в спорный период были непригодны для использования под производственные цели, поэтому у Общества отсутствует обязанность платить арендную плату в период с мая 2011 года по июнь 2014 года за недвижимые объекты (за исключением здания под литерой Ф площадью 306,8 кв.м) и движимое имущество. Апелляционный суд также указал, что в связи с невозможностью использования объектов недвижимости, расположенных на арендованном по договору от 08.08.2003 N 20/ЗД-05666 земельном участке, Общество не обязано вносить арендную плату за весь участок.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд, неправильно применив нормы материального и процессуального права, необоснованно отменил законное решение суда первой инстанции.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно материалам дела движимое и недвижимое имущество, указанное в договоре N 20-Ф012763 передано Обществу в аренду в 2001 году. Претензий по поводу состояния переданного в аренду имущества Общество не предъявило. В июне 2010 года стороны заключили дополнительное соглашение N 11, которым установили новый размер арендной платы за движимое и недвижимое имущество исходя из отчетов об определении рыночного размера арендной платы. Как указано в мотивированном мнении Управления Росимущества на отчет, оценка права аренды спорных зданий осуществлена с учетом того, что они требуют реконструкции. Подписывая названное дополнительное соглашение, Общество также не ссылалось на недостатки имущества и не предприняло действий по реализации полномочий, предоставленных ему как арендатору пунктом 1 статьи 612 ГК РФ.

В декабре 2012 года стороны подписали дополнительное соглашение об аренде имущественного комплекса, в состав которого вошло то же недвижимое имущество и часть несписанного и оставшегося во владении Общества движимого имущества. Поскольку это соглашение не прошло государственную регистрацию, а имущество не было возвращено арендодателю, суд первой инстанции обоснованно взыскал с Общества арендную плату, предусмотренную договором N 20-Ф012763 в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2010 N 11.

Следует отметить, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2011 по делу N А56-17753/2011 с Общества в пользу Управления Росимущества взыскана арендная плата за недвижимое имущество исходя из размера, установленного дополнительным соглашением от 23.06.2010 N 11. Общество при рассмотрении данного дела не выдвигало возражений относительно состояния арендуемого имущества. Общество далее частично вносило платежи в установленном названным соглашением размере, не просило арендодателя расторгнуть договор в части аренды недвижимого имущества и подписать акт возврата этого имущества, поэтому несостоятелен вывод апелляционного суда о том, что арендодатель не предоставил Обществу имущество в состоянии, соответствующим условиям договора, поэтому ответчик не должен вносить за него арендную плату. Суд первой инстанции правильно указал, что техническое заключение о состоянии арендуемых Обществом зданий, составленное в 2007 году ОАО "ЛенжилНИИпроект", не может служить допустимым доказательством того, что здания непригодны для использования и не использовались Обществом с учетом подписанных сторонами в дальнейшем соглашения об увеличении размера арендной платы и соглашения от 21.12.2012 об аренде этого имущества в качестве имущественного комплекса.

С учетом того, что большую часть переданного в аренду Обществу движимого имущества стороны исключили из приложения N 2 к договору N 20-Ф012763 путем подписания нескольких дополнительных соглашений, суд первой инстанции обоснованно взыскал арендную плату за часть движимого имущества, оставшегося в аренде у Общества, не исключенного в установленном пунктом 5.1 названного договора порядке и указанного в том числе в составе имущественного комплекса, который Общество намеревалось арендовать далее на основании дополнительного соглашения от 21.12.2012 (перечень движимого имущества в составе имущественного комплекса в т.д. 2, л. 141-144).

Суд первой инстанции также правильно взыскал с Общества долг по арендной плате за земельный участок, на котором расположены находящиеся в его арендном пользовании объекты недвижимости и который предоставлен в аренду под производство винно-водочной продукции, автостоянку, расположенную на закрытой территории с ограниченным доступом, и садово-парковое хозяйство, поскольку Общество не отказывалось от договора аренды земельного участка, не просило его расторгнуть или изменить предмет аренды, заключило дополнительное соглашение от 01.04.2011 о новой арендной плате за пользование земельным участком, определенной в размере рыночной арендной платы.

Суд первой инстанции, установив, что предъявленная ко взысканию Управлением Росимущества неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом конкретных обстоятельств дела и банкротства ответчика снизил по правилам статьи 333 ГК РФ размер неустойки до 4 000 000 руб. Поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 АПК РФ), жалоба Управления Росимущества в части необоснованного снижения судом первой инстанции размера неустойки подлежит отклонению.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает, что постановление от 19.12.2014 следует отменить, а решение от 04.08.2014 оставить в силе.

В связи с принятием настоящего постановления и с учетом того, что Управление Росимущество освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе, по правилам части 3 статьи 110 АПК РФ с Общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А56-27659/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2014 оставить в силе.

Взыскать с закрытого акционерного общества "ЛИВИЗ", место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 56-58, ОГРН 1027809224288, ИНН 7830002945, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина