Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2015 г. N Ф07-850/14 по делу N А56-45552/2013

16 июня 2015 г.

Дело N А56-45552/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Санрайз Девелопмент" Перцовой О.А. (доверенность от 02.06.2015), Казаковой О.Б. (доверенность от 07.04.2015); от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Пугачева В.В. (доверенность от 31.12.2014); от Жилищного комитета Санкт-Петербурга Петровской Т.С. (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрев 16.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санрайз Девелопмент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 (судьи Семенова А.Б., Зотеева Л.В., Сомова Е.А.) по делу N А56-45552/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Санрайз Девелопмент", место нахождения: 193230, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 44, ОГРН 1127847301383, ИНН 7811523325 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 ИНН 7838332649 (далее - Фонд), Жилищному комитету Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН 1047839009129, ИНН 7840013199 (далее - Жилищный комитет), администрации Центрального района Санкт-Петербурга, место нахождения: 191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 176, ОГРН 1037843045701, ИНН 7825660628, Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга", место нахождения: 193167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 176, ОГРН 1027809248378, ИНН 7825680085, Комитету финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, ОГРН 1027810256352, ИНН 7830002430, Управлению Федерального казначейства, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16, о расторжении договора от 11.02.2013 N 246АК купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, заключенного по результатам конкурса между Обществом и Жилищным комитетом в лице Фонда, и о возврате 5 612 240 руб. уплаченной покупной цены, возмещении убытков в виде расходов, понесенных в связи с заключением и исполнением данного договора, из которых 4 300 000 руб. - покупная цена, 7 500 руб. - государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности по договору, 15 000 руб. - расходы на предпроектное техническое обследование строительных конструкций, 50 000 руб. - расходы на выполнение проекта снятия аварийности квартиры, 1 340 руб. - стоимость чертежно-копировальных работ, 7 650 руб. - расходы на оплату работ по отключению газового оборудования, 10 000 руб. - расходы на оплату услуг по техническому надзору, 1 000 000 руб. - стоимость выполненных работ по перепланировке помещения в связи с ликвидацией аварийности помещения, 9 250 руб. - расходы на разработку паспорта опасных отходов, 19 000 руб. - расходы на перевозку и размещение строительных отходов, 150 000 руб. - стоимость технического обследования аварийного участка конструкции кирпичной стены (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением суда первой инстанции от 19.09.2013 иск оставлен без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Постановлением апелляционного суда от 05.11.2013, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 03.04.2015, определение от 19.09.2013 отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение.

Определением от 17.07.2014 в одно производство с настоящим делом объединено дело N А56-71968/2013 по иску Жилищного комитета к Обществу о расторжении договора от 11.02.2013 N 246АК и взыскании штрафа в размере 215 000 руб. в связи с нарушением Обществом сроков выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния помещения.

Решением от 08.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.01.2015, в удовлетворении исковых требований Общества отказано, иск Жилищного комитета удовлетворен: суд взыскал с Общества в пользу Жилищного комитета 215 000 руб. штрафа, расторг договор от 11.02.2013 и обязал Общество возвратить Жилищному комитету спорную квартиру.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск Общества, в удовлетворении иска Жилищного комитета отказать.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представители Фонда, Жилищного комитета просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, распоряжением Жилищного комитета от 24.09.2012 N 856-р "О продаже жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах" принято решение о продаже и утверждены условия продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 3, кв. 1, на торгах в форме конкурса.

Пунктом 4.2 распоряжения установлено, что условием конкурса по продаже жилого помещения является выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в соответствии с заключением Межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга (далее - МВК) от 25.05.2012 N 18.

Пунктом 4.3 распоряжения определены критерии определения победителя конкурса: максимальная цена, а при равенстве цен - наименьший срок выполнения условий конкурса.

Согласно пункту 4.4 распоряжения начальная цена жилого помещения устанавливается на основании отчета об оценке, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

На основании распоряжения, а также протокола от 06.02.2013 о результатах конкурса Жилищный комитет в лице Фонда (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 11.02.2013 N 246 АК купли-продажи указанного жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 1.1 договора покупатель обязуется уплатить цену жилого помещения, а также оплатить расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере 5% от начальной цены.

В пункте 1.3 договора указано, что жилое помещение признано непригодным для проживания на основании заключения МВК о признании жилого помещения непригодным для проживания от 25.05.2012 N 18 и передается в собственность покупателя с условием устранения покупателем непригодного для проживания состояния жилого помещения.

Цена продажи жилого помещения, определенная по итогам конкурса, составляет 4 300 000 руб. (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 3.2.4 договора Общество обязано выполнить условия конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения от 25.05.2012 N 18 в срок не позднее 06.08.2013.

Данная обязанность считается выполненной с момента предоставления продавцу акта МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ (пункты 3.2.8, 3.2.4 договора).

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.4 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5% от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 215 000 руб. (пункт 4.5 договора).

Также стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.4 договора, в срок более 1 месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилое помещение возвращается в государственную собственность Санкт-Петербурга. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилого помещения, возврату не подлежат (пункт 4.5 договора).

Платежными поручениями от 31.01.2013 и 12.02.2013 покупатель перечислил продавцу выкупную цену жилого помещения, согласованную в пункте 2.1 договора.

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 05.03.2013. В акте указано, что Общество ознакомилось с состоянием квартиры, претензий по состоянию квартиры не имеет.

Письмом от 18.07.2013 Общество сообщило Фонду о том, что при выполнении им ремонтных работ 28.06.2013 произошло обрушение части кирпичной стены между лестничным пролетом жилого дома и жилым помещением, в связи с чем производство работ было приостановлено. На основании статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Общество потребовало увеличить срок выполнения работ по ликвидации аварийности квартиры.

Письмом от 31.07.2013 N 02-28-1360/13-0-1 Жилищный комитет отказал Обществу в продлении срока выполнения работ ввиду отсутствия оснований. В письме от 25.09.2013 Фонд указал Обществу на то, что изменение условий договора, в том числе сроков выполнения работ, является изменением условий торгов, установленных распоряжением от 24.09.2012 N 856-р.

Общество получило уведомление от 14.10.2013 с предложением прибыть в Фонд для подписания акта проверки выполнения условий договора. Комиссия Фонда 21.10.2013 составила акт проверки выполнения Обществом условий договора по ликвидации аварийности квартиры, от подписания которого Общество отказалось.

Фонд 25.10.2013 направил Обществу требование N 5513/28 о расторжении договора в связи с нарушением покупателем пунктов 3.2.4 и 3.2.8 договора. Фон также потребовал уплатить штраф в размере 215 000 руб. в соответствии с пунктом 4.5 договора. К письму был приложен проект соглашения о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора покупатель не подписал, договорную неустойку в добровольном порядке не уплатил.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, существовавших при заключении договора, и передачу продавцом покупателю товара ненадлежащего качества, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 11.02.2013 N 246 АК и взыскании убытков.

Жилищный комитет обратился с иском о расторжении договора и взыскании договорной неустойки в связи с нарушением Обществом сроков выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния помещения.

Суд первой инстанции не установил правовых оснований для удовлетворения иска Общества. Вместе с тем суд пришел к выводу о том, что требования Жилищного комитета являются законными и обоснованными, соответствуют условиям договора и установленным обстоятельствам.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку Общество в срок до 06.08.2013 не исполнило обязательство по реконструкции объекта и сдаче его в эксплуатацию, суд правомерно удовлетворил требования Жилищного комитета о расторжении договора и взыскании неустойки со ссылкой на пункт 4.5 договора.

Довод жалобы о том, что указанное обязательство не исполнено ответчиком ввиду существенных недостатков переданного товара - квартиры, которые не были оговорены при заключении договора, подлежит отклонению.

Акт МВК от 25.05.2012 N 18 являлся неотъемлемой частью конкурсной документации, с которой Общество было ознакомлено в полном объеме. В акте указано, что кирпичные стены обследуемого здания находятся в недопустимом и аварийном состоянии из-за повреждения их множественными сквозными вертикальными и наклонными трещинами, раскрытием до 20 мм. Таким образом, данное заключение подтвердило то, что аварийность кирпичной стены здания вызывает повреждение и значительное ухудшение состояние всей конструкции здания.

Следовательно, Общество не могло не знать об аварийном состоянии стен всего здания. Более того, при передаче квартиры по акту от 05.03.2013 представитель Общества указал, что ознакомился с состоянием квартиры, претензий по состоянию квартиры не имеет.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В рассматриваемом случае обвал стены спорного здания не может быть признан существенным изменением обстоятельств.

Доказательства совершения Жилищным комитетом и Фондом виновных действий, которые привели к невозможности исполнить договорные обязательства, Обществом не представлены. Основания для освобождения покупателя от ответственности отсутствуют.

Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Учитывая положения пункта 4.5 договора, кассационная инстанция считает, что в удовлетворении требований о взыскании убытков отказано правомерно.

Вместе с тем вывод судов об отказе Обществу в удовлетворении требования о возврате покупной цены квартиры является необоснованным.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения), подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пункте 4 статьи 453 ГК РФ также указано, что случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В связи с расторжением договора суд возложил на Общество обязанность возвратить квартиру Жилищному комитету, что соответствует пункту 4.5 договора. При таком положении перечисленная покупателем по договору от 11.02.2013 выкупная цена в отсутствие встречного предоставления образует неосновательное обогащение продавца.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 информационного письма Президиума от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. Положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, покупная цена после расторжения договора подлежит возвращению. Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требования Общества о взыскании 4 300 000 руб. следует отменить.

Поскольку суды установили фактические обстоятельства дела, но неправильно применили нормы материального права, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа,

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу N А56-45552/2013 в части отказа во взыскании 4 300 000 руб. выкупной цены по договору купли-продажи от 11.02.2013 отменить.

Взыскать с Жилищного комитета Санкт-Петербурга, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11, ОГРН 1047839009129, ИНН 7840013199, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Санрайз Девелопмент", место нахождения: 193230, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 44, ОГРН 1127847301383, ИНН 7811523325, 4 300 000 руб. выкупной цены по договору купли-продажи от 11.02.2013.

В остальной части решение от 08.10.2014 и постановление от 22.01.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санрайз Девелопмент" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева