Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июня 2015 г. N Ф07-3436/15 по делу N А56-44359/2014

29 июня 2015 г.

Дело N А56-44359/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Некрасова С.Н. (доверенность от 31.12.2014), от общества с ограниченной ответственностью "Всеволожское инвестиционное агентство развития территорий" Стасевич А.Ю. (доверенность от 02.06.2015), от общества с ограниченной ответственностью "АгроКапитал" Дормедонова В.В. (доверенность от 02.02.2015),

рассмотрев 15.06.2015, 22.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Всеволожское инвестиционное агентство развития территорий" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2014 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-44359/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Всеволожское инвестиционное агентство развития территорий", место нахождения: 188679, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. им. Морозова, Первомайская ул., д. 9, ОГРН 1024700555164, ИНН 4703065263 (далее - ООО "ВИАРТ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее - Управление Росреестра), от 05.06.2014 N 12/048/2014-334-369 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на 22 квартиры, расположенные по следующим адресам: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Заводская ул., д. 3, корп. 1, кв. 1, 9, 10, 12, 20, 22, 27; корп. 2, кв. 2, 6, 10, 15, 21, 22, 29; Октябрьский пр., д. 75, корп. 1, кв. 1, 2, 4, 5, 6, 17, 18, 20, а также об обязании Управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности на указанные квартиры.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АгроКапитал", место нахождения: 390536, Рязанская обл., с.Коростово, ОГРН 1126215002320, ИНН 6215026578 (далее - ООО "АгроКапитал").

Решением от 08.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.03.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ВИАРТ", ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, судами не принято во внимание, что торги по продаже указанных выше квартир и договор купли-продажи недействительными не признаны; с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), наличие двух сделок по передаче одного и того же объекта недвижимого имущества не влечет недействительности этих сделок; отсутствие в договоре цены на каждый объект при наличии общей стоимости приобретенного имущества не свидетельствует о незаключенности договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "АгроКапитал" поддержало ее доводы, просило суд отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, поскольку представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 14.03.2014 N 1 не содержал согласованного сторонами условия о цене 22 квартир.

В судебном заседании представители ООО "ВИАРТ" и ООО "АгроКапитал" поддержали доводы жалобы, а представитель Управления Росреестра просил жалобу отклонить.

В судебном заседании 15.06.2015 объявлен перерыв до 22.06.2015. После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам открытых торгов, проведенных путем публичного предложения и оформленных протоколом от 03.03.2013 N 131860, ООО "ВИАРТ" (продавец) и ООО "АгроКапитал" (покупатель) 14.03.2014 заключили договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества - 36 квартир, расположенных по следующим адресам: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Заводская ул., д. 3, корп. 1, кв. 1, 8, 9, 10, 12, 14, 15, 18, 19, 20, 22, 26, 27; корп. 2, кв. 2, 3, 6, 7, 10, 11, 15, 18, 19, 21, 22, 29; Октябрьский пр., д. 75, корп. 1, кв. 1, 2, 4, 5, 6, 17, 18, 20, 48, 52, 53.

ООО "ВИАРТ" и ООО "АгроКапитал" 18.04.2014 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации на основании указанного договора перехода права собственности на квартиры, представив платежное поручение об уплате государственной пошлины, доверенности, договор купли-продажи в оригинале, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ, уставы, передаточный акт, отчет об оценке рыночной стоимости, протокол заседания комитета кредиторов от 24.07.2013, протокол о результатах проведения открытых торгов от 03.03.2014, предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника от 24.07.2013, извещения о проведении торгов.

Уведомлением от 05.05.2014 N 12/048/2014-334-369 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, предложив ООО "ВИАРТ" представить бухгалтерский баланс, акт инвентаризации и заявки на участие в торгах, а также указало, что на квартиру N 52 по адресу: Ленинградская обл. г. Всеволожск, Октябрьский пр., корп. 1, право собственности ООО "ВИАРТ" не зарегистрировано.

Управление Росреестра 05.06.2014 на основании абзацев четвертого, десятого и одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) приняло решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи от 14.03.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на 13 из 36 квартир зарегистрировано право собственности иных лиц, не являющихся сторонами этого договора, а причины, препятствующие государственной регистрации права, не устранены.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ВИАРТ" обратилось в суд с заявлением о признании его незаконным в части отказа в регистрации перехода права собственности на 22 квартиры, в отношении которых в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО "ВИАРТ".

Суды первой и апелляционной инстанции, указав, что договор от 14.03.2014 N 1 в части продажи квартир, на которые в ЕГРП зарегистрировано право собственности граждан, является ничтожным, а определение возможности заключения упомянутого договора без включения в его предмет 14 квартир выходит за рамки правовой экспертизы, в удовлетворении заявленных требований отказали. Также суды пришли к выводу о том, что вычленить стоимость 22 квартир, которые проданы единым лотом, невозможно, поэтому государственный регистратор не мог установить, является ли договор заключенным в части продажи этих квартир.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, послужившие основанием для отказа в иске, являются недостаточно обоснованными, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Согласно абзацам четвертому, десятому и одиннадцатому пункта 1 этой же статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Сторонами не оспаривается и представленными в материалы дела документами подтверждается, что в ЕГРП зарегистрировано право собственности продавца - ООО "ВИАРТ" на 22 из 36 квартир, указанных в договоре, следовательно, правовых оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на эти квартиры со ссылкой на абзац одиннадцатый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ не имелось.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей на момент проведения торгов и заключения договора, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 61 Постановления N 10/22 разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Право собственности граждан на 14 квартир, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Заводская ул., д. 3, корп. 1, кв. 8, 14, 15, 18, 19, 26,; корп. 2, кв. 3, 7, 11, 18, 19,; Октябрьский пр., д. 75, корп. 1, кв. 48, 52, 53 и являвшихся предметом договора купли-продажи от 14.03.2014 N 1, зарегистрировано на основании заочных решений Всеволожского городского суда Ленинградской области, согласно которым ООО "ВИАРТ" в марте, апреле 2011 года заключило с гражданами договоры купли-продажи.

Следовательно, вывод судов со ссылкой на положения статьи 180 ГК РФ о невозможности регистрации перехода права собственности на квартиры, права на которые зарегистрированы за продавцом - ООО "ВИАРТ", является неправильным.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Как следует из пункта 3.1 договора от 14.03.2014 N 1, цена недвижимого имущества, определенная по результатам открытых электронных торгов посредством публичного предложения, составила 81 263 539 руб. 90 коп. Тот факт, что на ряд квартир, являвшихся предметом договора, зарегистрированы права граждан, не свидетельствует о том, что условие о цене сторонами не согласовано и договор купли-продажи по форме или содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует проверить, имеются ли судебные споры в отношении квартир, на которые зарегистрировано право собственности ООО "ВИАРТ", а также основания внесения записей об аресте квартир, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Заводская ул., д. 3, корп. 1, кв. 1, 20; корп. 2, кв. 6 и 22; Октябрьский пр., д. 75, корп. 1, кв. 1 и 2. При наличии таких споров рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле лиц, претендующих на квартиры, а также проверить фактическое исполнение договоров.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 08.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу N А56-44359/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин