Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июля 2015 г. N Ф07-5355/15 по делу N А56-62531/2013

14 июля 2015 г.

Дело N А56-62531/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "КЕДР" генерального директора Шайкевича М.Б. (решение от 27.02.2013) и Мазенкова А.А. (доверенность от 17.04.2015), от Комитета по управлению городским имуществом Боглачевой Л.И. (доверенность от 19.05.2015), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Табалы Д.Н. (доверенность от 31.12.2014) и Гиневой И.Н. (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КЕДР" и Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-62531/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КЕДР", место нахождения: 191002, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 26, лит. А, пом. 6Н, ОГРН 1077847080740, ИНН 7840357270 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, и просило: изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 5 203 000 (пять миллионов двести три тысячи) рублей. НДС не облагается", исключить пункты 3.2.8, 7.5.2 и 7.7 из договора и обязать КУГИ привести приложение N 1 к договору "График платежей" в соответствие с ценой продажи объекта в размере 5 203 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением суда от 19.08.2014 установлена цена продажи объекта недвижимости - помещения площадью 66,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Достоевского, д. 26, лит. А, пом. 4Н, в размере 5 500 000 руб. (пункт 2.1. договора), исключен из текста договора пункт 7.5.2, предусматривающий возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе продавца, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2015 решение изменено в части цены продажи объекта недвижимости, апелляционный суд установил цену продажи объекта в размере 7 570 000 руб., в остальной части решение оставил без изменения.

В кассационной жалобе общество просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Податель жалобы полагает, что заключение от 03.03.2015 N 78-15, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бюро Экспертиз" (далее - ООО "Бюро Экспертиз"), является недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку при подготовке заключения эксперт Тейван Ж.А. руководствовался помимо федеральных стандартов оценки NN 1,2 и 3 (далее - ФСО NN 1, 2, 3) еще и ФСО N 7, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", ссылается на то, что на момент определения рыночной цены спорного помещения - 24.07.2013 ФСО N 7 не был утвержден.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не мог самостоятельно решить, что применение ФСО N 7 никак не повлияло на качество и правильность повторной судебной экспертизы, поскольку суд не является специалистом в сфере оценочной деятельности.

Податель жалобы указывает, что в заключении от 03.03.2015 N 78-15 эксперт руководствовался распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", которое решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2012 по делу N А56-51148/2012 признано недействующим.

По мнению подателя жалобы, критерии выбора объектов-аналогов объекта оценки определены экспертом Тейван Ж.А. некорректно, вследствие чего стоимость объектов-аналогов оказалась намного выше, что предопределило завышенную стоимость спорного помещения.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи путем принятия условий договора в редакции КУГИ.

Податель жалобы указывает, что вопреки нормам законодательства об оценке экспертиза отчёта от 05.08.2013 N 31-8-0029(288)-2013, выполненного ГУП "ГУИОН", не проводилась, в связи с чем данный отчёт является относимым и допустимым доказательством величины рыночной стоимости спорного помещения.

По мнению подателя жалобы, исключенный из договора пункт 7.5.2, предусматривающий возможность расторжения договора по инициативе КУГИ в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств общества по оплате помещения, вопреки выводам суда первой инстанции, не нарушает баланс интересов сторон, а является стимулирующим фактором к надлежащему исполнению покупателем принятых на себя обязательств.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, установив условия договора в редакции КУГИ.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В кассационной жалобе КУГИ изложил ходатайство о производстве процессуального правопреемства. В судебном заседании кассационной инстанции представитель КУГИ поддержал заявленное ходатайство и просил суд заменить Комитет по управлению городским имуществом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО). Суд кассационной инстанции, выслушав мнение участвующих в деле лиц, полагает, что ходатайство подлежит удовлетворению. В соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98, КИО является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга и проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга, контроля за его использованием и сохранностью, а также в сфере земельных отношений. В Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) внесены изменения в сведения о юридическом лице - КУГИ, содержащиеся в ЕГРЮЛ, связанные с присоединением к нему юридического лица при реорганизации в форме присоединения, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга поставлен на учёт в налоговом органе 10.07.2014. Поскольку образованное в результате реорганизации КИО является правопреемником КУГИ, в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит произвести процессуальное правопреемство, заменив Комитет по управлению городским имуществом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества и КИО подтвердили доводы, изложенные каждый в своей кассационной жалобе, и просили отказать в удовлетворении жалобы противоположной стороны.

Представители ГУИОН обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы общества и поддержали доводы КИО.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 12.02.2008 N 10-А203620 аренды сроком на 3 года двух нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 26, лит. А: помещения 4Н площадью 66,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:1050:0:11:1 и помещения 3Н площадью 99,6 кв. м, с кадастровым номером 78:31:1050:0:11:4.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество обратилось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность за плату.

Открытое акционерное общество "Фонд имущества" (далее - Фонд имущества), действующее по поручению КУГИ, направило обществу договор купли-продажи нежилых помещений с условием о залоге. В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи объекта составляет 8 150 000 руб. согласно отчёту об оценке от 05.08.2013 N 31-8-0029(288)-2013, выполненному ГУИОН.

Общество направило в Фонд имущества письмо от 08.10.2013 с протоколом разногласий к договору, в котором предложило установить цену продажи объекта в размере 5 203 000 руб., в соответствии с отчётом об оценке от 30.09.2013 N 358/13, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Городская оценка", а также предложило исключить пункты 3.2.8, 7.5.2 и 7.7 договора.

Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован сторонами не был, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" (далее - ООО "Центр судебных экспертиз СЗО").

Суд первой инстанции применил статью 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), сослался на толкование норм права, изложенное в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12. Суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Центр судебных экспертиз СЗО". Суд посчитал, что заключение эксперта от 24.07.2014 N 430/16-СЗ соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и на основании этого заключения установил цену продажи упомянутых помещений в размере 5 500 000 руб.

Суд первой инстанции исключил из договора пункт 7.5.2, сославшись на то, что указанный пункт нарушает баланс интересов сторон и препятствует обществу в реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Суд пришёл к выводу о том, что условия пунктов 3.2.8, 7.7 договора не противоречат требованиям Закона N 159-ФЗ, обеспечивают права продавца и не нарушают законных прав покупателя, в связи с чем отказал в удовлетворении требования общества об исключении этих пунктов из договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела отчёты об оценке рыночной стоимости предмета купли-продажи не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, в связи с чем в целях полного и всестороннего исследования вопроса о действительной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Бюро экспертиз" Тейвану Ж. А.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертные заключения по правилам статей 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 570 000 руб., определенной в отчёте ООО "Бюро экспертиз", поскольку указанный отчёт соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, является достоверным.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.

Как следует из части первой статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона. В соответствии с этой нормой права субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.

Суд первой инстанции с согласия сторон в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил проведение судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, с учётом того, что заключение экспертизы выполнено с использованием объектов-аналогов, несопоставимых с объектом оценки, содержит противоречия и ошибки в расчётах, повлиявшие на результат оценки, сделав обоснованный вывод о том, что заключение эксперта не позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости, в соответствии с частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил производство повторной экспертизы, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришёл к обоснованному выводу о том, что заключение ООО "Бюро экспертиз" соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Доводы общества, касающиеся заключения повторной экспертизы обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции полагает, что доводы общества о недостоверности заключения повторной экспертизы несостоятельны, поскольку упоминание в тексте заключения распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 и ФСО N 7 не повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта.

Апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что заключение повторной экспертизы в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, хотя и содержит несущественные нарушения, которые не могли повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, а определенная в нём рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о необходимости заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по цене 7 570 000 руб.

Доводы КИО, касающиеся исключения из договора пункта 7.5.2 подлежат отклонению, так как судами обеих инстанций сделан правомерный вывод о том, что включение указанного пункта в договор купли-продажи не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон договора.

Доводов, касающихся пунктов 3.2.8 и 7.7 договора, кассационные жалобы не содержат.

Поскольку суд апелляционной инстанции правильно применил нормы права и сделал выводы, соответствующие установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу N А56-62531/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КЕДР" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения и постановления отменить.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий