Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 13АП-24295/14

г. Санкт-Петербург

14 апреля 2015 г.

Дело N А56-62531/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: Мазеньков А.А. (доверенность от 13.01.2014) Шайкевич М.Б. (ген.директор, решение от 27.02.2013)

от ответчика: Боглачева Л.И. (доверенность от 12.01.2015)

от 3-го лица: Табала Д.Н. (доверенность от 31.12.2014), Гинева И.Н. (доверенность от 12.01.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24295/2014, 13АП-24296/2014) Комитета по управлению городским имуществом и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2014 по делу N А56-62531/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "КЕДР"

к Комитету по управлению городским имуществом

3-е лицо: ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании преддоговорного спора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КЕДР" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложении пункта 2.1 названного договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 5 203 000 (пять миллионов двести три тысячи) рублей. НДС не облагается", исключении пунктов 3.2.8, 7.5.2, 7.7 договора, обязании Комитета привести приложение N 1 к договору "График платежей" в соответствие с ценой продажи Объекта в размере 5 203 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением от 19.08.2014 установлена цена продажи объекта недвижимости (помещения площадью 66,2 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Достоевского, д. 26, лит. А, пом. 4Н) в размере 5 500 000 руб. (пункт 2.1. договора), а также исключен из текста договора пункт 7.5.2, предусматривающий возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе продавца, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, принять новый судебный акт, котором в удовлетворении иска Общества отказать, полагая, что судом дана ненадлежащая оценка представленным в материалы дела заключениям экспертиз о стоимости спорного помещения. По мнению подателя жалобы, отчет ГУИОН от 05.08.2013 является относимым и допустимым доказательством величины рыночной стоимости помещения. Кроме того, исключенный из договора пункт 7.5.2, предусматривающий возможность расторжения договора по инициативе Комитета в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств Общества по оплате помещения, вопреки выводам суда первой инстанции, не нарушает баланс интересов сторон, а является стимулирующим фактором к надлежащему исполнению принятых на себя обязательств.

В апелляционной жалобе ГУИОН, считая решение в части установленной судом цены выкупаемого помещения незаконным и необоснованным, просит решение отменить, установить цену выкупаемого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 24.07.2013 в размере 8 150 000 руб., полагая, что заключение эксперта от 24.07.2014 не соответствует требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, и не может быть признано допустимым доказательством рыночной стоимости спорного помещения.

Общество возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 12.02.2008 N 10-А203620 аренды нежилых помещений 4Н площадью 66,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:1050:0:11:1, 3Н площадью 99,6 кв. м, с кадастровым номером 78:31:1050:0:11:4, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д. 26, лит. А, сроком на 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения 4Н.

Обществом получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 8 150 000 руб.

Сопроводительным письмом от 08.10.2013 Общество направило в Комитет в лице открытого акционерного общества "Фонд имущества" (далее - Фонд) протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 5 203 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке N 358/13 общества с ограниченной ответственностью "Городская оценка", а также исключить пункты 3.2.8, 7.5.2 и 7.7 договора.

Поскольку в досудебном порядке преддоговорный спор урегулирован не был, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции определением от 11.06.2014 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил сотруднику ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" Васильевой Ирине Юрьевне, поставив перед экспертом вопрос, какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 66,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Достоевского, д.26, лит.А, пом.4Н, по состоянию на 24.07.2013. Согласно заключению эксперта от 24.06.2014 цена имущества составляет 5 500 000 руб.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Учитывая возражения Комитета, ГУИОН относительно качества проведенной по делу судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела заключения не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, в связи с чем в целях полного и всестороннего исследования вопроса о действительной стоимости объекта недвижимого имущества определением от 17.02.2015 назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил сотруднику ООО "Бюро экспертиз" Тейвану Жану Адамовичу, поставив перед экспертом вопрос, какова рыночная стоимость помещения 4Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Достоевского, д.26, лит.А, по состоянию на 24.07.2013.

Согласно отчету от 03.03.2014 цена имущества составляет 7 570 000 руб.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертные заключения по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 570 000 руб., определенной в отчете ООО "Бюро экспертиз", поскольку указанный отчет соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, достоверен и содержит ясные формулировки. Ссылка в указанном отчете на утратившее силу Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него" не повлияла на достоверность определения цены спорного помещения, тогда как заключение эксперта ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" не может быть признано надлежащим доказательством величины рыночной стоимости спорного объекта, поскольку при проведении оценки использованы объекты аналоги, не сопоставимые с объектом оценки, заключение содержит противоречия и ошибки расчета, которые привели к существенному занижению результата расчета.

Вопреки доводам Комитета, суд первой инстанции, оценив соразмерность ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены объекта по спорному договору купли-продажи, обосновано исключил из условий договора пункт 7.5.2, согласно которому договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления; указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя, указанному в договоре.

Исключение из договора пункта 7.5.2 не лишает Комитет права в случае нарушения Обществом условий договора требовать его расторжения в судебном порядке при доказанности факта существенности такого нарушения.

Ссылка Комитета на то, что спорный пункт договора установлен типовой формой договора купли-продажи, утвержденной распоряжением КУГИ от 03.08.2006 N 233-р, подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не исключает возможности заключения договора купли-продажи в судебном порядке на иных условиях, не противоречащих закону.

Поскольку в апелляционных жалобах не содержится доводов относительно решения в части пунктов 3.2.8, 7.7 договора, в отсутствие возражений Общества законность и обоснованность решения в указанной части не подлежит апелляционной проверке.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит изменению в части установления выкупной цены.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из неимущественного характера требований Общества по данному делу, в рассматриваемом случае не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", с Комитета в пользу Общества подлежит взысканию 4000 рублей расходов по госпошлине по иску, а с Общества в пользу ГУИОН - 2000 расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2014 по делу N А56-62531/2013 изменить в части цены продажи объекта недвижимости, установить цену в размере 7 570 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью "КЕДР" (адрес: 191002, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д.26, лит.А, пом.6Н, ОГРН: 1077847080740) 4000 рублей расходов по госпошлине по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КЕДР" (адрес: 191002, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, д.26, лит.А, пом.6Н, ОГРН: 1077847080740) в пользу Государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, подъезд 6, ОГРН: 1067847547151) 2000 рублей расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева