Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июля 2015 г. N Ф07-4672/15 по делу N А13-12306/2014

30 июля 2015 г.

Дело N А13-12306/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.12.2014 (судья Корепин С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 (судьи Докшина А.Ю., Ралько О.Б., Смирнов В.И.) по делу N А13-12306/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северный регион 35", место нахождения: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Можайского, д. 82, офис 2, ОГРН 1043500085595, ИНН 3525143460 (далее - общество), в лице конкурсного управляющего Осипова Бориса Сергеевича обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "ОКА", место нахождения: 160019, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Горького, д. 39А, ОГРН 1023500896968, ИНН 3525042486 (далее - предприятие), о взыскании 742 205 руб. 82 коп. стоимости произведенных улучшений нежилых помещений общей площадью 112,6 кв. м, расположенных в здании прачечной по адресу: г. Вологда, Советский пр., д. 125, 1 этажа N N 42, 43, 43а и 45, 2 этажа NN 12 - 14, и 183 525 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2011 по 29.08.2014 (с учетом уточнения требования).

Решением суда от 22.12.2014 оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015, в иске отказано.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание доводы истца о том, что ответчик обязан возвратить истцу стоимость всех произведенных в помещении перестроек и улучшений, составляющих принадлежность помещений и отделимых без вреда от конструкции здания.

Податель жалобы не согласен с выводом судов о пропуске срока исковой давности и считает, что срок исковой давности следует исчислять с момента внесения записи о расторжении договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), то есть с 30.08.2011.

Податель жалобы ссылается на то, что судами не принят во внимание отчёт N 14-Р/508 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, считает несостоятельными доводы суда о том, что оценщик произвел оценку без осмотра объекта, при этом суд не вызвал оценщика в судебное заседание для дачи пояснений по отчёту.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения жалобы, однако их представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

В соответствии с договором от 24.08.2006 N 9 предприятие (арендодатель) обязалось предоставить обществу (арендатору) в аренду помещения NN 12, 13, 14, 42, 43, 43а, 45 с целью использования под сауну с полным комплексом услуг на срок с 01.09.2006 по 30.07.2010, а арендатор - принять помещения по акту и вносить арендную плату в размере 13 605 руб. 83 коп. в месяц.

Предприятие передало обществу помещения по акту от 30.08.2006.

Общество (заказчик) с целью приспособления арендованных помещений под сауну заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Катон-строй" (подрядчик) договор подряда от 01.08.2006, согласно которому подрядчик обязался выполнить работы по капитальному ремонту кровли здания и помещений банно-прачечного комплекса, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Советский пр., д. 125.

Стоимость выполненных подрядчиком по договору подряда работ и принятых заказчиком по актам о приемке выполненных работ и справкам о стоимости работ и затрат от 30.08.2006 N 1 и от 29.09.2006 N 1 составила 892 584 руб. 97 коп.

В дальнейшем по согласованию с КУМИ от 08.08.2006 N 133 и от 25.10.2006 N 188 предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 26.10.2006 N 11 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, передаваемого предприятием обществу в здании прачечной, расположенном по Советскому проспекту 125. В соответствии с пунктом 6.6 договора N 11 с даты его подписания договор N 9 считается недействительным.

По условиям договора N 11 в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2010 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование помещения NN 12, 42, 43, 43а, 45 общей площадью 108,1 кв. м с целью использования под сауну с полным комплексом услуг на срок с 01.11.2006 по 31.07.2011, а арендатор обязался принять помещения по акту и вносить арендную плату в размере 13 062 руб. 08 коп. в месяц без учёта налога на добавленную стоимость.

Пунктом 2.2 договора N 11 установлены следующие обязанности арендатора:

- регулярно за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений и оборудования, указанного в приложении N 7 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (подпункт "д");

- за свой счёт и с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт, связанный с перепланировкой помещений (подпункт "е");

- регулярно производить очистку крыш, карнизов, водосточных труб и балконов от льда и снега, производить уборку прилегающей к помещениям территории (подпункт "и");

- по истечении срока действия договора N 11, а также при его досрочном прекращении передать безвозмездно арендодателю все произведенные в помещениях перестройки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции здания, провести полный расчёт с арендодателем по всем обязательствам (подпункт "к").

Предприятие передало обществу арендуемые помещения по акту 26.10.2006, в котором зафиксировано состояние помещений N 12, 42, 43, 43а, 45, а также перечислены работы, выполненные арендатором.

Договор N 11 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра) в ЕГРП 13.12.2006.

Дополнительное соглашение от 01.10.2010 к договору N 11 зарегистрировано Управлением Росреестра в ЕГРП 08.12.2010.

Предприятие письмом от 30.06.2011 N 387 уведомило общество об окончании с 31.07.2011 правоотношений по договору N 11.

Предприятие письмом от 01.08.2011 N 439 сообщило обществу о том, что 02.08.2011 состоится приём арендованных помещений от арендатора в связи с прекращением арендных отношений и предложило присутствовать при составлении акта приема-передачи.

Предприятие 03.08.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Управлением Росреестра 30.08.2011 произведена государственная регистрация прекращения права аренды помещений N N 12, 42, 43, 43а, 45.

Общество направило предприятию письмо от 30.07.2012 N 256, в котором, ссылаясь на то, что в 2006 г. в помещениях NN 12, 42, 43, 43а, 45 за счёт арендатора силами общества с ограниченной ответственностью "Центр водных технологий" (далее - ООО "ЦВТ") выполнены работы по установке оборудования по очистке бассейнов стоимостью 300 000 руб., сообщило о своем намерении забрать указанное оборудование.

Предприятие в ответ письмом от 20.08.2012 N 354 просило общество предоставить доказательства принадлежности спорного оборудования.

Общество направило предприятию претензию от 21.08.2014, в которой просило представить копии документов, подтверждающих состояние помещений до подписания сторонами договора N 9.

Ссылаясь на то, что в связи с прекращением договора N 11 предприятие обязано компенсировать стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений помещений, общество обратилось в арбитражный суд в настоящим иском.

В обоснование расчёта стоимости неотделимых улучшений помещений общество представило отчёт об оценке от 27.10.2014 N 14-Р/508, выполненный индивидуальным предпринимателем Кузнецовым Д.С.

В отзыве на иск предприятие заявило о пропуске обществом срока исковой давности.

Суд первой инстанции применил статьи 623 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал в решении, что общество в исковом заявлении ссылается на незаконное удержание ответчиком отделимых улучшений, дал оценку представленным истцом доказательствам, в частности локальным сметам от 06.08.2006 N 2 и от 01.09.2006 N 3 и отчёту об оценке от 27.10.2014 N 14-Р/508, и пришёл к выводу о том, что доказательств наличия в помещениях отделимых улучшений в деле нет.

Суд сослался на подпункт "к" пункта 2.2 договора аренды и пришёл к выводу, что стороны установили иные последствия судьбы неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, чем предусмотренные частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суд посчитал, что у истца не имеется правовых оснований требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений помещений.

Кроме того, суд применил статью 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункты 19 и 20 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункты 4 и 6 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 3)" и сослался на то, что отчёт об оценке от 27.10.2014 N 14-Р/508 не может быть признан достоверным и допустимым доказательством, так как копия отчёта не подписана оценщиком, не заверена надлежащим образом, оценщиком не обоснован должным образом отказ от сравнительного и доходного подходов оценки, сделанные оценщиком выводы противоречат его же выводам, изложенным в ранее представленном отчёте на сумму 303 924 руб. 94 коп. Суд также сослался на то, что оценка производилась без осмотра объекта.

Суд применил статьи 196, 200, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 6 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и на основании заявления ответчика применил срок исковой давности, сделав вывод о том, что срок исковой давности, который следует исчислять с даты прекращения договора (31.07.2011), на момент обращения обществ с настоящим иском в арбитражный суд (29.08.2014) истёк, отклонив при этом довод общества о том, что начало течения срока исковой давности следует исчислять с даты погашения записи в ЕГРП о регистрации аренды.

В связи с отказом во взыскании стоимости неотделимых улучшений помещений суд отказал в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство общества о приобщении к делу подлинного отчёта от 27.10.2014 N 14-Р/508, однако согласился с выводами суда первой инстанции о том, что указанный отчёт не является достоверным доказательством, так как оценщиком не обоснован отказ от сравнительного и доходного подходов, изложенные в отчёте выводы противоречат выводам того же оценщика, сделанным в ранее представленном отчёте, факт выхода оценщика на место в отчёте не отражён. Апелляционный суд согласился с другими выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды обеих инстанций обоснованно сочли, что договор аренды прекратился 31.07.2011 в связи с истечением срока договора. При этом суды правильно применили статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сослались на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.03.2012 по ранее рассмотренному делу N А13-16992/2011.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку в силу условий договора N 11 при его прекращении у арендатора отсутствует право требования возмещения арендодателем стоимости неотделимых улучшений помещений, суды сделали правильный вывод о том, что иск не подлежит удовлетворению.

Суды обоснованно сослались на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих наличие в помещениях отделимых улучшений, принадлежащих обществу и удерживаемых предприятием.

Суды также правомерно отказали в иске в связи с пропуском обществом срока исковой давности, сделав правильный вывод о том, что право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений возникло у общества с момента прекращения договора.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2015 при подаче кассационной жалобы обществу на основании его ходатайства в соответствии с пунктом 1 статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В связи с тем, что жалоба общества оставлена без удовлетворения, с подателя жалобы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.12.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу N А13-12306/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Северный регион 35", место нахождения: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Можайского, д. 82, офис 2, ОГРН 1043500085595, ИНН 3525143460, в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин