Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2015 г. N Ф07-699/15 по делу N А56-81198/2014

02 ноября 2015 г.

Дело N А56-81198/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строинтэкс" Шалаевой М.А. (доверенность от 07.09.2015), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Некрасова С.Н. (доверенность от 31.12.2014 N 10009-2),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 (судьи Несмиян С.И., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-81198/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строинтэкс", место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Центральная ул., д. 4, пом. 26Ц, ОГРН 1037843113549, ИНН 7825470345 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного сообщением от 25.09.2014 N 12/048/2014-452 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации прекращения договора от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю долевого строительства, заключенного между Обществом и гражданином Новоселовым Александром Юрьевичем; обязании Управления Росреестра внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о расторжении указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк России" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Сбербанк России"), место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893 (далее - Сбербанк), гражданин Новоселов А.Ю.

Решением от 06.04.2015 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации прекращения договора долевого строительства в одностороннем порядке, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) на регистрацию не было представлено совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке права требования по данному договору; при отсутствии такого заявления запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения спора в порядке искового производства; наличие записи о государственной регистрации ипотеки права требования препятствует государственной регистрации прекращения договора долевого участия в строительстве.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, соглашаясь с выводами судов о незаконности оспариваемого отказа регистрирующего органа зарегистрировать прекращение договора долевого строительства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, Новоселов А.Ю. лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Новоселов А.Ю. (дольщик) заключили договор от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю долевого строительства жилого дома по строительному адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, мкр-н "Южный", квартал 12, корпус 3. По условиям договора застройщик принял на себя обязательство построить объект капитального строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру дольщику, который, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру с характеристиками, определенными в пункте 2.2 договора, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Цена договора и порядок расчетов установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.5 договора часть цены договора в размере 310 570 руб. дольщик оплачивает за счет собственных средств в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора, а другую часть цены в размере 2 274 000 руб. - в тот же срок за счет кредитных денежных средств, предоставляемых дольщику Сбербанком по кредитному договору от 27.07.2013 N 055/9055/13/63530.

В соответствии с пунктом 3.7 договора, поскольку имущественные права по данному договору приобретены дольщиком с использованием кредитных средств, в силу закона возникает залог прав требования на получение квартиры в собственность в пользу банка.

Договор от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю зарегистрирован в установленном законом порядке 07.08.2013. В тот же день произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона права требования.

В связи с нарушением Новоселовым А.Ю. обязательств по уплате цены договора в течение трех дней с момента его государственной регистрации Общество направило дольщику предупреждение от 15.10.2013 о необходимости погашения задолженности в течение 30 дней с даты направления предупреждения; указало, что в случае неисполнения указанного требования договор будет расторгнут в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Уведомлением от 04.12.2013 N 300/13-12 Общество, ссылаясь на неисполнение дольщиком требования о погашении задолженности, сообщило Новоселову А.Ю. об одностороннем отказе от исполнения договора от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю и о расторжении данного договора в связи с этим со дня направления данного уведомления.

В апреле 2014 года Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю в одностороннем порядке, приложив копию уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора с доказательствами его направления Новоселову А.Ю.

Сообщением от 25.09.2014 N 12/048/2014-452 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения договора от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с наличием в ЕГРП действующей записи об ипотеке в силу закона, заявление о прекращении которой не представлено.

Общество, считая, что все необходимые документы для осуществления государственной регистрации прекращения договора долевого строительства были представлены, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Право застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения дольщиком более чем на два месяца цены договора и порядок прекращения договора в таком случае предусмотрены статьями 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Как установлено судами, все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от него застройщика в данном случае были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены Обществом с заявлением о государственной регистрации прекращения договора.

Кроме того, как выяснили суды, заемщик не реализовал свое право по кредитному договору на получение кредитных средств, отказавшись от получения кредита, денежные средства Сбербанк заемщику не выдавал, то есть основное обязательство, в обеспечение которого была зарегистрирована ипотека права требования по договору долевого строительства, отсутствует. В деле имеется заявление Сбербанка от 04.06.2014, адресованное Управлению Росреестра, о согласии на снятие залога прав требования по договору долевого строительства от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю.

При таких обстоятельствах, поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки права требования, суды обоснованно посчитали оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным и удовлетворили требования Общества.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, так как основаны на ином толковании положений Закона о государственной регистрации, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона об ипотеке, чем применили суды.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу N А56-81198/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова М.А. Ракчеева