Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2015 г. N 13АП-10636/15

г. Санкт-Петербург

08 июля 2015 г.

Дело N А56-81198/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Несмияна С.И.,

судей Жуковой Т.В., Смирновой Я.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: Милашунас Ю.А.,

при участии:

от истца: Воропаев К.А., доверенность от 10.06.2015;

от ответчика: Некрасов С.Н., доверенность от 31.12.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10636/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 апреля 2015 года по делу N А56-81198/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строинтэкс" (адрес: Россия, 188643, Всеволожск, Ленинградская область, ул. Центральная, д.4, пом. 26Ц; Россия 196084, Санкт-Петербург, а/я 159, ОГРН: 1037843113549)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия 197198, Санкт-Петербург, ул. Блохина д. 8 лит. А)

третьи лица: открытое акционерное общество "Сбербанк России" (адрес: Россия, 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19; Россия, 195248, Санкт-Петербург, пр.Энергетиков,д.37; Россия, 190000, Санкт-Петербург, ул.Евдокима Огнева,д.6, к.2, кв.14)

Новоселов Александр Юрьевич (Россия, 190000, пгт Краснообск, Новосибирская обл., Новосибирский р-н, д.7А, кв.31)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора долевого участия в строительстве

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строинтэкс" (далее - ООО "Строинтэкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в государственной регистрации N 12/048/2014-452 от 25.09.2014 прекращения договора долевого участия в строительстве N 03-20-085-Ю от 27.07.2013 и обязании Управления внести в ЕГРП запись о расторжении договора долевого строительства N 03-20-085-Ю от 27.07.2013 (дата регистрации - 07.08.2013, N 47-47-12/076/2013-435).

Определением от 11.02.2015 участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк России" и Новоселов Александр Юрьевич.

Решением от 06.04.2015 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в государственной регистрации N 12/048/2014-452 от 25.09.2014 и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области внести запись в ЕГРП о расторжении договора долевого строительства N 03-20-085-Ю от 27.07.2013, дата регистрации - 07.08.2013, N 47-47-12/076/2013-435.

В апелляционной жалобе Управление просит решение суда от 06.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в заявлении. Заявитель сообщил, что в связи с не предоставлением заявления залогодателя о погашении регистрационной записи об ипотеке, в отсутствии доверенности, подтверждающей полномочия Мерцаловой Н.В. действовать от имени Новоселова А.Ю., основания для проведения государственной регистрации отсутствовали.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015 проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что между ООО "Строинтэкс" (застройщик) и Новоселовым А.Ю. (дольщик) заключен договор долевого строительства от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства: 3 корпус жилого двухсекционного дома, этажностью 9 этажей, на 88 квартир, по строительному адресу: Ленинградская область, Всеволожск, микрорайон "Южный", квартал 12, корпус 3 на земельном участке, площадью 29280 кв.м. В свою очередь, дольщик принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора, принять квартиру с предварительным номером 85 с оформлением соответствующих документов, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор зарегистрирован 07.08.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

27.07.2013 между Банком и Новоселовым А.Ю. заключен кредитный договор N 055/9055/13/63530 о предоставлении заемщику кредитных средств в размере 2274 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.7 договора долевого строительства залог прав требования на получение квартиры в собственность возникает в силу закону в пользу Банка, поскольку имущественные права по договору приобретаются с использованием кредитных средств, предоставляемых Банку по кредитному договору. Обременение (ипотека) прав требования в пользу Банка зарегистрировано в ЕГРП 07.08.2013.

ООО "Строинтэкс" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения договора, приложив копию уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Уведомлением от 25.09.2014 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации расторжения договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, ссылаясь на то, что наличие действующей записи в ЕГРП об ипотеке в силу закона по договору препятствует внесению записи о расторжении договора долевого строительства.

ООО "Строинтэкс", полагая незаконным отказ Управления в регистрации расторжения договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд иск удовлетворил.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В статье 20 Закона N 122-ФЗ указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

На основании пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (часть 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что уведомлением от 04.12.2013 N 300/13-12 застройщик сообщил Новоселову А.Ю. об одностороннем отказе от договора долевого строительства от 27.07.2013 N 03-20-085-Ю в связи с задолженностью Новоселова А.Ю. перед застройщиком по внесению платежей по договору.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что заявитель надлежащим образом уведомил Новоселова А.Ю. об одностороннем расторжении договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и надлежащим образом исполнил предусмотренный порядок расторжения договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статьями 450, 453 ГК РФ.

ОАО "Сбербанк России" пояснило, что заемщик (Новоселов А.Ю.) не реализовал свое право по кредитному договору на получение кредитных средств, отказавшись от получения кредита, денежные средства Банком Новоселову А.Ю. не выдавались, следовательно, обязательство, которое обеспечивается ипотекой, в настоящий момент отсутствует.

Регистрация прекращения договора долевого участия в строительстве не поставлена Законом в зависимость от регистрации прекращения ипотеки объекта долевого строительства.

Учитывая изложенное, а также установленные обстоятельства по делу, суд пришел к выводу о незаконности сообщения управления об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N 03-20-085-Ю от 27.07.2013.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015 по делу N А56-81198/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Несмиян

Судьи

Т.В. Жукова Я.Г. Смирнова