Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф07-2149/15 по делу N А05-6666/2014

21 декабря 2015 г.

Дело N А05-6666/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тихонова Эдуарда Юрьевича на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А05-6666/2014 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Тихонов Эдуард Юрьевич, ОГРНИП 304290134600162, ИНН 292900110570, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, пл. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Мэрия), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) договора от 28.10.2013 купли-продажи арендуемого муниципального имущества - здания теплицы площадью 200,2 кв. м и земельного участка площадью 703 кв. м с кадастровым номером 29:22:080505:1622, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1, и принятии пунктов 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 2.2, 2.4, 3.2.2, 5.2, 5.3 в редакции истца, приложения N 1 к договору - с учетом согласованных сторонами пунктов 1.2, 1.2.1, 2.2 и 2.10 с дополнением договора пунктами 1.5 и 2.10 (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 08.05.2015 (с учетом определения от 21.05.2015 об исправлении опечатки) (судья Шапран Е.Б.) урегулированы разногласия по договору от 28.10.2013 купли-продажи арендуемого муниципального имущества - здания теплицы с условием о рассрочке, а именно:

- пункты 1.1, 1.2 договора, касающиеся предмета договора и цены отчуждаемого имущества, изложены в редакции истца, согласно которой по договору подлежит отчуждению арендуемое имущество муниципального образования "Город Архангельск" - здание теплицы (без земельного участка) по цене 5 053 000 руб.;

- пункты 1.2.1 и 1.2.2, предусматривавшие цену арендуемого объекта и земельного участка соответственно, исключены из договора;

- договор дополнен пунктом 1.5 о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 448 410 руб. 28 коп., определенном с учетом уже полученного покупателем возмещения такой стоимости в размере 216 648 руб. 40 коп. по состоянию на 30.04.2015, в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в связи с чем размер денежных средств, подлежащих уплате покупателем, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, составляет 3 604 589 руб. 72 коп.;

- пункт 2.2 договора изложен в редакции предпринимателя в части увеличения периода рассрочки оплаты имущества до семи лет;

- пункты 2.4, 3.2.2, 5.3 договора, касающиеся порядка оплаты и передачи земельного участка, а также ответственности за отказ от оплаты земельного участка, исключены;

- редакция пункта 5.2 договора об ответственности за просрочку внесения периодических платежей в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки определена судом;

- договор дополнен пунктом 7.3.1, согласно которому покупатель уплачивает арендную плату, начиная с 01.05.2015 до момента заключения договора купли-продажи, в размере 6000 руб. в месяц без осуществления зачета части этой цены в счет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества;

- приложение N 1 "График оплаты в рассрочку" изложено в редакции с учетом определенных в пунктах 1.5 и 2.2 договора размера, сроков и порядка внесения платежей.

Дополнительным решением от 21.05.2015 (судья Шапран Е.Б.) с Тихонова Э.Ю. в пользу Мэрии взыскано 20 000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы; предпринимателю Тихонову Э.Ю. возвращено с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области 30 000 руб.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 решение от 08.05.2015 изменено в части пунктов 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 2.4, 3.2.2 договора, касающихся передачи предпринимателю одновременно с арендуемым зданием земельного участка площадью 703 кв. м с кадастровым номером 29:22:080505:1622, на котором расположено данное здание.

Тихонов Э.Ю. в кассационной жалобе просит отменить постановление от 13.08.2015, ссылаясь на его незаконность, и оставить в силе решение от 08.05.2015. По мнению подателя жалобы, предусмотренный положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядок приобретения в собственность имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не применяется к земельным участкам, выкуп которых возможен только по основаниям и в порядке, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации; земельный участок не был предоставлен предпринимателю в аренду; площадь сформированного земельного участка превышает площадь, которая необходима предпринимателю для использования здания; предложенные Мэрией условия договора о порядке оплаты земельного участка не соответствуют положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Мэрия в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, полагая правильными выводы апелляционного суда в части отчуждения одновременно с арендуемым зданием земельного участка; считая, что истец пропустил срок для обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий, не соглашаясь с выводами судов в части зачета стоимости неотделимых улучшений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель Тихонов Э.Ю. лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений, приведенных Мэрией в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в муниципальной собственности муниципального образования "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск") находилось строение теплицы, закрепленное на праве оперативного управления за муниципальным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 77" (далее - Школа).

В соответствии с распоряжением первого заместителя мэра города Архангельска от 02.03.99 N 88р Школа и Тихонов Э.Ю. заключили предварительный договор от 08.04.99 аренды помещения теплицы общей площадью 204,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, под магазин (торговый центр) промышленных и продовольственных товаров.

Согласно пункту 2 договора в связи с тем, что помещение непригодно для использования по назначению и находится в разрушенном состоянии, арендатор за свой счет и в счет арендной платы производит восстановление, перестройку и капитальный ремонт помещения теплицы до состояния пригодности для использования по назначению.

Как предусмотрено пунктом 9 договора, по окончании восстановления и капитального ремонта арендодатель обязался заключить с арендатором окончательный договор аренды и передать по акту восстановленное и отремонтированное помещение, срок аренды которого начинает течь с даты подписания акта и передачи отремонтированного имущества.

Теплица передана предпринимателю по акту, согласно которому кровля и оконные переплеты полностью разрушены, остекление отсутствует, кирпичная кладка частично разобрана, дверные блоки разрушены и отсутствуют на 80%, полы отсутствуют, электропроводка и сантехника отсутствуют.

В дальнейшем Школа (арендодатель) и предприниматель Тихонов Э.Ю. (арендатор) заключили договор от 10.04.2003 аренды нежилых помещений (торговых площадей) в помещении теплицы общей площадью 204,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, для использования под магазин (торговый центр) и организации розничной торговли промышленными и продовольственными товарами.

Стороны подписали акт от 10.04.2003 приема-передачи работ по восстановлению и ремонту помещения в соответствии с договором от 08.04.99 и приема-передачи нежилого помещения по договору от 10.04.2003.

Судебными актами по делам N А05-6498/2010, А05-8207/2010 договор аренды от 10.04.2003 признан заключенным на неопределенный срок.

29.05.2012 зарегистрировано право собственности МО "Город Архангельск" в отношении двухэтажного здания теплицы общей площадью 200,2 кв. м с инвентарным номером 11:401:002:000192040, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1, лит. А (свидетельство о государственной регистрации серии 29-АК N 717302), а 12.07.2013 - в отношении земельного участка площадью 703 кв. м с кадастровым номером 29:22:080505:1622, с разрешенным использованием "для эксплуатации здания теплицы" по тому же адресу (свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2013 серии 29-АК N 873543).

В июле 2013 года Тихонов Э.Ю. обратился в Департамент муниципального имущества Мэрии с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1.

Распоряжением Мэрии от 19.09.2013 N 2733р оформлено решение о приватизации арендуемого Тихоновым Э.Ю. муниципального имущества - здания теплицы общей площадью 200,2 кв. м с земельным участком общей площадью 703 кв. м с кадастровым номером 29:22:080505:1622 путем продажи предпринимателю в порядке реализации преимущественного права здания - по цене 5 053 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) с рассрочкой оплаты на три года, земельного участка - по цене 1 368 000 руб. с единовременной формой платежа в течение десяти банковских дней со дня заключения договора купли-продажи.

Письмом от 27.09.2013 N 003-07-982, полученным адресатом 07.10.2013, Мэрия направила предпринимателю копию названного распоряжения и проект договора купли-продажи на условиях, указанных в распоряжении, с предложением подписать договор.

Письмом от 05.11.2013 Тихонов Э.Ю. возвратил подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 2.2, 2.4, 3.1.4, 3.1.5, 3.2.2, 5.2, 5.3 и дополнением договора пунктами 1.5 и 2.10.

Письмом от 09.12.2013 N 003-07/1331 Мэрия сообщила предпринимателю Тихонову Э.Ю. об отклонении протокола разногласий и об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в связи с тем, что договор купли-продажи не был заключен в срок до 06.11.2013 включительно.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.06.2014 по делу N А05-2437/2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2014, признан незаконным выраженный в письме от 09.12.2013 N 003-07/1331 отказ Мэрии от заключения с Тихоновым Э.Ю. договора купли-продажи здания теплицы и земельного участка; на Мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Тихонова Э.Ю.

Предприниматель в целях урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, суды правомерно в соответствии с пунктом 2 статьи 445, статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрели по существу разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора и переданные на разрешение суда стороной, для которой заключение договора не является обязательным.

Довод Мэрии об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обоснованно не принят судами во внимание, так как материалы дела и установленные судами обстоятельства не свидетельствуют об отказе предпринимателя от заключения договора; незаконность отказа Мэрии по причине утраты предпринимателем преимущественного права от заключения договора установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А05-2437/2014.

В процессе заключения договора купли-продажи у сторон возникли разногласия, в частности, по вопросу об отчуждении одновременно с арендуемым зданием земельного участка, занятого этим зданием, и об условиях продажи земельного участка. При этом спор по цене имущества между сторонами отсутствует.

Суд первой инстанции, принимая условия договора, касающиеся предмета сделки, в редакции предпринимателя, исходил из того, что выкуп земельного участка одновременно с приобретением арендуемого имущества является правом, а не обязанностью покупателя, поэтому предприниматель не может быть понужден к заключению договора, предусматривающего приобретение земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в данной части, с учетом положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) посчитал выводы суда первой инстанции в этой части ошибочными, указал на недопустимость отчуждения здания теплицы без одновременной передачи предпринимателю в собственность земельного участка. Поскольку положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о порядке продажи имущества не распространяются на отношения, связанные с отчуждением земельного участка, апелляционный суд пришел к выводу о принятии пунктов 1.1, 1.2, 1.2.2, 2.4, 3.2.2 в редакции Мэрии.

Кассационная инстанция находит выводы апелляционного суда в части продажи одновременно со зданием теплицы сформированного земельного участка площадью 703 кв. м с кадастровым номером 29:22:080505:1622 на условиях, предложенных Мэрией, соответствующими положениям законодательства.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом о приватизации. Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации.

Статьей 28 Закона о приватизации установлено правило, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку отсутствует федеральный закон, предусматривающий иное правило для случая отчуждения отдельно стоящего здания, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что земельный участок под зданием сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, исходя из положений законодательства о приватизации, а также статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Вводного закона пришел к правомерному выводу о сохранении первоначально предложенной Мэрией редакции указанных выше пунктов договора купли-продажи.

Ввиду неприменения к отношениям, связанным с приватизацией земельных участков, положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал не противоречащими законодательству и условия договора в редакции Мэрии о цене земельного участка и порядке ее уплаты.

Довод истца о том, что площадь сформированного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания, подробно исследован апелляционным судом и мотивированно отклонен, поскольку предприниматель не представил доказательства нарушения требований градостроительного и земельного законодательства при формировании земельного участка, несоответствия сформированного земельного участка по площади и местоположению границ существующим нормативам.

В то же время возражения Мэрии относительно условий договора, касающихся зачета в счет выкупной цены неотделимых улучшений, также подлежат отклонению, поскольку выводы судов в этой части и по праву, и по размеру соответствуют собранным по делу доказательствам, установленным судами обстоятельствам, общим и специальным нормам гражданского законодательства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А05-6666/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тихонова Эдуарда Юрьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова М.А. Ракчеева