Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2015 г. N 14АП-4596/15

г. Вологда

13 августа 2015 г.

Дело N А05-6666/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 августа 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,

при участии от индивидуального предпринимателя Тихонова Эдуарда Юрьевича представителя Мазо Д.Л. по доверенности от 31.12.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 мая 2015 года по делу N А06-6666/2014 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

индивидуальный предприниматель Тихонов Эдуард Юрьевич (место жительства: город Архангельск; ОГРНИП 304290134600162; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Мэрия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) договора от 28.10.2013 купли-продажи муниципального имущества - здания теплицы, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1.

Решением суда от 08 мая 2015 года урегулированы разногласия, возникшие между Предпринимателем и Мэрией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 28.10.2013.

Мэрия с решением суда не согласилась и обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ответчик указывает, что Предпринимателем пропущен срок для обращения в суд с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Полагает, что нормы Закона N 159-ФЗ ограничивают определенными сроками не только реализацию преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, но и возможность судебной защиты данного права. Поскольку истец в установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ срок не передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, по этой причине он утратил право на разрешение данного спора в судебном порядке. По мнению апеллянта, вывод суда о том, что выкуп земельного участка одновременно с приобретением в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества на основании Закона N 159-ФЗ является правом, а не обязанностью субъекта малого предпринимательства, противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Указывает, что ремонтные работы в арендуемых помещениях осуществлялись истцом не по договору аренды, а рамках договора подряда. В связи с этим Мэрия считает недопустимым изменять условия оплаты подрядных работ на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2015 года произведена замена в составе суда, рассматривающего жалобу: судья Зорина Ю.В. в связи с нахождением ее в отпуске заменена на судью Зайцеву А.Я. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил. В ходатайстве от 14.07.2015 просил рассмотреть жалобу в отсутствие представителя Мэрии.

В судебном заседании, состоявшемся 03.08.2015, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв. Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представитель истца в судебном заседании доводы ответчика отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, на основании предварительного договора аренды от 08.04.1999, заключенного между Предпринимателем и муниципальным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 77" (Арендодатель, далее - Учреждение), Предпринимателю (Арендатор) во временное владение и пользование было предоставлено здание теплицы площадью 204,6 кв.м, расположенное по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1, для размещения магазина промышленных и продовольственных товаров. На момент заключения предварительного договора аренды от 08.04.1999 здание было закреплено за Учреждением на праве оперативного управления.

В пункте 2 договора от 08.02.1999 указано, что, поскольку арендуемое помещение непригодно для использования по назначению и находится в разрушенном состоянии, Арендатор с согласия Арендодателя за свой счет и в счет арендной платы производит восстановление, перестройку и капитальный ремонт помещения теплицы до состояния пригодного для использования в качестве торгового центра.

Пунктом 9 договора от 08.02.1999 установлена обязанность Арендодателя по окончании восстановления и капитального ремонта здания заключить с Арендатором договор аренды и передать данный объект Предпринимателю по акту.

В материалах дела усматривается, что 10.04.2003 Предпринимателем и Учреждением заключен новый договор аренды здания теплицы. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А05-6498/2010 и по делу N А05-8207/2010 данный договор аренды признан заключенным на неопределенный срок.

В декабре 2010 года здание теплицы изъято из оперативного управления Учреждения.

Право собственности муниципального образования "Город Архангельск" на двухэтажное здание теплицы площадью 200,2 кв.м, находящееся по указанному выше адресу, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 29.05.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2012 серии 29-АК N 717302).

Распоряжением мера города Архангельск от 27.03.2013 N 717р утверждена схема расположения земельных участков, в том числе земельного участка площадью 703 кв.м, сформированного для эксплуатации здания теплицы по улице Дежневцев, дом 12, строение 1, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:22:080505:28 площадью 1,2875 га.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.06.2013 с присвоением кадастрового номера 29:22:080505:1622 и с установлением разрешенного использования - для эксплуатации здания теплицы.

Государственная регистрация права собственности муниципального образования "Город Архангельск" на земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:1622 площадью 703 кв.м в ЕГРП произведена 12.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 29-АК N 873543).

Предприниматель 23.07.2013 обратился в Департамент муниципального имущества Мэрии с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1.

Распоряжением мэра города Архангельска от 19.09.2013 N 2733р Предпринимателю разрешена приватизация арендуемого имущества - здания теплицы общей площадью 200,2 кв.м с земельным участком с кадастровым номером 29:22:080505:1622, общей площадью 703 кв.м, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Дежневцев, дом 12, строение 1. Этим же распоряжением определена цена продажи здания в размере 5 053 000 руб., подлежащая уплате Предпринимателем в рассрочку в течение трех лет, а также установлена стоимость земельного участка в размере 1 368 000 руб., уплачиваемая единовременно в течение 10 банковских дней со дня заключения договора купли-продажи.

Письмом от 27.09.2013 N 003-07/982 Мэрия направила в адрес Предпринимателя для подписания проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, указав, что в случае утраты Предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилое помещение будет выставлено к продаже на аукционе. Данное письмо получено истцом 07.10.2013, что сторонами не оспаривается и подтверждается также письмом Мэрии от 28.10.2013 N 120-50/6876.

Предприниматель подписал договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с протоколом разногласий, касающихся зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости муниципального имущества и площади земельного участка. Договор купли-продажи, подписанный Предпринимателем с протоколом разногласий, направлен в адрес Мэрии по почте 05.11.2013 и получен ответчиком 07.11.2013.

В письме от 09.12.2013 N 003-07/1331 Мэрия сообщила Предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, указав, что Предпринимателем в срок до 06.11.2013 включительно не был заключен договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, а протокол разногласий от 04.11.2013 к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, предложенный Предпринимателем, Мэрией отклонен.

Из материалов дела также следует, что отказ Мэрии от заключения договора купли-продажи, выраженный в письме от 09.12.2013 N 003-07/1331, был оспорен Предпринимателем в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.06.2014 по делу N А05-2437/2014 данный отказ признан незаконным, на Мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Предпринимателя. Данное решение суда оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2014.

Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. С учетом уточнения исковых требований Предприниматель просил суд урегулировать разногласия, возникшие в отношении пунктов 1.1, 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 2.2, 2.4, 3.2.2, 5.2, 5.3, а также дополнить договор пунктами 1.5 и 7.3.1 и изложить приложение 1 к договору в редакции, учитывающей пункты 1.5, 2.2 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок заключения рассматриваемого договора купли-продажи предусмотрен Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Предпринимателем на рассмотрение суда.

При этом доводы ответчика о пропуске истцом месячного срока для обращения в суд с настоящим иском обоснованно отклонены судом первой инстанции. Судом учтено, что в письме от 09.12.2012 Мэрия фактически отказала Предпринимателю в заключении договора купли-продажи и данный отказ оспаривался Предпринимателем в судебном порядке. При изложенных обстоятельствах суд правомерно указал на отсутствие оснований для вывода о том, что Предпринимателем пропущен срок на обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что положение пункта 2 статьи 445 ГК РФ не устанавливают срок для передачи разногласий, возникших при заключении договора со стороной, которая направила оферту и для которой заключение договора обязательно, на рассмотрение суда. Такой срок предусмотрен пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, согласно которому сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" тридцатидневный срок, установленный пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор по существу правомерно.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, условия о предмете договора, его стоимости относятся к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора в редакции, предложенной Мэрией, по данному договору в собственность Предпринимателя подлежит передаче следующее арендуемое имущество муниципального образования "Город Архангельск": здание теплицы общей площадью 200,2 кв.м с кадастровым (или условным) номером 29-29-01/062/2012-371, с земельным участком с кадастровым номером 29:22:080505:1622 общей площадью 703 кв.м, расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1.

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 6 421 000 руб. (без учета НДС), в том числе цена продажи арендуемого имущества (здания теплицы) составляет 5 053 000 руб. (подпункт 1.2.1), цена продажи земельного участка - 1 368 000 руб. (подпункт 1.2.2).

Судом установлено, что спора по величине рыночной стоимости здания теплицы, определенной независимым оценщиком государственного унитарного предприятия Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций" по состоянию на 25.08.2013 в отчете от 10.09.2013 N 2-159/13 и предложенной Мэрией в договоре в размере 5 053 000 руб., между сторонами не имеется.

Разногласия между сторонами возникли в отношении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных Предпринимателем.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом установлено, что истцом выполнялись работы по ремонту арендуемого помещения в период с 1999 года по 2003 год и в 2008 году. Проведение данных работ согласовано с Арендодателем, что следует из предварительного договора аренды от 08.04.1999, акта передачи теплицы для реконструкции под торговый центр, акта приема-передачи работ по восстановлению и ремонту помещения теплицы и приема-передачи нежилого помещения от 10.04.2003, письма от 05.02.2008 с прилагаемой сметой на выполнение работ, подписанной руководителем Учреждения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 (далее - Постановлении N 9785/12), при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., поскольку применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон и должно учитывать, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В связи с необходимостью определения объема и стоимости неотделимых улучшений, выполненных Предпринимателем на объекте в период аренды, судом по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "САИН-Инвест" Воробьевой М.В.

Согласно заключению эксперта от 11.03.2015 N Э-094, а также пояснениям эксперта от 15.04.2015 и дополнениям от 24.04.2015 стоимость неотделимых улучшений, выполненных в здании теплицы, с учетом износа по состоянию на 25.08.2013 составляет 1 665 058 руб. 68 коп.

Сторонами выводы, содержащиеся в заключении эксперта, не опровергнуты, соответствующих возражений суду не представлено.

Поскольку на основании пункта 3.4 договора аренды от 10.04.2003 стоимость неотделимых улучшений в сумме 216 648 руб. 40 коп. возмещена истцу путем уменьшения размера арендной платы по договору, что Предпринимателем не оспаривается, суд пришел к обоснованному выводу о том, что установленная экспертом стоимость неотделимых улучшений подлежит уменьшению на указанную сумму. С учетом изложенного стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества определена судом в размере 1 448 410 руб. 28 коп.

В отсутствие возражений со стороны ответчика судом удовлетворено требование истца о дополнении договора купли-продажи пунктом 1.5, определяющим условия договора о стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежащих зачету в счет выкупной цены.

Доводы ответчика о том, что осуществление ремонтных работ в арендуемых помещениях осуществлялось истцом не по договору аренды, а в рамках договора подряда, и в связи с этим недопустимо изменение условий оплаты подрядных работ на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем, отклоняются апелляционным судом. Положения части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ о зачете в счет выкупной цены имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, носят императивный характер, о чем указывается также Постановлении N 9785/12, поэтому выкупная цена подлежит уменьшению на стоимость соответствующих неотделимых улучшений.

В связи с определением итоговой величины стоимости неотделимых улучшений, подлежащей зачету в счет выкупной цены, и установлением стоимости арендуемого имущества - здания теплицы по ходатайству истца с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика рассматриваемый договор купли-продажи дополнен пунктом 7.3.1, предусматривающим размер арендной платы, подлежащей внесению Предпринимателем с 01.05.2012 до момента заключения договора купли-продажи.

Разногласия, возникшие между сторонами в отношении пункта 2.2 договора, определяющего срок рассрочки оплаты стоимости арендуемого имущества, урегулированы судом путем изложения данного пункта договора в редакции, предложенной Предпринимателем и предусматривающей предоставление рассрочки оплаты сроком на семь лет. При этом судом учтены положения части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и статьи 1 Закона Архангельской области от 22.11.2013 N 33-3-ОЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества".

Возражений по выводам суда в указанной части в апелляционной жалобе ответчиком не приводится.

Пункт 5.2 договора купли-продажи, предусматривающий ответственность покупателя за нарушение срока внесения платежа, на исключении которого настаивал истец, изложен судом в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения платежей Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с даты, следующей за датой наступления срока платежа, и включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3 договора". Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с решением суда в данной части, учитывая, что доводов, опровергающих правомерность выводов суда в отношении разногласий по указанному пункту договора, сторонами не заявлено.

Вместе с тем апелляционный суд считает обоснованными и заслуживающими внимание доводы Мэрии о неправомерном исключении судом из договора пунктов 1.2.1, 1.2.2, 2.4, 3.2.2, а также изложении пункта 1.1 договора в редакции, исключающей передачу покупателю одновременно с приобретаемым в порядке реализации преимущественного права арендуемого имущества - здания теплицы земельного участка, на котором расположено данное здание.

Рассматриваемый договор купли-продажи заключается сторонами в порядке реализации Предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемого имущества, предусмотренного Законом N 159-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что однако не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона N 137-ФЗ со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Приведенные выше положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Аналогичные выводы содержатся в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09.

Поскольку арендуемое Предпринимателем здание теплицы и земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:1622, на котором данное здание расположено, являются муниципальной собственностью, данные объекты подлежат совместной продаже.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что выкуп земельного участка в данном случае является правом Предпринимателя и истец не лишен возможности в последующем реализовать свои права на земельный участок, не соответствуют приведенным законодательным нормам.

Поскольку отчуждение здания теплицы без одновременной передачи Предпринимателю земельного участка, на котором данное здание расположено, не допустимо, судом неправомерно исключены из договора спорные пункты, определяющие условия продажи земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:080505:1622 площадью 703 кв.м образован на основании распоряжения мэра города Архангельска от 27.03.2013 N 717р для целей эксплуатации арендуемого истцом здания теплицы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:22:080505:28.

Доводы Предпринимателя о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания, не принимаются апелляционным судом.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ в редакции, применяемой к рассматриваемым правоотношениям, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Согласно части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

В материалах дела усматривается, что на спорном земельном участке находится только объект недвижимости, арендуемый Предпринимателем, формирование границ спорного участка осуществлено в целях эксплуатации данного здания, границы участка определены с учетом фактического землепользования.

Истцом не приводится доводов, указывающих на то, что при формировании спорного земельного участка нарушены установленные законодательством требования. Соответствующего ходатайства о проведении экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретаемого объекта, истцом при рассмотрении спора не заявлялось.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что пункт 1.1 договора купли-продажи подлежит изложению в редакции, предложенной Мэрией, а именно: "Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность арендуемое имущество муниципального образования "Город Архангельск": здание теплицы общей площадью 200,2 кв.м, с кадастровым (или условным) номером 29-29-01/062/2012-371 (далее - арендуемое имущество), с земельным участком с кадастровым номером 29:22:080505:1622, общей площадью 703 кв.м (далее - земельный участок), расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1".

В соответствии со статьей 3 Закона N 178-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статей 12 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность

Поскольку возражений в отношении стоимости земельного участка, установленной в отчете об оценке от 10.09.2013 N 2-159/13, выполненном государственным унитарным предприятием Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций", истцом не представлено, обоснованность выводов, содержащихся в указанном отчете, Предпринимателем не опровергнута, цена продажи земельного участка подлежит установлению в размере 1 368 000 руб. Таким образом, пункт 1.2.2 договора купли продажи принимается в редакции, предложенной Мэрией.

Пункт 2.4 договора купли-продажи в редакции ответчика предусматривает, что оплата стоимости земельного участка, установленной пунктом 1.2.2, осуществляется покупателем единовременно в течение 10 банковских дней со дня заключения договора.

Истец, ссылаясь на положения Закона N 159-ФЗ, указывает, что оплата приобретаемого земельного участка также должна осуществляться с предоставлением рассрочки.

Между тем судебная коллегия находит данный довод истца необоснованным в силу следующего.

Порядок приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, регулируется нормами Закона N 178-ФЗ. Как указывалось ранее, положения Закона N 159-ФЗ, вопреки доводам истца, не распространяются на отношения по выкупу земельных участков.

В соответствии с пунктом 7 статьи 35 Закона N 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 9 пункта 2.2 Положения о порядке приватизации муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск", утвержденного решением Архангельского городского Совета депутатов от 31.05.2006 N 167 (в редакции от 15.12.2010), определение порядка оплаты муниципального имущества отнесено к полномочиям Мэрии.

Постановлением Мэрии от 25.03.2011 N 106 предусмотрено, что оплата приобретаемого покупателем муниципального имущества производится единовременно в течение десяти банковских дней с момента заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах условия пункта 2.4 договора купли-продажи в редакции Мэрии соответствуют положениям приведенных нормативных правовых актов и подлежат принятию в следующей редакции: "Оплата стоимости земельных участков, указанная в пункте 1.2.2 договора, осуществляется единовременно в течение 10 банковских дней со дня вступления в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, путем внесения денежных средств на расчетный счет Продавца: УФК по Архангельской области (ДМИ), ИНН 2901078408, КПП 290101001, р/с 40101810500000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Архангельской области, БИК 041117001, КБК 81311406024040000430, ОКАТО 11401000000.

В поле "назначение платежа" платежного документа указывается ссылка на настоящий договор".

При этом судебная коллегия отмечает, что сведений об изменении реквизитов расчетного счета, на который подлежит перечислению плата за земельный участок, в деле не содержится.

Поскольку в силу изложенных ранее выводов условия, определяющие порядок отчуждения земельного участка, на котором расположено арендуемое истцом здание, подлежат обязательному установлению в рассматриваемом договоре купли-продажи, оснований для исключения из договора пункта 3.2.2, предусматривающего обязанность продавца по передаче земельного участка покупателю, не имеется. Таким образом, пункт 3.2.2 договора принимается в изначальной редакции.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в части исключения из договора пункта 5.3, предусматривающего ответственность покупателя за отказ от оплаты земельного участка в виде штрафа в размере 20 % его стоимости. При этом апелляционный суд исходит из того, что пунктом 5.2 договора уже предусмотрена ответственность покупателя за неисполнение обязательств по оплате приобретаемого имущества. Оснований для установления дополнительных мер ответственности апелляционный суд не усматривает.

На основании изложенного в связи с допущенным судом нарушением норм материального права обжалуемое решение суда в части урегулирования разногласий по пунктам 1.1, 1.2.2, 2.4, 3.2.2 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества подлежит изменению.

По общему правилу, предусмотренному статьей 110 АПК РФ, а также с учетом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (далее - Постановление N 46) в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение подлежат отнесению на истца.

Вместе с тем согласно пункту 14 Постановления N 46, если апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора были поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В свете изложенного оснований для взыскания с истца в доход федерального бюджета государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 мая 2015 года по делу N А05-6666/2014 изменить, изложив абзацы второй - четырнадцатый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность арендуемое имущество муниципального образования "Город Архангельск": здание теплицы общей площадью 200,2 кв.м, с кадастровым (или условным) номером 29-29-01/062/2012-371 (далее - арендуемое имущество), с земельным участком с кадастровым номером 29:22:080505:1622, общей площадью 703 кв.м (далее - земельный участок), расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Дежневцев, д. 12, стр. 1".

Изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов, составленному независимым оценщиком, общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 6 421 000 руб. (Шесть миллионов четыреста двадцать одна тысяча рублей) (без учета НДС), в том числе:

1.2.1 цена продажи здания теплицы - 5 053 000 руб.;

1.2.2 цена продажи земельного участка - 1 386 000 руб.".

Дополнить договор пунктом 1.5 следующего содержания: "Продавец и Покупатель согласовали, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных Покупателем с согласия арендодателя по договору аренды от 10.04.2003, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в счет выкупной цены, составляет 1 448 410 руб. 28 коп.

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в размере 1 448 410 руб. 28 коп., определена с учетом уже полученного Покупателем возмещения такой стоимости в размере 216 648 руб. 40 коп. по состоянию на 30.04.2015.

Стоимость арендуемого имущества, подлежащая уплате Покупателем, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений составляет 3 604 589 руб. 72 коп.".

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости арендуемого имущества, указанного в пункте 1.2.1 настоящего договора, осуществляется Покупателем в рассрочку в течение семи лет. Первый платеж в счет выкупной цены вносится Покупателем в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Последующие платежи вносятся ежемесячно равными долями не позднее 28-го числа каждого календарного месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором вступит в силу упомянутый судебный акт, в соответствии с графиком, составляемым к настоящему договору в качестве его неотъемлемой части.

Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с погашением основного долга".

Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости земельных участков, указанная в пункте 1.2.2 договора, осуществляется единовременно в течение 10 банковских дней со дня вступления в законную силу судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, путем внесения денежных средств на расчетный счет Продавца: УФК по Архангельской области (ДМИ), ИНН 2901078408, КПП 290101001, р/с 40101810500000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Архангельской области, БИК 041117001, КБК 81311406024040000430, ОКАТО 11401000000.

В поле "назначение платежа" платежного документа указывается ссылка на настоящий договор".

Пункт 3.2.2 договора изложить в следующей редакции: "В течение 5 (пяти) дней с момента полной оплаты стоимости продажи земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора и в случае необходимости оплаты неустойки в соответствии с пунктом 5.2 настоящего договора, передать земельный участок по акту приема-передачи".

Изложить пункт 5.2 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения платежей Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с даты, следующей за датой наступления срока платежа, и включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в пункте 2.3 договора".

Пункт 5.3 договора исключить.

Дополнить договор пунктом 7.3.1 следующего содержания: "Покупатель уплачивает арендную плату начиная с 01.05.2015 до момента заключения договора купли-продажи в размере 6000 руб. в месяц без осуществления зачета части этой цены в счет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества".

Приложение 1 "График оплаты в рассрочку" изложить с учетом определенных в пунктах 1.5 и 2.2 договора размера, сроков и порядка внесения платежей.

Взыскать с муниципального образования "Город Архангельск" в пользу предпринимателя Тихонова Эдуарда Юрьевича 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска".

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова