Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 января 2016 г. N Ф07-3390/15 по делу N А56-86696/2014

25 января 2016 г.

Дело N А56-86696/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от публичного акционерного общества "Банк Санкт-Петербург" Соколовой О.О. (доверенность от 30.01.2015), от администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области Антонович В.В. (доверенность от 21.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Банк Санкт-Петербург" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 (судьи Медведева И.Г., Копылова Л.С., Тойвонен И.Ю.) по делу N А56-86696/2014,

установил:

Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Федоровское, Шоссейная ул., д. 12А, ОГРН 1044701894490, ИНН 4716020862 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее - Управление Росреестра), в части регистрации прекращения права аренды Общества на земельный участок площадью 31,0 га с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Глинка; о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении названного земельного участка в виде аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Банк Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140, ИНН 7831000027 (далее - Банк); администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, место нахождения: 187000, Ленинградская обл., г. Тосно, пр. Ленина, д. 32, ОГРН 1054700604518, ИНН 4716024480 (далее - Администрация).

Решением от 09.04.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 данное решение оставлено без изменения.

Банк в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, до государственной регистрации прав на все земельные участки, образованные из исходного земельного участка, у Управления Росреестра не имелось оснований для регистрации прекращения права аренды Общества в отношении всего земельного участка; в результате незаконных действий регистрирующего органа уменьшена конкурсная масса Общества, а Банк лишился предмета залога; в обжалуемых судебных актах не установлено, сформированы ли земельные участки под всеми построенными малоэтажными многоквартирными домами.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 19.01.2016 на 15 час. 45 мин.

После отложения рассмотрение кассационной жалобы начато сначала тем же составом суда.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, пояснив, что в настоящее время весь земельный участок, являвшийся предметом аренды, разделен, имеются зарегистрированные права на некоторые вновь образованные земельные участки; оспариваемые действия осуществлены регистрирующим органом не по заявлению Администрации.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 09.08.2005 N 719-па Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Тосненский район" Ленинградской области (далее - Комитет, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.10.2005 N 112 аренды земельного участка общей площадью 31,0 га с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, относящегося к землям поселений, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Глинка, для размещения квартала малоэтажной жилой застройки на срок с 10.08.2005 по 09.08.2054.

Как установлено судами, на основании договора об ипотеке от 20.02.2008 N 1, заключенного в обеспечение исполнения обязательств Общества по кредитному договору от 15.12.2006 N 3500-08-01019, в отношении права аренды названного земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Банка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2010 по делу N А56-16003/2010, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.2011, Общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника; в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2011 по тому же делу требование кредитора - Банка в размере 153 732 067 руб. 70 коп. учтено в реестре требований кредиторов должника - Общества - как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008 N 1.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на части арендуемого земельного участка Общество построило многоквартирные жилые дома по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 3, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й Проезд, д. 2 и 4; квартиры в указанных домах переданы в собственность частных лиц.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А56-11987/2012 удовлетворены требования товарищества собственников жилья "Новый Виль"; признано незаконным бездействие Администрации по формированию земельных участков под многоквартирными домами, расположенными по указанным выше адресам; на Администрацию возложена обязанность произвести формирование земельных участков в дер. Глинка Тосненского района Ленинградской области, занятых указанными многоквартирными домами.

Письмом от 13.11.2014 конкурсный управляющий Общества Молоканов Юрий Викторович обратился к главе Администрации с просьбой выделить из спорного земельного участка с кадастровым номером 47:26:0101004:0001 земельный участок, не занятый постройками, с сохранением на выделенный участок права долгосрочной аренды Общества и обременения ипотекой в пользу Банка.

Из уведомления регистрирующего органа от 08.12.2014 Обществу стало известно об отсутствии зарегистрированных прав на названный выше земельный участок.

Письмом от 24.12.2014 N 02-15-412/14-1-1 Администрация сообщила Обществу о прекращении его права аренды на земельный участок с кадастровым номером 47:26:0101004:0001, поскольку на участке расположены многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома и объекты незавершенного строительства; указала, что Общество не относится к лицам, имеющим право на обращение с заявлением об образовании земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 47:26:0101004:0001.

Общество, считая, что до формирования под многоквартирными домами земельных участков Администрация не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001 путем совершения действий, направленных на прекращение договора аренды, а Управление Росреестра - осуществлять государственную регистрацию прекращения договора аренды спорного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды, проанализировав указанные выше обстоятельства, установив, что на арендуемом Обществом земельном участке построены индивидуальные и многоквартирные жилые дома, помещения в которых принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, а также с учетом наличия в материалах дела документов, свидетельствующих вопреки утверждениям Общества об образовании в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:26:0101004:0001 новых земельных участков для размещения малоэтажных жилых домов (кадастровый паспорт земельного участка от 29.08.2014 на листах 113-114 тома 1), правомерно в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), пришли к выводу о невозможности сохранения в неизменном виде правоотношений сторон, возникших из договора аренды от 06.10.2005 N 112, в связи с чем не имеется оснований для признания оспариваемых действий регистрирующего органа по государственной регистрации прекращения договора аренды незаконными и нарушающими права заявителя.

Кроме того, при наличии зарегистрированных прав собственников помещений в жилых домах на сформированные под такими домами земельные участки право аренды Общества на исходный земельный участок не может быть восстановлено в результате рассмотрения требования по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы Банка не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают вывод судов об отсутствии оснований для восстановления в ЕГРП записей о праве аренды Общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0101004:0001, разделенного на отдельные участки.

Что касается регистрационной записи об обременении названного земельного участка ипотекой в пользу Банка, то регистрационные действия, связанные с погашением ипотеки, к предмету заявленных требований не относятся, а права Банка как залогодержателя в данном случае производны от права аренды Общества.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

При подаче кассационной жалобы Банк уплатил государственную пошлину в сумме 3000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46, заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по платежному поручению от 05.11.2015 N 864167.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 по делу N А56-86696/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу публичного акционерного общества "Банк Санкт-Петербург" - без удовлетворения.

Возвратить публичному акционерному обществу "Банк Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140, ИНН 7831000027, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин М.А. Ракчеева