Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2015 г. N 13АП-13505/15

г. Санкт-Петербург

02 сентября 2015 г.

Дело N А56-86696/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Самборской А.С.

при участии:

от заявителя: представитель конкурсного управляющего Носов Н.И., представитель по доверенности от 13.01.2015, паспорт,

от заинтересованного лица: Боровкова Н.С., представитель по доверенности от 31.12.2014 N 10009-5, паспорт,

от 3-их лиц:

от ПАО "Банк Санкт-Петербург": Соколова О.О., представитель по доверенности от 13.01.2015 N 01В/0047д, паспорт,

от Администрации МО Тосненский район Ленинградской области: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-13505/2015, 13АП-13507/2015) ПАО "Банк "Санкт-Петербург" и ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 по делу N А56-86696/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по заявлению ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

3-е лицо: ПАО "Банк Санкт-Петербург", Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области

о признании незаконными действий

установил:

Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад" (далее - Общество, ЗАО "ИК "Павловский Посад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Росреестр) в части регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Глинка, площадью 31 га, а также о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении названного земельного участка в виде аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Открытое акционерное общество "Банк "Санкт-Петербург" (далее -Банк), Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее -Администрация).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции, с учетом регистрации прав собственности на находящиеся на спорном земельном участка малоквартирные жилые дома, пришел к выводу о распространении на спорные правоотношения положений Жилищного кодекса РФ. В связи с регистрацией прав собственности на объекты жилой недвижимости, расположенные на земельном участке, предыдущий собственник такие права в отношении земельного участка утратил. Соответственно, прекратилось право аренды земельного участка, принадлежащее заявителю. Действия Росреестра по прекращению права аренды признаны судом правомерными.

На решение суда первой инстанции подана апелляционная жалоба ЗАО "ИК "Павловский Пасат", в которой заявитель просил отменить обжалуемый судебный акт и удовлетворить заявленные требования. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что судом первой инстанции не учтено, что земельный участок также был обременен ипотекой в пользу ОАО "Банк Санкт-Петербург". Площадь земельного участка с кадастровым номером 47:26:01-01-004-0001 превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 47:06:0101004:25, занятый собственниками жилых домов. Также податель апелляционной жалобы сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10.

На решение суда первой инстанции также подана апелляционная также ОАО "Банк Санкт-Петербург", которое просило отменить обжалуемый судебный акт и удовлетворить заявление. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что на земельном участке расположены также объекты социального назначения, в отношении которых собственники малоэтажных домов не имеют права собственности. В результате совершения оспариваемых действий ответчиком заявитель лишился возможности пополнить конкурсную массу в рамках дела о несостоятельности, а банк лишился предмета залога.

В отзыве на апелляционные жалобы Администрация возражала против их удовлетворения, ссылаясь на то, что доводы подателей апелляционной жалобы сводятся к совершению регистрационных действий по прекращению ипотеки, которые в рамках рассматриваемого спора не оспаривались. Право аренды прекращено в силу положений статьи 413 ГК РФ.

В судебном заседании апелляционного суда представители заявителя, ОАО "Банк Санкт-Петербург" поддержали доводы заявленных ими апелляционных жалоб. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал. Администрация, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации от 09.08.2005 N 719-па "О предоставлении ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад" земельного участка в аренду для размещения квартала малоэтажной жилой застройки в дер. Глинка" между Обществом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Тосненский район Ленинградской области" (далее Комитет) был заключён договор аренды от 06.10.2005 N 112 (далее -Договор) земельного участка площадью 31 га с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Глинка (далее -Участок), сроком на 49 лет.Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.10.2005.

Впоследствии, 15.12.2006 между Обществом и Банком заключен кредитный договор N 3500-08-01019, исполнение обязательств Общества по которому обеспечено договором ипотеки от 20.02.2008 N 1. Предметом залога являлось право аренды Участка. Договор ипотеки также зарегистрирован в установленном законом порядке 19.03.2008.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2010 по делу N A56-16003/2010 Общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2011 по делу NoА56-16003/2010 требование кредитора (Банка) в размере 153732067 руб. 70 коп. учтено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008. N 1.

Обществом построены на части Участка многоквартирные жилые дома по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д.2 и 4; квартиры в указанных домах были переданы в собственность гражданам по договорам купли-продажи. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А56-11987/2012 на Администрацию возложена обязанность произвести формирование земельных участков в д. Глинка Тосненского района Ленинградской области, на которых расположены многоквартирные дома: ул. Малоэтажная, д. 1,д. 3; 4-ый проезд, д. 2, д. 4; ул. Посадская, д. 3, д. 5.

Формирование земельных участков произведено Администрацией не было; решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 по делу N А56-50609/2014 в удовлетворении требования Администрации о расторжении Договора аренды земельного участка отказано.

Как следует из кадастрового паспорта, представленного на л.д.113, в настоящее время из спорного земельного участка выделены земельные участки, занятые объектами малоэтажного строительства. При этом, на указанные объекты оформлены права собственности физических лиц.

Конкурсный управляющий Общества 13.11.2014 обратился к собственнику земельного участка с просьбой рассмотреть вопрос о разделе Участка. Обществом получен ответ Администрации от 24.12.2014, согласно которому право аренды Общества на Участок прекращено.

Также 08.12.2014 конкурсным управляющим получено уведомление из Росреестра об отсутствии зарегистрированных за Обществом прав в отношении Участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявления не имеется.

Исходя из положений статьи 198 АПК РФ, обязательным условием для вывода о незаконности действий должностных лиц является нарушение указанными действиями требований закона, а также прав и охраняемых законом интересов лица в предпринимательской деятельности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно указал на то, что право аренды спорного земельного участка прекратилось.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных отношений является земельный участок, представляющий собой в силу определения, сформулированного в части 3 указанной статьи, часть земной поверхности и имеющий характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, в частности соответствующие границы на местности.

В силу части 1 статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из земельного участка, предоставленного заявителю в аренду, как указано выше, выделены земельные участки, занятые объектами недвижимости, в отношении которых возникло право собственности собственников объектов недвижимости в силу положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Как разъяснено в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", права собственности на земельные участки, занятые объектами недвижимости, возникли в момент их кадастрового учета, в силу закона.

Аналогичные разъяснения даны и в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" от 23.07.2009 N 64, согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество, а, следовательно, на земельный участок, принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно, земельный участок, из которого выделены указанные земельные участки, прекратил свое существование как объект земельного права, так как утратил квалифицирующие свои характеристики - определенные границы. На возникновение нового объекта права, и необходимости нового оформления правоотношений по его использованию в связи с разделением спорного земельного участка указано и в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

То есть, исполнение обязательств из договора аренды стало невозможным, в связи с чем, оно прекратилось на основании статьи 416 ГК РФ.

Следует отметить, что из договора аренды вещных прав на земельный участок не возникает, в отношении использования земельного участка имелись лишь обязательственные правоотношения между заявителем и Администрацией, которые прекратились в связи с прекращением существования их объекта.

Правоотношения, связанные с регистрацией ипотеки как обременения в отношении спорного земельного участка не имеют отношения к предмету заявленного требования, запись о прекращении ипотеки в рамках рассматриваемого дела не оспаривается.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано указал, что действия ответчиком совершены во исполнение положений статьи 413 ГК РФ, и соответствовали изменениям в материальном правоотношении (прекращению права аренды).

Доводы о наличии на земельном участке частей, не занятых непосредственно жилыми домами, с учетом изложенного выше не имеет правового значения, так как арендованный заявителем земельный участок прекратил свое существование в любом случае.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 по делу N А56-86696/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы ПАО "Банк "Санкт-Петербург" и ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

Л.С. Копылова И.Ю. Тойвонен