Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-8605/16 по делу N А05-2311/2016

16 ноября 2016 г.

Дело N А05-2311/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы представителя Чекаловой Н.А. (доверенность от 29.08.2016),

рассмотрев 09.11.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2016 (судья Тюпин А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 (судьи Журавлев А.В., Козлова С.В., Писарева О.Г.) по делу N А05-2311/2016,

установил:

Индивидуальный предприниматель Гурбанов Фахраддин Мурсал оглы, ОГРНИП 304290230300129, ИНН 290200158799, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к закрытому акционерному обществу "Тандер", место нахождения: 350000, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. имени Леваневского, д. 185, ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475 (далее - Общество), о признании недействительным выраженного в уведомлении от 20.07.2015 одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения от 18.04.2013 N АрхФ/225/13, а также о расторжении названного договора аренды.

Решением от 14.06.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, договор аренды предусматривает возможность одностороннего отказа арендатора от договора, а в тексте уведомления, направленного Обществом предпринимателю, указано на расторжение данного договора в одностороннем порядке, что не допускается по условиям заключенного между сторонами договора; спорный договор мог быть расторгнут по инициативе Общества только в судебном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Общество, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1001 площадью 460,4 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 76, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 23.04.2012 серии 29-АК N 740075.

Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.04.2013 N АрхФ/225/13 аренды данного нежилого помещения для организации розничной торговли смешанными группами товаров (пункт 1.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.05.2013.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок действия договора составляет 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.05.2013.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае, если в результате ненадлежащего оформления документов на объект арендатор не сможет оформить разрешительные документы на организацию магазина (торговлю) (лицензии), арендатор имеет право отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 22.01.2015 по делу N 33-107 установлены следующие обстоятельства: названное помещение N 1001 образовано в результате реконструкции жилых квартир N 1 - 4, 21 - 24, 41, 42 и перевода их из жилых помещений в нежилое; произведенные предпринимателем Гурбановым Ф.М. и Обществом в 2013 году при организации торговли пищевыми продуктами перепланировка и реконструкция нежилого помещения в виде выполнения проемов в стенах и демонтажа несущих и дымовентиляционных панелей противоречат Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170; дебаркадер (погрузочно-разгрузочная площадка) пристроен к торцевой стене части здания в нарушение требований пункта 7.1.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приказ Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778). Изменение предусмотренного проектом СП.ПРО.20100604-7-ПЗ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию назначения магазина в целом с промтоварного на продовольственный нарушает требования статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Суд, признав незаконной реконструкцию жилых квартир N 1 - 4, 21 - 24, 41, 42 в нежилое помещение N 1001, обязал собственника указанного помещения Гурбанова Ф.М. привести его в соответствие с типовым проектом дома, в том числе восстановить оконные проемы, демонтировать крыльца и дебаркадер, а также запретил Обществу использовать нежилое помещение N 1001 под магазин продовольственных товаров.

В связи с этим стороны заключили дополнительное соглашение от 20.03.2015 к договору аренды, которым изложили пункт 5.1 указанного договора в следующей редакции: "В связи с невозможностью арендатора использовать объект арендная плата не начисляется, а арендные платежи за пользование объектом не взимаются с 20.03.2015 до разрешения спора по жалобе в кассационной инстанции Верховного Суда Российской Федерации и получения итогового судебного акта либо до 01.08.2015, в зависимости от того, какое событие наступит ранее". Кроме того, этим соглашением стороны установили, что в указанный в пункте 5.1 договора период арендатор не вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по основаниям, указанным в договоре; условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются в неизменном виде.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Предприниматель 28.05.2015 получил окончательный судебный акт и считает эту дату датой окончания действия дополнительного соглашения, поскольку это событие наступило ранее 01.08.2015.

Письмом от 28.07.2015 Общество уведомило предпринимателя о намерении возвратить арендованное помещение, поскольку использовать его невозможно, и просило принять помещение 01.08.2015 в 10 часов по месту его нахождения. Данное уведомление получено предпринимателем 11.08.2015.

Кроме того, Общество направило в адрес предпринимателя уведомление от 20.07.2015, в котором, ссылаясь на пункт 6.4 договора, сообщило о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.09.2015 и о необходимости принять помещение 01.09.2015.

Предприниматель, считая, что у арендатора отсутствовали основания для расторжения договора, не согласился с односторонним расторжением договора, о чем направил Обществу заявление от 21.08.2015 N 2384.

В последующем предприниматель направлял Обществу требования от 02.09.2015 N 2462, от 15.09.2015 N 2551, от 07.10.2015 N 2639 о перечислении арендной платы за пользование помещением с приложением соответствующих счетов и актов.

Далее предприниматель письмом от 29.01.2016 уведомил Общество о расторжении договора аренды с 07.10.2015 в связи с неоплатой последним аренды. Указанное письмо получено арендатором 05.02.2016.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Общество неправомерно заявило об одностороннем расторжении договора, поскольку такое право у него отсутствовали, а пунктом 6.4 договора предусмотрена лишь возможность одностороннего отказа от договора, что отличается от требования о расторжении договора.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что договор аренды расторгнут с 01.09.2015 на основании уведомления Общества от 20.07.2015, поскольку с момента вступления в законную силу апелляционного определения от 22.01.2015 по делу N 33-107 дальнейшее использование арендованного имущества для Общества стало невозможным, а установленные в рамках данного дела неустранимые препятствия (недостатки) возникли по вине арендодателя, на которого была возложена обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние - в соответствие с типовым проектом жилого дома и по переобрудованию его в жилые квартиры. С учетом указанных обстоятельств суд признал заявленные требования необоснованными и отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

Суды правильно применили положения статей 309, 310, 450, 611, 612, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правомерно руководствовались пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Общество было вправе отказаться от договора аренды, данное право было предусмотрено пунктом 6.4 договора. Как установили суды, Общество, отказываясь от договора, направило уведомление от 20.07.2015 о его расторжении, в котором в качестве обоснования сослалось на пункт 6.4 договора.

Суды, применив положения статьи 431 ГК РФ о толковании договора, а также руководствуясь статьями 450, 619 ГК РФ о допустимости одностороннего отказа от договора в случае, если это предусмотрено договором или законом, признали, что соответствии с пунктом 6.4 названного договора аренды в случае одностороннего отказа от его исполнения договор считается соответственно расторгнутым или измененным, что корреспондируется с требованиями пункта 3 статьи 450 ГК РФ, и в этом случае односторонний отказ от договора влечет прекращение обязательства во внесудебном порядке. При таком положении требование истца о расторжении прекращенного договора правомерно отклонено.

Суды установили, что с момента вступления в законную силу апелляционного определения по делу N 33-107 Общество лишено возможности в силу запрета использовать в своей деятельности спорный объект аренды. При этом суды обоснованно применили положения статьи 69 АПК РФ и приняли во внимание выводы вступившего в законную силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 22.01.2015 по делу N 33-107, которым признана незаконной реконструкция жилых помещений квартир N 1 - 4, 21 - 24, 41, 42, расположенных на 1-м этаже спорного многоквартирного жилого дома, на Гурбанова Ф.М. возложена обязанность привести нежилое встроенное помещение N 1001 (жилые помещения N 1 - 4, 21 - 24, 41, 42), расположенное на 1-м этаже в данном доме, в соответствие с типовым проектом дома (в том числе восстановить оконные проемы, демонтировать крыльца и дебаркадер), а на Общество наложен запрет использовать нежилое встроенное помещение N 1001 общей площадью 460,4 кв.м под магазин продовольственных товаров. При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии возникших по вине арендодателя неустранимых препятствий (недостатках), не позволяющих арендатору пользоваться арендованным нежилым помещением.

Данный вывод нашел свое подтверждение и во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Архангельской области от 28.01.2016 по делу N А05-11351/2015, которое на основании части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальную силу для настоящего дела.

Учитывая изложенные обстоятельства, суды правильно отказали в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ссылка подателя жалобы на то, что уведомление от 20.07.2015 является, уведомлением о расторжении договора аренды, не принимается кассационным судом, поскольку в качестве основания прекращения арендных отношений указан пункт 6.4 договора, устанавливающий право арендатора на односторонний отказ от данного договора.

Довод о том, что спорный договор мог быть расторгнут по инициативе Общества только в судебном порядке, является несостоятельным, поскольку прямо противоречит условиям договора аренды и нормам действующего законодательства.

Доводы предпринимателя о необходимости возврата арендатором помещения в том состоянии, в котором он его получил, а также о возмещении убытков, причиненных вследствие осуществленной ответчиком перепланировки помещения N 1001, выходят за рамки судебного разбирательства по иску об оспаривании законности одностороннего отказа от договора. Предприниматель не лишен возможности предъявить соответствующие требования в отдельном судебном производстве.

Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу N А05-2311/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий