Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2016 г. N 14АП-5789/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-8605/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

02 августа 2016 г.

Дело N А05-2311/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

В полном объёме постановление изготовлено 02 августа 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Журавлева А.В., судей Козловой С.В. и Писаревой О.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания Рудницкой А.Б.,

при участии от истца Чекаловой Н.А. по доверенности от 21.02.2014, от ответчика Николайчук Е.В. по доверенности от 07.04.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2016 года по делу N А05-2311/2016 (судья Тюпин А.Н.),

установил:

индивидуальный предприниматель Гурбанов Фахраддин Мурсал оглы (ОГРНИП 304290230300129; ИНН 290200158799) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к закрытому акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549; ИНН 2310031475; место нахождения: 350000, Краснодарский край, город Краснодар, улица имени Леваневского, дом 185; далее - общество; ЗАО "Тандер") с требованиями:

- о признании недействительным одностороннее расторжение договора аренды от 18.04.2013 N АрхФ/225/13 во внесудебном порядке ЗАО "Тандер";

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.04.2013 N АрхФ/225/13, заключенного истцом и ответчиком.

Решением суда от 14 июня 2016 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Предприниматель решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что у истца отсутствовали основания для одностороннего расторжения спорного договора аренды. Указывает, что на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды по требованию арендатора может быть расторгнут только в судебном порядке.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил ее удовлетворить.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и представитель общества в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 460,4 кв.м, по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 76, помещение 1001, этаж 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2012 серии 29-АК N 740075.

Предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 18.04.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества N АрхФ/225/13, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение N 1001 (инвентарный номер 07000793, условный номер: 29-29-06/013/2012-252) общей площадью 460,4 кв.м, расположенное на первом этаже, по указанному адресу, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Объект обеспечен теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью.

Объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров (пункт 1.2 договора).

Нежилое помещение N 1001 передано арендатору по акту приема-передачи от 24.05.2013.

Срок действия договора установлен сторонами на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 06.05.2013 за номером 29-29-06/017/2013-361.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 22.01.2015 по делу N 33-107 признана незаконной реконструкция жилых помещений квартир N 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, 41, 42, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома N 76 по улице Ломоносова в городе Северодвинске Архангельской области.

Гурбанов Ф.М.о. обязан привести нежилое встроенное помещение N 1001 (жилые помещения N 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, 41, 42), расположенное на первом этаже в указанном доме, в соответствии с типовым проектом дома (в том числе восстановить оконные проемы, демонтировать крыльца, демонтировать дебаркадер).

ЗАО "Тандер" запрещено использовать нежилое встроенное помещение N 1001 (инвентарный номер 07000793, условный номер: 29-29-06/013/2012-252) общей площадью 460,4 кв.м, расположенное на первом этаже названного многоквартирного жилого дома, под магазин продовольственных товаров.

Истцом и ответчиком 20.03.2015 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны договорились о приостановлении действия договора, в связи с невозможностью арендатора использовать объект, арендная плата не начисляется, а арендные платежи за пользование объектом не взимаются с даты подписания соглашения до разрешения в кассационной инстанции Верховного Суда Российской Федерации имеющегося спора, связанного с объектом договора аренды (получения итогового судебного акта) либо до 01.08.2015, в зависимости от того, какое событие наступит ранее.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Истец 28.05.2015 получил окончательный судебный акт и считает эту дату датой окончания действия дополнительного соглашения, поскольку это событие наступило ранее 01.08.2015.

Арендодателем 11.08.2015 получено от арендатора уведомление о возврате помещения от 28.07.2015, в котором общество указало на отсутствие возможности использовать нежилое помещение, переданное в аренду по договору от 18.04.2013 N АрхФ/225/13, в связи с этим просило принять указанное имущество по акту 01.08.2015 в 10 час 00 мин по месту нахождения арендуемого помещения.

Арендодателем 21.08.2015 от арендатора получено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.09.2015 на основании пункта 6.4 договора аренды и принятии помещения 01.09.2015.

Истец не согласился с односторонним расторжением договора, считая, что у ответчика отсутствуют основания для его расторжения по пункту 6.4 договора, о чем направил обществу заявление от 21.08.2015 N 2384.

В последующем, истец указал ответчику на необходимость оплаты постоянной и переменной частей арендной платы, за пользование нежилым помещением, о чем направил последнему требования от 02.09.2015 N 2462, от 15.09.2015 N 2551 и от 07.10.2015 N 2639 с приложением счетов и актов.

Арендодатель 29.01.2016 направил арендатору уведомление от 29.01.2016 о расторжении договора аренды, которое получено ответчиком 05.02.2016.

В указанном уведомлении истец считает необходимым расторгнуть договор аренды с 07.10.2015.

Поскольку, по мнению арендодателя, арендатор неправомерно заявил односторонний отказ от исполнения договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии со статями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По правилам статьи 606 названного Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Последствия обнаружения у сданного в аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 данного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 названной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 этого же Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 ГК РФ определены случаи досрочного расторжения договора аренды, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, односторонний отказ от договора влечет прекращение обязательства во внесудебном порядке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 6.4 спорного договора в случае, если в результате ненадлежащего оформления документов на объект арендатор не сможет оформить разрешительные документы на организацию магазина (торговлю) (лицензии), арендатор имеет право отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

На основании части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле

Как установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 22.01.2015 по делу N 33-107 признана незаконной реконструкция жилых помещений квартир N 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, 41, 42, расположенных на первом этаже спорного многоквартирного жилого дома.

Гурбанов Ф.М.о. обязан привести нежилое встроенное помещение N 1001 (жилые помещения N 1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 24, 41, 42), расположенное на первом этаже в данном доме, в соответствии с типовым проектом дома (в том числе восстановить оконные проемы, демонтировать крыльца, демонтировать дебаркадер).

Обществу запрещено использовать нежилое встроенное помещение N 1001 общей площадью 460,4 кв.м, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного жилого дома, под магазин продовольственных товаров.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии неустранимых препятствий (недостатках) возникших по вине арендодателя, не позволяющих арендатору пользоваться арендованным нежилым помещением.

Также данный вывод нашел свое подтверждение во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Архангельской области от 28.01.2016 по делу N А05-11351/2015, которое на основании части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальную силу в отношении настоящего дела.

Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора в одностороннем порядке был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что одностороннее расторжение спорного договора при названных выше обстоятельствах не может быть признано недействительным.

Стороны при заключении данного договора аренды предусмотрели в нем возможность и порядок его досрочного расторжения, как по требованию арендодателя, так и арендатора при условии предварительного уведомления другой стороны.

В данном случае уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.09.2015 на основании пункта 6.4 договора аренды и принятии помещения 01.09.2015 получено предпринимателем 21.08.2015.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Поскольку право на односторонний отказ от исполнения договоров аренды прямо предусмотрено соглашением сторон и допускается законом, вывод суда о расторжении между сторонами спорного договора аренды с 01.09.2015 является правомерным.

Иное толкование подателем жалобы норм материального права не свидетельствует о неправильном их применении судом первой инстанции.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2016 года по делу N А05-2311/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Журавлев

Судьи

С.В. Козлова О.Г. Писарева