Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2017 г. N Ф07-324/17 по делу N А56-23399/2015

13 февраля 2017 г.

Дело N А56-23399/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 6 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Технология" Дегтяревой А.А. (доверенность от 20.03.2015), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Демьяновой И.Н. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу N А56-23399/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Технология", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., д. 26, лит. Б, помещение 14Н, ОГРН 1027800544507, ИНН 7801223403 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга", место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, помещение 14Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости здания общей площадью 250,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001494:2021, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 1-я Советская, д. 10, лит. Г, и земельного участка площадью 171 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001494:2543 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 1-я Советская, д. 10, лит. Г, определенной в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8-0168 (567)К/2014, и об обязании заключить договор купли-продажи указанных объектов (нежилого здания и земельного участка), изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи Объекта составляет 32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается) и включает в себя: Цену продажи Здания - 12 654 642 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот сорок два) рубля 00 копеек. Цену продажи Участка - 20 045 358 (двадцать миллионов сорок пять тысяч триста пятьдесят восемь) рублей 00 копеек"; график платежей определить в соответствии с пунктом 2.2 Договора купли-продажи на основании цены продажи, установленной судом при рассмотрении настоящего дела на дату фактического заключения договора (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6 подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).

Решением суда от 27.07.2016 производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости прекращено. Суд обязал комитет в лице Фонда имущества заключить с обществом договор купли-продажи названных нежилого здания и земельного участка, изложив пункт 2.1 договора и график платежей в редакции общества.

Постановлением апелляционного суда от 08.11.2016 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить в части установления цены продажи здания и земельного участка и направить дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что суды вынесли судебные акты на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого доказательства - заключения эксперта, суд согласился с доводом эксперта о том, что строительство жилого дома на земельном участке невозможно в силу несоблюдения СП 42.13330.2011, но не учел, что в соответствии с теми же СП указанные расстояния могут быть сокращены в условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях, считает, что эксперт, не имея достаточных оснований, отказывается от использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.

Податель жалобы ссылается на то, что объекты-аналоги подобраны экспертом в нарушение подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7), экспертом не представлено ни одного объекта, используемого в качестве гостиницы, экспертом допущено занижение цены предложений трех объектов-аналогов из пяти на величину НДС, эксперт при определении характеристики местоположения учитывает лишь расстояние до метро, не учитывая, что объект оценки находится в непосредственной близости от Московского вокзала, считает, что затратный подход в рамках экспертизы выполнен с нарушением методологии оценки, требований статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о судебно-экспертной деятельности), в рамках доходного подхода эксперт применил метод прямой капитализации, что, по мнению подателя жалобы, противоречит подпункту "з" пункта 23 ФСО N 7.

Податель жалобы считает, что судами необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ГУИОН и комитета поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество подало в комитет заявление от 29.09.2014 N 114/04 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого здания с земельным участком, на котором оно расположено, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 31.12.2014 N 2541-рз о приватизации указанного объекта нежилого фонда с одновременной продажей земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для его использования, по цене продажи 40 150 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается), в том числе: рыночная стоимость здания - 13 485 513 руб., рыночная стоимость земельного участка - 26 664 487 руб.

Фонд имущества направил обществу договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком от 28.01.2015.

Ссылаясь на выполненный по его заказу обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-ТЕМА" отчёт от 25.02.2015 N 04-2015 о рыночной стоимости спорного объекта в размере 31 000 000 руб., общество возвратило в Фонд имущества договор купли-продажи с протоколом разногласий, предложив установить цену продажи 31 000 000 руб., в том числе цена здания - 12 000 000 руб., цена земельного участка - 19 000 000 руб.

Ссылаясь, что договор с протоколом разногласий не подписан Фондом имущества, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что вопрос о достоверности оценки рыночной стоимости имущества может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, и прекратили производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости на основании пункта 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой части решение и постановление в порядке кассационного производства не обжалуются.

Суды правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и учли толкования норм права, приведенные в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком".

Суды обоснованно исходили из того, что в деле имеется представленные сторонами два отчёта об оценке рыночной стоимости упомянутого объекта: отчёт от 18.12.2014 N 31-8-0168 (567)К/2014, выполненный ГУИОН, согласно которому стоимость здания с земельным участком составила 40 150 000 руб., и отчёт об оценке от 25.02.2015 N 04-2015, выполненный ООО "Бизнес-ТЕМА", согласно которому стоимость здания и участка - 31 000 000 руб.

Суд правильно применили статьи 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно сослались на заключение судебной экспертизы от 06.04.2016 N 128/СЭ/2016, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" на основании определения суда, об определении рыночная стоимость спорного объекта и установили цену продажи объекта в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Суды проанализировали заключение судебной экспертизы на предмет соответствия его Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, ФСО N 7, и обоснованно отклонили доводы ГУИОН, касающиеся возможности строительства на земельном участке жилого дома, со ссылкой на строительные нормы и правила.

Суды дали оценку объяснениям эксперта на поставленные вопросы, и обоснованно отклонили доводы ГУИОН относительно выбора экспертом объектов-аналогов соответствующего функционального назначения, а также доводы о занижении экспертом цены объектов на величину НДС, установив, что примененный экспертом подход не привел к занижению цены. Судами обоснованно отклонена ссылка подателя жалобы на то, что экспертом не учтено расположение объекта вблизи Московского вокзала. При этом суды правомерно исходили из того, что указанное обстоятельство учтено экспертом при подборе объектов-аналогов и дополнительной корректировке не требует. Доводы подателя жалобы о том, что экспертом неправильно определен класс конструктивной системы здания, не учтено функциональное устаревание, правомерно отклонены судами со ссылкой на то, что при применении затратного подхода эксперт использовал метод замещения и определил стоимость здания аналогичной полезности, а не его точного аналога, что соответствует требованиям подпункта "г" пункта 24 ФСО N 7.

Суд апелляционной инстанции правильно применил статью 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, так как экспертиза назначена судом первой инстанции и проведена с соблюдением норм арбитражного процессуального законодательства, заключение судебной экспертизы не содержит противоречий и не вызывает сомнений в обоснованности сделанных в нём выводов.

Поскольку доводы подателя жалобы получили правильную правовую оценку при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, нормы материального и процессуального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 по делу N А56-23399/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий