Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 13АП-24933/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2017 г. N Ф07-324/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

08 ноября 2016 г.

Дело N А56-23399/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца (заявителя): Дегтяревой А.А. по доверенности от 20.03.2015,

от ответчика (должника): Воронина Б.А. по доверенности от 29.12.2015,

от 3-их лиц: 1. Не явился, извещен,

2. Гиневой И.Н. по доверенности от 11.01.2016, Демьяновой И.Н. по доверенности от 11.02.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24933/2016, 13АП-24935/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 по делу N А56-23399/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Технология"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости здания, определенной в

соответствии с отчетом об оценке, обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Технология" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. 1-я Советская, д. 10, лит. Г, общей площадью 250,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001494:2021 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 1-я Советская, д. 10, лит. Г, площадью 171 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001494:2543, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8-0168(567)К/2014, обязании заключить договор купли-продажи.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").

Определением от 11.02.2016 производство по делу было приостановлено в связи с проведением экспертизы в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки".

15.04.2016 в адрес суда поступило экспертное заключение N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016. Определением от 25.04.2016 производство по делу возобновлено.

По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил исковое заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости здания по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д.10, лит.Г, общей площадью 250,8 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2021 и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д.10, лит. Г, площадью 171 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2543, определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8-0168(567)К/2014, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости.

2. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с ООО "Технология" договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д. 10, лит. Г, общей площадь. 250,8 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2021, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д.10, лит. Г, площадью 171 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2543, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N ____ - ПП от 28.01.2015, изложив п. 2.1 Договора в следующей редакции:

"2.1. Цена продажи Объекта составляет 32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается) и включает в себя:

Цену продажи Здания - 12 654 642 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот сорок два) рубля 00 копеек.

Цену продажи Участка - 20 045 358 (двадцать миллионов сорок пять тысяч триста пятьдесят восемь) рублей 00 копеек".

График платежей определить в соответствии с п.2.2 Договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д.10, лит.Г, общей площадью 250,8 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2021, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д.10, лит. Г, площадью 171 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2543, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N ___- ПП от 28.01.2015 на основании цены продажи, установленной судом при рассмотрении настоящего дела на дату фактического заключения договора.

3. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга города Санкт-Петербурга расходы ООО "Технология" по оплате государственной пошлины в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Указанное уточнение просительной части иска принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 27.07.2016 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости прекращено. Суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Технология" договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д. 10, лит. Г, общей площадью 250,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001494:2021, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д.10, лит. Г, площадью 171 кв.м, кадастровый N 78:31:0001494:2543, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив п. 2.1 Договора, а также график платежей в редакции общества с ограниченной ответственностью "Технология":

"2.1. Цена продажи Объекта составляет 32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается) и включает в себя:

Цену продажи Здания - 12 654 642 (двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот сорок два) руб. 00 коп.

Цену продажи Участка - 20 045 358 (двадцать миллионов сорок пять тысяч триста пятьдесят восемь) руб. 00 коп.".

С Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Технология" взыскано 52 500 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы. С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Технология" взыскано 90 000 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины. Обществу с ограниченной ответственностью "Технология" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить в части удовлетворения требования Комитета о заключении договора купли-продажи объекта по цене 32700000 руб. Как полагает ГУП "ГУИОН" решение суда основано на недостоверном, необоснованном и противоречивом доказательстве - заключении эксперта N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016.

Комитет в апелляционной жалобе на указанное решение ссылается на то, что заключение эксперта N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016, положенное в основу решения суда, является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушениями действующего законодательства; суд необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы. Кроме того, Комитет считает, что Общество не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании представитель ГУП "ГУИОН" поддержало заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП "ГУИОН" не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Таким образом, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда отсутствуют.

Истцом заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности представленные сторонами документы, в том числе выводы, содержащиеся в заключении эксперта N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016, не усмотрел оснований для вызова эксперта в судебное заседание.

Представители ГУП "ГУИОН" и Комитета поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель Общества в судебном заседании против удовлетворения апелляционных жалоб возражал.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), ООО "Технология" обратилось в Комитет с заявлением от 29.09.2014 N114/04 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого Обществом объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д. 10 лит. Г и земельного участка под ним (далее - Объект).

Распоряжением Комитета N 2541-рз от 31.12.2014 принято решение осуществить приватизацию объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д. 10 лит. Г и одновременную продажу земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Советская ул., д. 10, лит.Г, площадью 171 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001494:2543, занимаемого зданием и необходимого для его использования. Цена продажи установлена Комитетом в размере 40 150 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается), в том числе: рыночная стоимость здания - 13 485 513 руб.; рыночная стоимость Земельного участка - 26 664 487 руб.

Фонд имущества направил Обществу для подписания договор купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N ____ - ПП от 28.01.2015 (далее - Договор).

По заказу истца ООО "Бизнес-ТЕМА" подготовило отчет от 25.02.2015 N 04-2015, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 31000000 руб.

Общество направило в Фонд имущества подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, которым предложено установить цену продажи объекта в размере 31 000 000 руб., в том числе цена Здания - 12 000 000 руб., цена Земельного участка - 19 000 000 руб. Кроме того, Истец произвел перерасчет размера ежеквартальных платежей в соответствии с определенной им рыночной стоимостью Объекта.

Поскольку договор с учетом протокола разногласий не был подписан, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

С учетом указанных разъяснений, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд первой инстанции на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно прекратил производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН.

Из материалов дела усматривается, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты, в связи с чем указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Цена продажи объекта определена Комитетом на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8-0168(567)К/2014, выполненного ГУИОН, согласно которому стоимость здания без учета НДС составила 40 150 000 рублей. Истец представил отчет об оценке от 25.02.2015 N 04-2015, выполненный ООО "Бизнес-ТЕМА", согласно которому стоимость того же Здания без учета НДС составила 31 000 000 руб.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из отчёта ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 18.12.2014 N 31-8-0168(567)К/2014 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Согласно заключению эксперта N367/СЭ/2015 от 09.10.2015 отчет ГУП "ГУИОН" от 18.12.2014 N 31-8-0168(567)К/2014 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию и в ценах на 29.09.2014 составляет 32 700 000 руб., из которых стоимость Здания - 12 654 642 руб., стоимость Земельного участка - 20 045 358 руб.

Суд первой инстанции признал заключение эксперта от N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016 надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что цена продажи объекта подлежит определению в соответствии с выводами эксперта, изложенными в данном заключении.

Доводы апелляционных жалоб ГУП "ГУОН" и Комитета фактически сводятся к несогласию с заключением N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

СПб ГУП "ГУИОН" полагает, что эксперт Васильченко А.В., подготовивший экспертизу, необоснованно отказался от использования земельного участка как условно свободного для возведения жилого дома. Однако, как пояснил эксперт в судебном заседании суда первой инстанции, основной причиной отказа от использования земельного участка как условно свободного для возведения жилого дома, послужило несоответствие предлагаемого для строительства жилого дома по условиям инсоляции, установленных СП 42.13330.2011.

В апелляционной жалобе СПб ГУП "ГУИОН" ссылается на нарушение Экспертом п. 13 Федеральных стандартов оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Как следует из пояснений эксперта, оценивая условия для возможного строительства на земельном участке жилого дома, он руководствовался требованиями ФСО и оценивал ряд критериев, в том числе юридический, физический, критерий финансовой оправданности и критерий максимальной эффективности. Сделав вывод о том, что строительство жилого дома на земельном участке невозможно в силу несоблюдения СП 42.13330.2011, эксперт пришел к выводу о том, что необходимость оценки последующих критериев отсутствовала.

Доводы ГУП "ГУИОН" о том, что экспертом нарушен пп. б п. 22 ФСО N 7, а именно подбор объектов аналогов произведен без учета функционального использования, не принимается судом.

Как следует из пояснений эксперта, сделанных в суде первой инстанции, объект исследования не является специализированным зданием, спроектированным под гостиницу, и по своим характеристикам может быть использован под различные нежилые цели (офис, бизнес-центр и т.п.), что определяет его многофункциональное назначение. В соответствии с Кадастровым паспортом от 14.07.2014 N 78/201/14-181202 назначение оцениваемого объекта - нежилое здание, без какого-либо специализированного назначения. При подборе аналогов эксперт выбирал здания, руководствуясь, прежде всего, их местоположением и функциональным назначением. Объекты-аналоги того же функционального назначения, используемые под гостиницу на рынке не представлены. Поэтому эксперт рассматривал те здания, которые хоть не являются специализированными, не были спроектированы для размещения гостиницы, не обладают классностью и т.п., но могут быть использованы в качестве гостиницы.

В апелляционной жалобе СПб ГУП "ГУИОН" указывает на то, что экспертом якобы допущено необоснованное занижение цены предложений трех объектов аналогов из пяти на величину НДС (18%), что существенно повлияло на величину рыночной стоимости.

Как пояснил эксперт в суде первой инстанции, база данных НП СРОО "СПО" крайне противоречива и содержит массу неточностей (в частности, в адресе объектов). Поскольку эксперт при проведении экспертизы не обязан руководствоваться только базой данных НП СОО "СПО", он брал данные из тех источников информации, которым доверяет (http://spb.cian.ru, http://spb.biznesarenda.ru, http://komned.ru, www.emls.ru) и которые могут быть проверены. Эксперт указал на то, что заявленная рыночная цена не включает НДС в случае объекта-аналога N 1 и включает НДС в случае объектов-аналогов ММ 2-5.

Доводы ГУП "ГУИОН" о необоснованности "очищения" объектов от НДС, что, по мнению подателя жалобы, привело к занижению итоговой стоимости оцениваемых объектов, являются несостоятельными.

В силу пп. 6, 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков (долей в них), а также операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не признаются объектом налогообложения НДС.

То есть рыночная цена объектов-аналогов должна быть уменьшена на сумму НДС, в том числе, если он включен в рыночную стоимость (объекты-аналоги ММ2-5), то есть занижение цены в данном случае невозможно.

Эксперт при проведении исследования выяснил, что в отношении объекта-аналога N 1, НДС не был включен, в связи с чем не было необходимости корректировки его цены. Такой подход Эксперта в любом случае мог привести не к занижению, а, напротив, только к завышению стоимости оцениваемых объектов, что, безусловно, не нарушает интересы СПб ГУП "ГУИОН" и Комитета.

СПб ГУП "ГУИОН" и Комитет полагают, что эксперт не учитывает близость Московского вокзала и не делает соответствующей корректировки при оценке объектов-аналогов.

Как следует из экспертного заключения при подборе и оценке объектов-аналогов эксперт оценивает совокупность характеристик, включая транспортную и пешеходную доступность объекта, в том числе удаленность от ж/д вокзалов и транспортных магистралей.

В суде первой инстанции эксперт пояснил, что подбирал объекты-аналоги уже с учетом их максимально близкого расположения к Московскому вокзалу (объекты-аналоги, расположенные на ул. Жуковского, д. 7-9, Литовском пр., д. 50, Старорусской ул., д. 8, Транспортном пер., д. 4). То есть данный критерий был учтен изначально при выборе объектов-аналогов и дополнительной оценки данный критерий не требовал. Относительно объекта-аналога, расположенного на Большом пр. В.О., д. 75, Эксперт пояснил, что объект был выбран специально для сравнения с иными объектами.

Так же Эксперт пояснил, что учет данного критерия имел бы существенное значение для объекта, расположенного на красных линиях улиц (то есть видового объекта), что в данном случае не соответствует действительности. Привлечение клиентов осуществляется не за счет визуального восприятия, а иным путем (проще говоря, что бы найти объект его нужно искать специально).

Из экспертного заключения усматривается, что эксперт учитывал наличие знаковых объектов окружения, в том числе, близость Московского вокзала, уже при выборе объектов-аналогов.

Также СПб ГУП "ГУИОН" полагает, что эксперт неверно определяет класс конструктивной системы здания, а также не учитывает функциональное устаревание при использовании метода замещения. Кроме того, по мнению СПб ГУП "ГУИОН", экспертом допущена некорректная подборка аналогов, поскольку не принято во внимание наличие цокольного этажа.

Из пояснений эксперта следует, что при подготовке заключения, в рамках затратного подхода, то есть определения затрат на строительство здания аналогичной полезности, он использовал метод замещения, то есть метод, позволяющий определить затраты для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Именно такой метод согласно использованной экспертом литературе, рекомендован для зданий старой постройки поскольку позволяет отказаться от многочисленных допущений и корректировок, обязательных при определении затрат на воспроизводство. В заключении эксперта определена стоимость здания аналогичной полезности, а не его точного аналога. Данный алгоритм расчета не противоречит ФСО (см. п. 24 пп. "г" ФСОМ7).

Довод о том, что в таблице на стр. 106 Экспертного заключения Эксперт использует затраты на воспроизводство, несостоятелен. Эксперт в суде первой инстанции пояснил, что это является технической ошибкой. Все расчеты произведены им в соответствии с затратами на замещение и ошибка допущена только в названии похода в вышеуказанной таблице. Данная ошибка не повлияла на результат исследования.

Также в апелляционной жалобе СПб ГУП "ГУИОН" указывает, что Экспертом не учтено наличие цокольного этажа, который не может использоваться для размещения жилых комнат гостиниц в соответствии с Приложением Д СП 118.13330.2012. Данный нормативный акт не содержит такого рода ограничений.

Таким образом, оценив представленное экспертом заключение N 128/СЭ/2016 от 06.04.2016 по правилам статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использования доходного подхода к оценке, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Довод Комитета о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку протокол разногласий был направлен истцом в адрес ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Как следует из текста договора, стороной по договору является Комитет по управлению городским имуществом, действующий в соответствии с Положением о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589, именуемый в дальнейшем "Комитет", в лице открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", осуществляющего функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 1002 "О создании открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", договора N Фао-238/2010 от 20.04.2010, заключенного между Комитетом и открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга", доверенности от 27.05.2013 N12377-42.

Таким образом, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" было надлежащим образом уполномочено осуществлять действия, необходимые для продажи объектов недвижимости в порядке приватизации.

Проект договора был получен истцом от ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и подписан должностным лицом указанной организации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что направление Протокола разногласий от 26.02.2015 в адрес уполномоченного лица ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" является надлежащим исполнением требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление АС СЗО от 01.04.2015 по делу N А56-78241/2012, Постановление АС СЗО от 14.01.2015 по делу N А56-53955/2012, Постановление ФАС СЗО от 01.10.2007 по делу N А56-15732/2006).

Поскольку судом первой инстанции не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2016 по делу N А56-23399/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева