Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2017 г. N Ф07-13494/16 по делу N А56-19288/2016

Правоотношение: по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества

15 февраля 2017 г.

Дело N А56-19288/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЮрСервис" Степанова М.А. (доверенность от 09.01.2017 N 17), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 29.12.2016 N 141005-42),

рассмотрев 08.02.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 по делу N А56-19288/2016 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮрСервис", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 43, лит. А, пом. 14-Н, ОГРН 1089847181270, ИНН 7810515378 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в уведомлении от 15.03.2016 N 21689-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания площадью 34,1 кв.м с кадастровым номером 78:2061:22:26, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Железноводская ул., д. 13, лит. Б, а также об обязании Комитета совершить необходимые действия, направленные на заключение договора купли-продажи объекта.

Решением от 25.07.2016 (судья Кротов С.М.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 данное решение отменено, суд признал незаконным отказ Комитета, выраженный в уведомлении от 15.03.2016 N 21689-32, в реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорного здания и обязал Комитет совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи.

В кассационной жалобе Комитет, считая постановление апелляционного суда незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что Общество не имеет преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости, поскольку как на момент подачи им заявления о выкупе, так и в настоящее время у заявителя имеется задолженность по неустойке и штрафу; апелляционный суд не учел, что Общество произвело перепланировку спорного объекта, что является самостоятельным основанием и для начисление штрафной неустойки, и для расторжения договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы и оставить обжалуемое постановление без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 07.09.2009 N 01-А007351 аренды нежилого здания площадью 34,1 кв.м с кадастровым номером 78:2061:22:26, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Железноводская ул., д. 13, лит. Б.

Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия по 06.09.2019.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 07.09.2009.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.10.2009.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

За нарушение сроков оплаты арендных платежей пунктом 4.9 договора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 2.2.18 договора при сдаче объекта в установленном порядке в субаренду арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня его заключения, при этом приложить к уведомлению подлинник заключенного договора; также арендатор должен уведомлять арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Согласно пункту 4.10 договора в случае нарушения арендатором условий сдачи объекта в субаренду либо обременения объекта правами и (или) имуществом третьих лиц в соответствии с пунктом 2.2.18 договора арендатор выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Указанное заявление поступило в Комитет 11.02.2016.

Комитет направил в адрес заявителя уведомление от 15.03.2016 N 21689-32, в котором сообщил об отсутствии у последнего преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, поскольку Общество не соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 названного Закона и на момент обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества у него имелась задолженность по неустойке (штрафу). В данном уведомлении Комитет также указал на нарушение условий договора и на неправомерность возведения Обществом самовольной пристройки к арендуемому зданию и произведения его перепланировки, в связи с чем предложил заявителю в месячный срок устранить перепланировку, привести объект в первоначальное состояние либо в установленном порядке согласовать перепланировку объекта.

Общество, считая отказ Комитета незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пришел к выводу об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого здания в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в связи с чем отказал в удовлетворении заявления. При этом суд исходил из того, что на момент обращения в Комитет с заявлением о выкупе у арендатора имелась задолженность по неустойке (штрафу) в размере 79 338 руб. 11 коп., о которой он был извещен претензией от 06.05.2014.

Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств установил, что неустойка в размере 72 руб. 64 коп. была оплачена Обществом в 2014 году, а штраф, предусмотренный пунктом 4.10 договора, в размере 78 719 руб. 40 коп. был начислен Комитетом безосновательно ввиду отсутствия доказательств как заключения арендатором договоров субаренды, так и использования спорного объекта иными лицами. В связи с этим апелляционный суд признал, что у Комитета не имелось оснований для отказа Обществу в выкупе арендуемого здания, поэтому отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит правовых оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления в связи со следующим.

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе здания, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования, правильно руководствовался статьей 3 Закона N 159-ФЗ и исходил из того, что для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По настоящему делу судами установлено, что Комитет направлял Обществу претензию от 06.05.2014 N 1305-19/14 с требованием об уплате 79 338 руб. 11 коп., из которых 618 руб. 71 коп. - пени, начисленные за III и IV кварталы 2010 года, I и II кварталы 2011 года, январь, февраль, июнь 2012 года за просрочку внесения арендной платы, и 78 719 руб. 40 коп. - штраф, начисленный на основании пункта 4.10 договора в связи с неуведомлением в пятидневный срок о заключении договоров субаренды.

В качестве обоснования правомерности начисления штрафа по пункту 4.10 договора Комитет ссылался на письмо Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 16 по Санкт-Петербургу от 07.04.2014 N 07-10/08238 о регистрации 47 юридических лиц по адресу нахождения объекта аренды (Санкт-Петербург, Железноводская ул., д. 13, лит. Б).

Аналогичные объяснения были даны представителем Комитета и в ходе судебного разбирательства.

В ответ на данную претензию Общество платежным поручением от 03.06.2014 N 358 перечислило в счет уплаты задолженности по пеням 72 руб. 64 коп. (пени за просрочку арендных платежей за январь, февраль и июня 2012 года), а также направило в Комитет письмо от 02.06.2014, в котором сослалось на пропуск срока исковой давности по требованиям об уплате пени за III и IV кварталы 2010 года, I и II кварталы 2011 года и на утрату в этой связи Комитетом права требования данных платежей; Общество сообщило, что объект аренды не передавался в субаренду каким-либо третьим лицам, поэтому не имеется оснований для начисления штрафа по пункту 4.10 договора.

Суды установили, что впоследствии Комитет не предъявлял арендатору каких-либо требований, связанных с необходимостью оплаты задолженности, в том числе по пеням и штрафам.

С учетом указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции правильно проверил, имеется ли у Общества задолженность по неустойке (пеням, штрафу) и основания ее возникновения и период начисления и пришел к правомерному выводу, что у Комитета не имелось правовых оснований для начисления Обществу штрафа за нарушение условий пункта 2.2.18 договора, предусматривающего обязанность арендатора при сдаче объекта в субаренду уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок. При этом суд исходил из того, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ Комитет не представил в материалы дела доказательств, бесспорно свидетельствующих о нарушении арендатором условий названного пункта договора, в том числе договоров субаренды, актов осмотра здания, свидетельствующих об использовании объекта иными лицами.

Оснований для переоценки выводов апелляционной инстанции в указанной части у суда кассационной инстанции не имеется.

При таком положении является обоснованным вывод апелляционного суда о том, что на момент обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого здания у заявителя отсутствовала задолженность по договору аренды, в том числе по штрафам и пеням.

Поскольку Законом N 159-ФЗ не предусмотрена возможность отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с выполнением перепланировки арендуемого объекта, а доказательства наличия иных установленных законом оснований для отказа Обществу в нарушение требований статей 65, 200 АПК РФ в материалы дела не представлены, требования Общества правильно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, а отказ Комитета, выраженный в письме от 15.03.2016, - незаконным и нарушающим права Общества.

При рассмотрении дела и вынесении постановления апелляционный суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда от 18.10.2016 и удовлетворения кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2017 приостановлено исполнение оспариваемого постановления по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 по делу N А56-19288/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления от 18.10.2016, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2017.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

А.В. Кадулин И.В Сергеева