Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 августа 2018 г. N Ф07-9001/18 по делу N А21-6700/2017

10 августа 2018 г.

Дело N А21-6700/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ" Кузнецова С.В. (доверенность от 24.07.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2017 (судья Генина С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 (судьи Бармина И.Н., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А21-6700/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ", место нахождения: 236000, Калининградская обл., Калининград, Советский пр., д. 39, корп. Г, оф. 11, ОГРН 1103925010782, ИНН 3904611626 (далее - ООО "БРИКАС ПАБ"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калининград Реал Эстейт", место нахождения: 123112, Москва, Тестовская ул., д. 10, пом. 1, комн. 5, ОГРН 5147746289554, ИНН 7703820803 (далее - ООО "Калининград Реал Эстейт"), о расторжении с 01.07.2017 договора от 10.10.2012 N КД/4-1012 аренды нежилых помещений (с учетом уточнения оснований исковых требований).

Решением от 13.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 данное решение оставлено без изменения.

ООО "БРИКАС ПАБ" в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, самостоятельным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора является неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту крыши; в материалах дела имеется достаточно доказательств ненадлежащего состояния помещения второго этажа и невозможности его использования по указанному в договоре назначению (под кафе) вследствие протечек; в нарушение положений пункта 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после изменения состава суда рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не было начато с начала; апелляционный суд необоснованно отказал в приобщении к делу экспертного заключения, полученного по результатам проведения судебной экспертизы в рамках другого арбитражного дела.

В судебном заседании представитель ООО "БРИКАС ПАБ" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество "Калининград Реал Эстейт" (правопредшественник ООО "Калининград Реал Эстейт", арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Брикас Мехико" (правопредшественник ООО "БРИКАС ПАБ", арендатор) заключили договор от 10.10.2012 N КД/4-1012 аренды нежилых помещений общей площадью 952,9 кв. м, в том числе помещений подвала и первого этажа площадью 608,4 кв. м и помещений второго этажа площадью 344,5 кв. м, расположенных в нежилом здании по адресу: Калининград, Ленинский пр., д. 16, для целевого использования в качестве кафе.

Срок аренды и порядок передачи помещений определены разделом 3 договора. Пунктом 3.1 договора предусмотрена поэтапная передача помещений. Помещения подвала и первого этажа передаются арендатору для проведения работ не позднее 25.10.2012; датой начала аренды этих помещений считается 25.04.2013 либо более ранняя дата, в которую арендатор завершит свои работы. Помещение второго этажа передается арендатору для проведения работ не позднее 01.04.2013; датой начала аренды помещения второго этажа считается 15.06.2013. При этом в случае, если арендодатель не осуществит работы по отделке входной группы, а также организации коридора для использования в качестве запасного выхода, то дата начала аренды переносится на дату окончания таких работ. Срок аренды установлен пять лет с даты начала аренды.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.2013.

Помещения переданы арендатору в два этапа: по акту от 25.10.2012 - нежилые помещения подвала 3, 4, 5, 6 и помещения первого этажа 42, 48, 49, 51 ориентировочной общей площадью 608,4 кв. м; по акту приема-передачи от 22.03.2013 - нежилые помещения второго этажа ориентировочной площадью 344,5 кв. м. В актах зафиксировано отсутствие у арендатора на момент передачи каких-либо претензий или замечаний относительно состояния передаваемых помещений.

Как указало ООО "БРИКАС ПАБ", с июня 2016 года в помещениях второго этажа стали регулярно происходить протечки, что привело к невозможности использования помещений по назначению.

В период с августа 2016 года по июнь 2017 года стороны вели электронную переписку по поводу образовавшихся протечек и возможностей их устранения. Арендодатель в целях устранения недостатков произвел ремонт крыши, однако в полной мере протечки не были устранены.

Поскольку протечки крыши продолжали иметь место, ООО "БРИКАС ПАБ" направило в адрес ответчика уведомление от 28.06.2017 о расторжении договора с 01.07.2017, ссылаясь на риск обрушения потолка ввиду крайне неудовлетворительного состояния балок (наличия ржавчины на них), образование луж на полу после дождей.

В ответ ООО "Калининград Реал Эстейт" направило письмо от 05.07.2017, в котором сообщило о своем несогласии с расторжением договора.

ООО "БРИКАС ПАБ", ссылаясь на невозможность использования арендованного имущества по назначению вследствие его ненадлежащего состояния по причине непроведения арендодателем капитального ремонта крыши, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон судом при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Суды, проанализировав условия заключенного сторонами договора от 10.10.2012 N КД/4-1012, пришли к выводу, что данный договор заключен на определенный срок, в связи с чем у арендатора отсутствует право отказаться от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договором право арендатора на односторонний отказ от договора также не предусмотрено.

Согласно статье 620 названного Кодекса по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Судебные инстанции правомерно исходили из того, что по смыслу приведенной правовой нормы основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суды пришли к выводу, что состояние покрытия над вторым этажом, включая участки, где происходили и происходят протечки, работоспособное, то есть угрозы обрушения потолка, на что ссылался арендатор в уведомлении от 28.06.2017 о расторжении договора, не имеется; посчитали недоказанным истцом, что помещения находятся в состоянии, не пригодном для использования, и что появившиеся недостатки имущества влекут невозможность его использования по назначению, а также признали неподтвержденной невозможность использования всех переданных по договору помещений, включая помещения подвала и первого этажа, по причине обнаруженных в помещении второго этажа протечек. Утверждение апелляционного суда о том, что вплоть до июля 2017 года ООО "БРИКАС ПАБ" осуществляло деятельность в арендуемых помещениях, истцом не опровергнуто.

При таких обстоятельствах суды правомерно не усмотрели оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора по причине нахождения арендованного имущества в состоянии, не пригодном для использования. В то же время при недостаточности оснований для расторжения договора в случае ухудшения состояния имущества в процессе его использования по обстоятельствам, за которые он не отвечает, арендатор не лишен возможности воспользоваться иными способами защиты, в частности, предусмотренными пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя жалобы о наличии в деле достаточных доказательств, подтверждающих, что протечки происходили и происходят по причине ненадлежащего состояния крыши и неисполнения арендодателем обязанностей по ее ремонту, не могут быть приняты во внимание, поскольку для удовлетворения требования арендатора о расторжении договора недостаточно установления только причины протечки без оценки последствий для арендатора обнаруженных недостатков. По результатам исследования и оценки документов, на которые ссылается ООО "БРИКАС ПАБ", суды пришли к выводу о недоказанности невозможности использования арендуемых помещений, включая помещения подвала и первого этажа, по причине протечек в помещении второго этажа. Указанный вывод доводами истца не опровергнут.

Таких нарушений норм процессуального права, которые в силу частей 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебных актов, судами, в том числе при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, не допущено.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 по делу N А21-6700/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БРИКАС ПАБ" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Т.И. Сапоткина