Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2017 г. N Ф07-608/17 по делу N А26-327/2016

Требование: об установлении платы по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

22 февраля 2017 г.

Дело N А26-327/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Форвард" Пучинской С.А. (доверенность от 20.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАРТЭК" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.06.2016 (судья Михайлова А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 (судьи Желтянников В.И., Кашина Т.А., Тимухина И.А.) по делу N А26-327/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КАРТЭК", место нахождения: 185034, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии, Авангард, проходная, офис 4, ОГРН 1071001015590, ИНН 1001197986 (далее - ООО "КАРТЭК"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Форвард", место нахождения: 185034, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии, д. 1, ОГРН 1091001002905, ИНН 1001219929 (далее - ООО "Форвард"), об установлении арендной платы по договору от 23.04.2009 N 08 субаренды недвижимого имущества в размере 1 руб. в месяц на период с 01.12.2015 по 31.01.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Финансовая лизинговая компания", место нахождения: 111141, Москва, Перовская ул., д. 50, корп. 1, пом. IX, ОГРН 1027739010507, ИНН 7736165131 (далее - Компания).

Решением от 09.06.2016 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 данное решение оставлено без изменения.

ООО "КАРТЭК" в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, представленными в дело доказательствами подтверждается, что арендуемое имущество нуждается в капитальном ремонте, обязанность проведения которого возложена на ответчика; ввиду неисполнения ответчиком данной обязанности истец вправе в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

ООО "Форвард" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая не основанными на законе требования ООО "КАРТЭК" установить арендную плату на определенный период, то есть на время, по договору, расторгнутому вступившим в законную силу решением арбитражного суда, в счет будущих затрат арендатора на проведение капитального ремонта, доказательства реальных намерений проведения которого не представлены; указывая, что имущество было передано истцу в исправном состоянии, надлежащие документы в подтверждение необходимости проведения капитального ремонта истец не представлял собственнику и арендодателю имущества до обращения с настоящим иском в арбитражный суд; в обоснование исковых требований ООО "КАРТЭК" представило недопустимые доказательства; состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по его текущему содержанию.

Компания в отзыве на жалобу также возражает против ее удовлетворения, считая, что судебные акты соответствуют правовым нормам, регулирующим рассматриваемые правоотношения, выводы судов подробно мотивированы.

От Компании поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании представитель ООО "Форвард" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайства Компании не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Форвард" на основании договора аренды от 18.03.2009 N 90318, заключенного с Компанией, является арендатором объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии.

В свою очередь, ООО "Форвард" по договору от 23.04.2009 N 08 передало ООО "КАРТЭК" в субаренду четыре объекта сроком на десять лет.

Пунктом 2.1.4 договора субаренды на арендодателя возложена обязанность производить капитальный ремонт объектов, включая их фасады.

Пунктом 2.3.12 договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать объекты в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены разделом 4 договора. Пунктом 4.2 договора ежемесячная плата за все объекты на момент заключения договора была определена в размере 640 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость).

Пунктом 4.6 договора субаренды арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке исходя из ситуации на рынке недвижимости, а также при изменении государственными органами и сторонними организациями цен (инфляции), тарифов и других условий, влияющих на арендную плату, повышать размер арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. Арендодатель без дополнительного соглашения направляет арендатору для подписания новый расчет арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

Дополнительным соглашением от 01.12.2010 стороны установили новый размер арендной платы с 01.01.2011, дополнительным соглашением от 01.04.2012 - с 01.04.2012 и с 01.09.2012, составивший с указанной даты 268 070 руб. за все объекты в месяц.

ООО "Форвард" уведомлениями от 15.02.2013, от 06.05.2014, от 13.01.2015 со ссылкой на пункт 4.6 договора субаренды сообщило арендатору об увеличении арендной платы на 10% с 01.03.2013, 01.07.2014 и 01.02.2015 соответственно.

ООО "КАРТЭК" с июня 2015 года неоднократно направляло в адрес ООО "Форвард" претензии с требованиями принять меры по проведению капитального ремонта арендуемого имущества. Уведомлением от 28.09.2015 истец предложил ответчику в связи с неисполнением последним обязанности по проведению капитального ремонта имущества уменьшить арендную плату на величину стоимости работ по капитальному ремонту объектов в размере 5 000 809 руб., представил проект дополнительного соглашения.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.06.2015 по делу N А26-8435/2014 в отношении ООО "КАРТЭК" введено внешнее управление; внешним управляющим утвержден Пантелеев Дмитрий Павлович.

Определением того же арбитражного суда от 21.12.2015 в рамках дела N А26-8435/2014 о банкротстве по заявлению внешнего управляющего должника признаны недействительными уведомления ООО "Форвард" от 15.02.2013, 06.05.2014, 13.01.2015 в части повышения арендной платы ранее 1 сентября каждого года; действие указанных уведомлений установлено с 1 сентября соответствующего года.

ООО "КАРТЭК", считая, что в связи с неисполнением арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества вправе требовать соответствующего уменьшения арендной платы, которое позволит арендатору саккумулировать денежные средства на проведение работ по капитальному ремонту, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Правила распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества установлены статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 названной статьи обязанность по проведению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, срок проведения которого не определен в договоре или который вызван неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок.

Поскольку договором субаренды, заключенным между сторонами, не предусмотрены ни иное распределение обязанностей по проведению капитального ремонта, ни сроки его проведения, такой ремонт должен был быть произведен арендодателем в случае неотложной необходимости в разумный срок.

Пунктом 1 упомянутой статьи в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатору предоставлено право по своему выбору совершить одно из следующих действий: произвести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Указанной нормой предусмотрены способы защиты прав арендатора, нарушенных ненадлежащим исполнением арендодателем своей обязанности. Следовательно, для реализации этих способов защиты арендатору необходимо доказать как ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, так и нарушение свих прав и законных интересов недобросовестным поведением арендодателя.

Суды, всесторонне и полно исследовав и надлежащим образом оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, правомерно посчитали недоказанным истцом наличие оснований для уменьшения арендной платы по договору до указанного им размера на указанный им срок.

Вопреки требованиям статьи 65 названного Кодекса ООО "КАРТЭК" не представило достоверных, относимых и допустимых доказательств в подтверждение того, что имеется неотложная необходимость в проведении капитального ремонта арендуемого имущества, а не ремонтных работ иного характера, что истец до предъявления настоящего иска в арбитражный суд доводил до арендодателя достаточную и достоверную информацию о необходимости проведения капитального ремонта объектов, что ухудшение состояния арендованного имущества не связано с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по его текущему содержанию, что пользование имуществом в том состоянии, в каком оно находится в настоящее время, невозможно или условия пользования после передачи имущества в аренду существенно ухудшились, а в результате удовлетворения настоящего иска восстановятся какие-либо права ООО "КАРТЭК", нарушенные противоправным поведением ООО "Форвард".

Кроме того, как установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 31.05.2016 по делу N А26-3805/2016 по иску ООО "Форвард", признанному ответчиком, договор субаренды от 23.04.2009 N 08 расторгнут. С учетом данного обстоятельства, а также исходя из положений статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали удовлетворению требования ООО "КАРТЭК" о внесении судом на определенный период изменений в договор, действие которого к моменту рассмотрения настоящего дела прекращено.

В таком случае в иске ООО "КАРТЭК" судами отказано правильно.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы судов об отсутствии фактических и правовых оснований для изменения условия договора по требованию одной стороны и не свидетельствуют о наличии установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.06.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 по делу N А26-327/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАРТЭК" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин