Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 марта 2017 г. N Ф07-32/17 по делу N А66-1670/2016

09 марта 2017 г.

Дело N А66-1670/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от открытого акционерного общества "Тверской экскаваторный завод" Куликова А.А. (доверенность от 27.01.2017),

рассмотрев 01.03.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2016 (судья Головина Т.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А66-1670/2016,

установил:

Открытое акционерное общество "Тверской экскаваторный завод", место нахождения: 170100, г. Тверь, Индустриальная ул., д. 11, ОГРН 1026900513309, ИНН 6903002384 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150 (далее - ТУ ФАУГИ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 22.07.2014 N 6-зу-14 купли-продажи земельного участка площадью 12 332 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200008:23, расположенного по адресу: г. Тверь, Индустриальная ул., д. 11, путем установления цены этого участка в размере 231 850 руб.

Решением от 18.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.10.2016, суд определил условия пункта 2.1 договора купли-продажи в редакции, предложенной Обществом: "Цена земельного участка составляет 231 850 руб.".

В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в иске.

Как указывает податель жалобы, цена выкупаемого земельного участка подлежит установлению в соответствии с законодательством, действовавшим на момент подачи Обществом в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в 2011 году заявления о выкупе, поэтому с учетом положений пункта 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная по делу N А66-10500/2014 кадастровая стоимость испрашиваемого участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в марте 2015 года, не подлежит применению при определении выкупной цены объекта; в случае обращения Общества в ТУ ФАУГИ с новым заявлением о предоставлении земельного участка его выкупная цена, определенная в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов", составила бы 100% от установленной в настоящее время кадастровой стоимости.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснить, в каком порядке ранее спорный участок предоставлен в аренду, не смог.

ТУ ФАУГИ о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направило, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании вступившего в законную силу постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А66-11804/2012, которым апелляционный суд, отменив решение Арбитражного суда Тверской области от 28.01.2013 по тому же делу, признал незаконным отказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом, оформленный письмом от 16.02.2012 N ПП-10/4294, в предоставлении в собственность Обществу земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200008:23 и обязал ФАУГИ подготовить и направить Обществу проект договора купли-продажи этого участка, ТУ ФАУГИ издало распоряжение от 22.07.2014 N 219 "О предоставлении федерального земельного участка в собственность открытому акционерному обществу "Тверской экскаваторный завод" и 25.07.2014 направило в адрес Общества подписанный договор от 22.07.2014 купли-продажи участка по цене 4 525 754 руб. 59 коп. определенной исходя из 2,5% его кадастровой стоимости.

Общество подписало указанный договор с протоколом разногласий, предложив изменить пункт 2.1 и установить цену выкупаемого имущества в размере 160 875 руб. в связи с превышением кадастровой стоимости участка над его рыночной стоимостью.

ТУ ФАУГИ письмом от 12.08.2014 N 3823-05 со ссылкой на отсутствие правовых оснований для изменения выкупной цены участка отклонило протокол разногласий.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.11.2014 по делу N А66-10500/2014, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.2015, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200008:23 установлена равной его рыночной стоимости в размере 9 274 000 руб.

Общество 18.06.2015 обратилось к ТУ ФАУГИ с заявлением, в котором просило направить в его адрес дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 22.07.2014, уточняющее размер выкупной цены участка.

ТУ ФАУГИ в письме от 09.07.2015 отказало в заключении такого соглашения.

Общество со ссылкой на положения статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ 23.12.2015 повторно направило в ТУ ФАУГИ подписанный договор от 22.07.2014 купли-продажи земельного участка по цене 231 850 руб., определенной как 2,5% от его кадастровой стоимости, установленной по делу N А66-10500/2014.

ТУ ФАУГИ в ответ на данное письмо 25.01.2016 направило Обществу протокол разногласий от 22.01.2016, в котором настаивало на заключении спорного договора в изначально предложенной редакции.

Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора разногласий явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в редакции истца.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имели граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1.1 статьи 36 ЗК РФ в этой же редакции предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органом исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В силу пунктов 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в соответствии с этим пунктом осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являвшимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливалась субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, в силу пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Суды первой и апелляционной инстанций, согласившись с позицией истца о правомерности расчета выкупной цены исходя из кадастровой стоимости, установленной судебными актами по делу N А66-10500/2014, и применяемой с учетом требований статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ лишь с 01.01.2014, не указали правовой нормы, которая предоставляла Обществу в 2014 году право на выкуп участка по льготной цене (2,5 % от его кадастровой стоимости). В частности, такая льгота была сохранена за юридическими лицами, переоформившими право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Общество в установленном порядке в 2011 году подало заявку на выкуп земельного участка, но данное обстоятельство могло являться основанием для определения выкупной цены в льготном размере 2,5 % кадастровой стоимости участка, установленной на дату подачи заявки, а не по состоянию на 2014 год.

Суды не проверили, соответствует ли предложенная ТУ ФАУГИ цена двум с половиной процентам кадастровой стоимости участка, установленной в 2011 году. В материалы дела представлена кадастровая справка о кадастровой стоимости спорного участка, внесенной в ГКН на основании судебного акта по делу N А66-10500/2014. Документов, подтверждающих размер кадастровой стоимости участка по состоянию на 2011 год, в материалах дела нет. Суд кассационной инстанции с учетом имеющихся у него полномочий не вправе устанавливать новые обстоятельства.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 2 статьи 446 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

ТУ ФАУГИ при рассмотрении дела в суде первой инстанции сослалось на пропуск Обществом установленного пунктом 2 статьи 446 ГК РФ срока, однако суды первой и апелляционной инстанций оценки этому обстоятельству не дали, не указав оснований для неприменения данного срока при рассмотрении разногласий, возникших в 2014 году.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 по делу N А66-1670/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий