Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 апреля 2017 г. N Ф07-3189/17 по делу N А56-23396/2016

27 апреля 2017 г.

Дело N А56-23396/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" Калабина Т.Б. (доверенность от 13.04.2016), Герасимова И.Н. (доверенность от 09.08.2016), от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный институт кино и телевидения" Китина Д.Г. (доверенность от 25.10.2016 N 58),

рассмотрев 20.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-23396/2016,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный институт кино и телевидения", место нахождения: 192102, Санкт-Петербург, Бухарестская ул., д. 22, ОГРН 1027807985094, ИНН 7816009843 (далее - Институт), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ", место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр., д. 8, корп. 2, лит. А, ОГРН 1037821081198, ИНН 7810289792 (далее - Учреждение), о расторжении договора 12.04.2003 N 7/31 аренды жилых помещений, обязании освободить здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр., д. 8, корп. 2, лит. А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - Управление).

Решением от 30.09.2016 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 13.02.2017 (с учетом определения от 16.02.2017 об исправлении опечаток) решение от 30.09.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В судебном заседании представители Учреждения поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Института просил оставить жалобу без удовлетворения по мотивам, приведенным в отзыве, представитель Управления поддержал позицию Института.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Учреждение на основании договора аренды от 12.04.2003 N 7/31 (далее - договор), заключенного с Институтом (арендодателем), с учетом дополнительного соглашения от 09.04.2004 N 2 и соглашения от 20.12.2004 о замене стороны по договору является арендатором здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новоизмайловский пр., д. 8, корп. 2, лит. А.

Договор заключен сроком до 01.07.2028, зарегистрирован в установленном законом порядке 17.07.2003. Соглашение о замене стороны по договору зарегистрировано 01.12.2006.

Объект аренды находится в оперативном управлении Института (свидетельство о государственной регистрации права от 14.04.2015, взамен ранее выданных свидетельств от 20.06.2001, 21.05.2014).

В соответствии с пунктом 1.8 договора здание передано арендатору для использования под студенческое общежитие.

В силу пункта 4.2.4 в редакции дополнительного соглашения от 09.04.2004 N 2 арендатор принял на себя обязательства использовать здание по назначению в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 4.1.6 в редакции дополнительного соглашения от 09.04.2004 N 2 арендодатель дает согласие арендатору на осуществление капитальных ремонтов, а также всех неотделимых улучшений здания при условии согласования арендатором целесообразности произведения таких работ и улучшений и проектно-сметной документации на их производство.

Согласно актам от 29.12.2009, от 26.05.2010, от 01.06.2011, от 17.10.2012 проверок соблюдения арендатором условий договора: первый этаж здания используется как гостиница, в которой проживают лица, не являющиеся студентами истца и ответчика; для посещения всех желающих при оплате стоимости посещения открыты сауна и вертикальный солярий на первом этаже здания; нарушены правила пожарной безопасности на первом этаже общежития; в цокольном этаже здания самовольно произведено углубление и перепланировка помещений.

Согласно акту, составленному по результатам проверки 26.05.2015, на южном торце здания смонтирована вентиляционная установка, пробивка наружной капитальной стены здания произведена без согласования с арендодателем; осуществлена перепланировка жилых комнат путем демонтажа встроенных шкафов; осуществлено переоборудование 4-х жилых комнат в санузлы; организован дверной проем в капитальной стене для входа в подвал без согласования с арендодателем; произведена перепланировка в помещениях 13, 14, 15, 16 путем изменения перегородок и дверей без согласования с арендодателем; организовано помещение для стирки белья без проектной документации.

В соответствии с пунктом 5.3 в редакции дополнительного соглашения от 09.04.2004 N 2 договор может быть расторгнут в одностороннем судебном порядке при существенном нарушении другой стороной его условий, в частности, при использовании здания не по целевому назначению (нарушение пункта 4.2.3).

Ссылаясь на то, что арендатор пользуется зданием с существенным нарушением условий договора, в том числе использует его не по целевому назначению, нарушения, выявленные в ходе проведенных проверок, Учреждением устранены не были, Институт обратился к ответчику с претензией, а затем в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли исковые требования Комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 615, 616, 619 ГК РФ, статьей 94 Жилищного кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск, поскольку пришли к выводу о доказанности истцом наличия оснований, предусмотренных действующим законодательством для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. При этом суды установили существенные изменения в планировке помещений подвала и первого этажа здания, в дальнейшем используемых арендатором в целях, не связанных с проживанием студентов.

Суды установили нецелевое использование объекта аренды, признали данное нарушение условия договора существенным и достаточным основанием для его расторжения в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что судами неполно исследованы обстоятельства дела, а выводы судов об использовании арендуемых помещений при существенном нарушении условий договора необоснованны.

Однако суд кассационной инстанции не исследует обстоятельства и не оценивает какие-либо доказательства, в связи с чем исходит из признанных установленными судом первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела, проверяя в процессе кассационного производства лишь правильность применения и толкования нижестоящими судебными инстанциями норм материального и процессуального права.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Так как производство по кассационной жалобе завершено, суд в соответствии со статьей 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2017 по делу N А56-23396/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 30.09.2016 и постановления от 13.02.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.03.2017, отменить.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева