Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 мая 2017 г. N Ф07-3803/17 по делу N А56-41909/2016

24 мая 2017 г.

Дело N А56-41909/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Новый Петербург" Никоновой К.Н. (доверенность от 11.04.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 29.12.2016 N 141008-42),

рассмотрев 17.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый Петербург" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 03.10.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-41909/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новый Петербург", место нахождения: 190020, Санкт-Петербург, Бумажная ул., д. 16, корп. 3, лит. В, ОГРН 1047839005785, ИНН 7840012004 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 01.03.2016 N 17825-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 19 765 кв.м с кадастровым номером 78:21152:91, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Солнечное, Вокзальная ул., уч. 1 (западнее пересечения с 3-й Зеленой улицей), а также об обязании Комитета в срок не позднее 2 недель с момента вступления решения в законную силу подготовить и подписать проект договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и направить проекты договоров для подписания заявителю.

Решением от 03.10.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что судебные акты по делу N А56-43316/2014 по заявлению Общества об оспаривании отказа Комитета в предоставлении спорного земельного участка не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора; на спорном земельном участке находится возведенный Обществом гостиничный комплекс; факт раздела испрашиваемого земельного участка, по мнению Общества, документально не подтвержден, поскольку исходный участок не снят с государственного кадастрового учета, а сведения об образованных участках носят временных характер.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 06.10.2005 N 19/ЗКС-01223 аренды земельного участка площадью 19 765 кв.м с кадастровым номером 78:21152:91, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Солнечное, Вокзальная ул., уч. 1 (западнее пересечения с 3-й Зеленой улицей).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для определения возможности строительства, а также разработки проектной и градостроительной документации о застройке территории. При условии разработки градостроительной и проектной документации, а также получения разрешения на строительство арендатор вправе возводить на участке объекты недвижимости.

Согласно пункту 3.1 договора срок его действия составляет 6 лет.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель обязан по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора на 49 лет при условии окончания арендатором строительства объекта в сроки, указанные в пункте 3.1 договора.

На данном земельном участке Общество построило объекты недвижимости - административное здание площадью 68,5 кв.м с кадастровым номером 78:38:21152:91:192, три гостиничных корпуса семейного типа - площадью 68,1 кв.м с кадастровым номером 78:38:21152:91:194, площадью 67,6 кв.м с кадастровым номером 78:38:21152:91:193 и площадью 67,4 кв.м с кадастровым номером 78:38:21152:91:191.

Право собственности Общества на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.04.2013.

Дополнительным соглашением от 13.06.2013 N 3 стороны внесли изменения в договор аренды, в том числе в пункте 1.2 договора указали цель предоставления участка - для размещения гостиничного комплекса; в пункте 2.2 договора указали на то, что на участке расположены четыре объекта недвижимости, находящиеся в собственности Общества - административное здание площадью 68,5 кв.м и три гостиничных корпуса семейного типа площадью 68,1 кв.м, 67,6 кв.м и 67,4 кв.м; в пункте 3.1 договора указали, что он действует по 12.06.2062 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 08.12.2015 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 19 765 кв.м с кадастровым номером 78:21152:91, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости.

Письмом от 01.03.2016 N 17825-32 Комитет отказал Обществу в предоставлении спорного земельного участка, указав в качестве причин отказа следующее: площадь земельного участка (19 765 кв.м) превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости (общей площадью 271 кв.м); ранее по заявлениям Общества были приняты решения об отказе в выкупе арендованного земельного участка по этому же основанию, правомерность отказа Комитета подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-43316/2014; распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.01.2014 N 179-рк "Об утверждении границ земельного участка" произведен раздел испрашиваемого участка и утверждены границы земельных участков площадью 16 799 кв.м, 604 кв.м, 109 кв.м, 1215 кв.м, 1038 кв.м, образованных в результате раздела испрашиваемого земельного участка. Указанные участки 12.02.2014 поставлены на государственный кадастровый учет и им присвоены кадастровые номера 78:38:0021152:3217, 78:38:0021152:3218, 78:38:0021152:3219, 78:38:0021152:3220, 78:38:0021152:3221 соответственно.

Общество, считая указанный отказ в передаче в собственность земельного участка незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 69, 198, 201 АПК РФ, статьями 11.4, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), а также правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, признали требования Общества необоснованными и отказали в удовлетворении заявления. При этом суды исходили из того, что ранее Общество обращалось в Комитет с заявлением о выкупе спорного земельного участка и в его предоставлении Комитетом было отказано по причине несоразмерности площади испрашиваемого участка площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих арендатору объектов недвижимости. Отказ Комитета от 12.06.2014 N 16441-32 признан законным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2014 по делу N А56-43316/2014. Кроме того, судами установлено, что испрашиваемый земельный участок перестал существовать в связи с его разделом, образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет, а сам раздел исходного участка не оспорен в установленном законом порядке.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Исходя из положений пункта 1 статьи 39.20 Кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права аренды таких земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, которые перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.16 Кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок. В то же время земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо праве приобрести в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, и предоставление участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Исходя из положений главы V.1 ЗК РФ и сформировавшихся в судебной практике подходов собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок был предоставлен Обществу в долгосрочную аренду по договору от 06.10.2005 для определения возможности строительства, а также разработки проектной и градостроительной документации о застройке территории.

Согласно данным кадастрового паспорта от 02.08.2016 N 78/201/16-233184 данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 30.05.2005.

В настоящее время на участке расположены принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости - административное здание и три гостиничных корпуса семейного, - общая площадь которых составляет 271,6 кв.м.

Судами установлено, что Общество ранее обращалось в Комитет с заявлением от 13.05.2014 о передаче в собственность спорного земельного участка и письмом от 12.06.2014 N 16441-32 в его предоставлении было отказано со ссылкой на то, что Общество не обосновало необходимость использования всего участка площадью 19 765 кв.м в целях эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2014 по делу N А56-43316/2014 данный отказ Комитета признан законным.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.05.2015 данное решение оставлено без изменения.

Суды первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела обоснованно исходили из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-43316/2014, что соответствует положениям статьи 69 АПК РФ, а также приняли во внимание, что испрашиваемый Обществом земельный участок площадью 19 765 кв.м значительно превышает площадь размещенных на нем объектов недвижимости (271,6 кв.м).

Суды отклонили довод Общества о том, что право на приобретение в собственность земельного участка заявленной площади подтверждается тем, что участок поставлен на кадастровый учет и предоставлен в аренду по договору от 06.10.2005. При этом суды исходили из того, что испрашиваемый земельный участок изначально сформирован и предоставлен Обществу в аренду не для эксплуатации и обслуживания гостиничного комплекса, а для определения возможности строительства и разработки проектной и градостроительной документации о застройке территории, а продление срока договора аренды и изменение вида разрешенного использования было связано с исполнением Комитетом обязательства, предусмотренного пунктом 6.1 договора.

Суды, применив положения части 2 статьи 69 АПК РФ, пришли к выводу, что обращение Общества с настоящим заявлением фактически направлено на переоценку обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-43316/2014, что прямо противоречит действующему законодательству, которое предусматривает обязательность всех вступивших в силу судебных актов и достоверность обстоятельств, ими установленных.

Суд апелляционной инстанции оценил в порядке статьи 71 АПК РФ представленное Обществом в материалы дела заключение от 06.04.2015, подготовленное специалистом открытого акционерного общества "Проектный институт N 1" Минаковым И.С., из которого следует, что площадь испрашиваемого земельного участка необходима и достаточна для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. Апелляционный суд признал, что данное заключение не является допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим необходимость использования в целях эксплуатации принадлежащих Обществу объектов испрашиваемого участка, поскольку подготовлено специалистом, имеющим высшее образование по специальности "Инженер: промышленное и гражданское строительство", и не свидетельствует о наличии у данного лица специальных познаний в области землеустроительной деятельности. При оценке представленного документа суд учел, что специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суды сделали правильный вывод о том, что Общество не подтвердило наличие у него оснований для приобретения в собственность за плату без проведения торгов всего земельного участка для эксплуатации, принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

В связи с этим суды обоснованно признали оспариваемый отказ Комитета законным и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что судебные акты по делу N А56-43316/2014 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку выводы судов в рамках указанного дела были основаны на положениях статей 33 - 36 ЗК РФ, утративших силу с 01.03.2015, отклоняются кассационным судом, поскольку положения Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции с учетом сложившейся судебной практики обязывают лицо, обратившееся с заявлением о выкупе участка, обосновать его размер для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости.

Между тем в данном случае в нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявитель не представил в материалы дела объективные, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие необходимость всего земельного участка площадью 19765 кв.м для использования принадлежащих на праве собственности строений общей площадью 271,6 кв.м.

При этом кассационный суд принимает во внимание, что возможность раздела испрашиваемого земельного участка и формирования участков для целей эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости подтверждена как распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.01.2014 N 179-рк "Об утверждении границ земельного участка", которым утверждены границы 5 земельных участков, образуемых в результате раздела спорного земельного участка, так и представленными в материалы дела кадастровыми паспортами от 02.08.2016 образуемых земельных участков.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Поскольку при подаче кассационной жалобы Общество уплатило государственную пошлину в большем размере, чем предусмотрено подпунктами 3 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьей 333.40 упомянутого Кодекса Обществу следует возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных по платежному поручению от 15.03.2017 N 32.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А56-41909/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый Петербург" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Новый Петербург", место нахождения: 190020, Санкт-Петербург, Бумажная ул., д. 16, корп. 3, лит. В, ОГРН 1047839005785, ИНН 7840012004, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченных по платежному поручению от 15.03.2017 N 32.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М. В. Захарова И.В. Сергеева