Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июля 2017 г. N Ф07-7538/17 по делу N А56-7118/2016

17 июля 2017 г.

Дело N А56-7118/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Крафт" Гусева А.О. (доверенность от 24.12.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кудрявцевой М.П. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-7118/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Крафт", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 20, ОГРН 1037843130940, ИНН 7825426628 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), об определении условия договора купли-продажи нежилого помещения 28-Н общей площадью 336,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001125:198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 40, лит. А, и просило суд изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 58 753 000 (пятьдесят восемь миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей, НДС не облагается" (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением суда от 19.01.2017 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 решение от 19.01.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУИОН просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

ГУИОН полагает, что судами обеих инстанций нарушены положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), регулирующие процедуру оценки доказательств, не рассмотрены обстоятельства, признанные имеющими значение для правильного разрешения дела.

ГУИОН считает, что суд первой инстанции вынес решение на основании необоснованного и недостоверного доказательства - заключения эксперта, несмотря на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными - рыночная стоимость объекта, не принял во внимание замечания ГУИОН относительно недостоверности и необоснованности указанного доказательства, необоснованно отказал в назначении повторной экспертизы, а также допустил несоответствие выводов, изложенных в решении суда, имеющимся в деле доказательствам.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комитет считает, что судами обеих инстанций применены не подлежащие применению статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Комитет полагает, что суд первой инстанции неверно оценил доказательства рыночной стоимости объекта в их совокупности.

Комитет ссылается на то, что судами обеих инстанций допущены нарушения части третьей статьи 71 и части второй статьи 87 АПК РФ, которые привели к необоснованному отказу в удовлетворении ходатайства ГУИОН о проведении повторной экспертизы и вынесению судебных актов на основании недостоверного доказательства.

В отзывах на кассационные жалобы общество просит оставить решение и постановление без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалобы рассмотрены в его отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалоб к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.11.2010 N 03-А132510 аренды нежилого помещения 28-Н общей площадью 336,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 40, лит. А.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 29.06.2015 N 52691-32/2015 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность за плату.

Согласно составленному ГУИОН отчёту от 02.11.2015 N 31-8-0119(262)-2015 рыночная стоимость упомянутого помещения составляет 64 400 000 руб.

Распоряжением комитета от 27.11.2015 N 1307-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 40, литера "А", пом. 28-Н" принято решение о приватизации объекта путём продажи обществу как арендатору по цене 64 400 000 руб. (НДС не облагается), определенной в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 02.11.2015 N 31-8-0119(262)-2015, выполненным ГУИОН.

С уведомлением от 04.12.2015 фонд имущества, осуществляющий функции продавца объекта от имени комитета, направил обществу проект договора купли-продажи объекта с условием о залоге по цене 64 400 000 руб.

Общество подписало договор с протоколом разногласий от 25.12.2015 N 1 и обратилось в адрес комитета и фонда имущества с предложением внести изменения в договор в части цены продажи объекта, установив цену в размере 57 400 000 руб., согласно отчёту от 29.01.2016 N 001/16, подготовленному по заказу общества ООО "ЭсАйДжи Оценка".

Фонд имущества письмом от 15.01.2016 N 82/30 сообщил обществу, что изменение цены объекта не входит в компетенцию фонда имущества, поскольку он является представителем комитета.

Ссылаясь на наличие между сторонами неурегулированных разногласий при заключении договора купли-продажи помещения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал обоснованным требование истца о принятии пункта 2.1 договора исходя из стоимости объекта купли-продажи, установленной на основании проведенной по настоящему делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной оценщиком в результате проведения назначенной судом по настоящему делу экспертизы.

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом на основании определения суда, и не доказано наличие противоречий в заключении эксперта.

Доводы подателей жалоб подлежат отклонению.

Суды, установив, что у общества имеется преимущественное право на приобретение арендуемого объекта, заключение договора купли-продажи для комитета является обязательным, при заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ, рассмотрели возникший между сторонами преддоговорный, устранив разногласия, касающиеся стоимости выкупаемого нежилого помещения (пункт 2.1 договора купли-продажи).

Поскольку между сторонами возник спор относительно условий договора купли-продажи о выкупной цене помещения, а представленные сторонами заключения оценщиков содержат разные выводы о рыночной стоимости объекта, суд первой инстанции воспользовался предоставленным ему статьей 82 АПК РФ правом и назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта.

Суды сделали обоснованный вывод о том, что заключение эксперта от 22.08.2016 N 16-89-Т-А56-7118/2016 с учётом дополнительных пояснений эксперта на поставленные вопросы, данных в судебном заседании и изложенных в письменном виде, отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества, не содержит необоснованные выводы и ошибки, которые могли бы повлиять на размер рыночной стоимости предмета оценки, и правомерно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

Доводы ГУИОН, касающиеся подбора экспертом объектов-аналогов, обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. При этом суды учли, что подбор объектов-аналогов осуществлен экспертом в соответствии с требованиями Федерального стандарты оценки N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, при расчёте экспертом выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки, при подборе объектов-аналогов экспертом приняты во внимание наиболее значимые ценообразующие факторы, по которым объекты-аналоги и объект оценки схожи, а именно: тип объектов, тип входа в объекты, их состояние и местоположение, экспертом обоснованны причины, по которым он не использовал один из объектов-аналогов при расчётах в рамках сравнительного подхода. Суды обоснованно отклонили довод ГУИОН о том, что эксперт неверно использовал корректировку на этаж помещения, установив, что при расчёте корректировки экспертом не допущено ошибки, экспертом использована корректировка на этаж расположения объектов по справочнику Лейфера Л.А. для соответствующих помещений.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что материалами дела не подтверждается наличие в выводах эксперта существенных нарушений, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и не подтверждается несоответствие заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу N А56-7118/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Т.Г. Преснецова