|
29 августа 2017 г.
|
Дело N А56-85885/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,
при участии от закрытого акционерного общества "Пластполимер-Т" Ершова И.Б. (доверенность от 19.07.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 29.12.2016 N 140994-42),
рассмотрев 23.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-85885/2015,
установил:
Закрытое акционерное общество "Пластполимер-Т", место нахождения: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, ОГРН 1097847290045, ИНН 7806419142 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выразившегося в нерассмотрении заявления Общества от 27.01.2015 о передаче ему в собственность земельного участка площадью 26 811 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006128:47, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АИ, а также об обязании Комитета в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 16 134 591 руб. 69 коп.
Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649.
Делу присвоен номер А56-85885/2015.
Помимо этого Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 20.11.2015 N 69618-25 отказа Комитета в передаче в собственность Общества вышеуказанного земельного участка, а также об обязании Комитета в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи этого участка по цене 16 134 591 руб. 69 коп.
Делу присвоен номер А56-90131/2015.
Определением от 26.02.2016 дела N А56-85885/2015 и А56-90131/2015 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-85885/2015.
Решением от 21.11.2016 суд удовлетворил требования и признал незаконными бездействие Комитета, выразившееся в нерассмотрении заявления Общества от 27.01.2015, а также оформленный письмом от 20.11.2015 N 69618-25 отказ Комитета в передаче в собственность участка, обязал Комитет в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанного участка по цене 16 134 591 руб. 69 коп.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы считает, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов - нежилого здания площадью 4332,5 кв.м и объекта незавершенного строительства площадью 2092,4 кв.м; она должна определяться для целей эксплуатации существующего здания, но без учета недостроенного объекта, который не введен в эксплуатацию. Комитет указывает на невозможность выкупа Обществом земельного участка под объектом незавершенного строительства, поскольку данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. Требование Общества о признании незаконным бездействия Комитета не подлежало удовлетворению, поскольку на момент рассмотрения в суде спора было принято решение об отказе в выкупе испрашиваемого земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество образовано в 2009 году вследствие реорганизации путем выделения из приватизированного предприятия ОАО "Пластполимер" и является правопреемником последнего на основании разделительного баланса от 30.06.2009.
Обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АИ, БЧ, а именно: нежилое здание площадью 4332,5 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:29:50 и объект незавершенного строительства площадью 2092,4 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:29:93.
Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2010 серии 78-АД N 745043 и серии 78-АД N 744912, из которых следует, что основанием для регистрации права собственности явился разделительный баланс от 30.06.2009.
Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 28 406 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:29, который был передан правопредшественнику Общества - ОАО "Пластполимер" по договору аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673, заключенному с Комитетом, сроком на 49 лет. В соответствии с пунктом 1.2 этого договора земельный участок передан арендатору для использования в производственных и складских целях.
В связи с реорганизацией арендатора путем выделения Общества и переходом к последнему права собственности на расположенные на участке объекты по разделительному балансу от 30.06.2009 между Комитетом и Обществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673, по которому право аренды земельного участка площадью 28 406 кв.м перешло к Обществу.
Согласно данным кадастрового паспорта от 27.10.2008 N 2807 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27.10.2008, для него установлена категория земель "земли населенных пунктов" и разрешенное использование "для размещения промышленных объектов".
На основании распоряжений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 24.01.2011 N 200-рк и от 09.03.2011 N 1318-гр утверждены границы двух земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:11:6128:29, в том числе и границы участка площадью 26 811 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АИ.
По данным кадастрового паспорта от 05.02.2015 N 78/201/15-31994, земельный участок площадью 26 811 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006128:47 поставлен на государственный кадастровый учет 01.03.2011, его кадастровая стоимость составляет 64 538 366 руб. 76 коп.
На данном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости - нежилое здание площадью 4332,5 кв.м и объект незавершенного строительства площадью 2092,4 кв.м.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 27.01.2015 о предоставлении в собственность за плату арендуемого им земельного участка площадью 26 811 кв.м; к данному заявлению Общество приложило необходимые документы.
Письмом от 20.11.2015 N 69618-25 Комитет сообщил Обществу об отказе в передаче земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что оно имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка испрашиваемого размера с учетом целей его использования, функционального назначения и конфигурации расположенных на нем объектов недвижимости производственного назначения, а бездействие Комитета и его последующий отказ в передаче участка в собственность являются незаконными.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Морион" Мартыновой Т.С. и Трунову Б.А. Согласно заключению данных экспертов от 24.08.2016 с учетом наличия на земельном участке принадлежащих Обществу инженерных сетей и оборудования площадь земельного участка 26 811 кв.м является необходимой для размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости; площадь участка соответствует требованиям градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, недопустимости вклинивания вновь образуемых земельных участков, а также их чересполосицы.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 39.3, 39.4, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 2 и 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19), пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), пунктом 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установили, что Общество обладает исключительным правом на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему производственные объекты; на основании экспертного заключения с учетом назначения зданий и их площади, а также особенностей их эксплуатации площадь испрашиваемого участка признана судами соразмерной и не превышающей необходимую для целей его использования. В связи с этим суды пришли к выводу о незаконности оспариваемых бездействия и последующего отказа Комитета и заявленные Обществом требования удовлетворили в полном объеме.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть на момент подачи Обществом заявления от 27.01.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права аренды таких земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках.
Аналогичное право предоставлено собственникам зданий, сооружений пунктом 1 статьи 39.20 Кодекса, введенной в действие с 01.03.2015.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.
Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. К заявлению прилагаются необходимые документы, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Порядок предоставления в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе без проведения торгов, с 01.03.2015 определен статьей 39.14 ЗК РФ. Последовательность действий, которые должен совершить уполномоченный орган в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов, установлена статьей 39.17 Кодекса, согласно пункту 5 которой уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления обязан совершить одно из трех перечисленных в названном пункте действий: подготовить проект соответствующего договора и направить его для подписания заявителю; принять решение о предоставлении земельного участка; принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии предусмотренных статьей 39.16 Кодекса оснований.
Таким образом, из законодательства, действовавшего как в период возникновения спорных правоотношений, так и в период рассмотрения дела, вытекала обязанность уполномоченного органа в установленные сроки принять какое-либо решение по результатам рассмотрения поступившего заявления.
Судами установлено и из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости, общая площадь которых составляет 6424,9 кв.м.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Комитетом, до приобретения Обществом в собственность нежилого здания и объекта незавершенного строительства это имущество было приватизировано правопредшественником Общества, а следовательно, у последнего возникло право на выкуп земельного участка в силу пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Общество по разделительному балансу от 30.06.2009 приобрело у приватизированного предприятия в собственность названные объекты и, следовательно, в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Права на земельный участок ОАО "Пластполимер" были оформлены путем заключения договора аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства на основании положений пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.
С учетом названных положений при разрешении требований Общества, являющег
