Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 августа 2017 г. N Ф07-9169/17 по делу N А56-85885/2015

29 августа 2017 г.

Дело N А56-85885/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества "Пластполимер-Т" Ершова И.Б. (доверенность от 19.07.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 29.12.2016 N 140994-42),

рассмотрев 23.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-85885/2015,

установил:

Закрытое акционерное общество "Пластполимер-Т", место нахождения: 195030, Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, ОГРН 1097847290045, ИНН 7806419142 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выразившегося в нерассмотрении заявления Общества от 27.01.2015 о передаче ему в собственность земельного участка площадью 26 811 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006128:47, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АИ, а также об обязании Комитета в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 16 134 591 руб. 69 коп.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649.

Делу присвоен номер А56-85885/2015.

Помимо этого Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 20.11.2015 N 69618-25 отказа Комитета в передаче в собственность Общества вышеуказанного земельного участка, а также об обязании Комитета в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи этого участка по цене 16 134 591 руб. 69 коп.

Делу присвоен номер А56-90131/2015.

Определением от 26.02.2016 дела N А56-85885/2015 и А56-90131/2015 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-85885/2015.

Решением от 21.11.2016 суд удовлетворил требования и признал незаконными бездействие Комитета, выразившееся в нерассмотрении заявления Общества от 27.01.2015, а также оформленный письмом от 20.11.2015 N 69618-25 отказ Комитета в передаче в собственность участка, обязал Комитет в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с Обществом договор купли-продажи указанного участка по цене 16 134 591 руб. 69 коп.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов - нежилого здания площадью 4332,5 кв.м и объекта незавершенного строительства площадью 2092,4 кв.м; она должна определяться для целей эксплуатации существующего здания, но без учета недостроенного объекта, который не введен в эксплуатацию. Комитет указывает на невозможность выкупа Обществом земельного участка под объектом незавершенного строительства, поскольку данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. Требование Общества о признании незаконным бездействия Комитета не подлежало удовлетворению, поскольку на момент рассмотрения в суде спора было принято решение об отказе в выкупе испрашиваемого земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество образовано в 2009 году вследствие реорганизации путем выделения из приватизированного предприятия ОАО "Пластполимер" и является правопреемником последнего на основании разделительного баланса от 30.06.2009.

Обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АИ, БЧ, а именно: нежилое здание площадью 4332,5 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:29:50 и объект незавершенного строительства площадью 2092,4 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:29:93.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2010 серии 78-АД N 745043 и серии 78-АД N 744912, из которых следует, что основанием для регистрации права собственности явился разделительный баланс от 30.06.2009.

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 28 406 кв.м с кадастровым номером 78:11:6128:29, который был передан правопредшественнику Общества - ОАО "Пластполимер" по договору аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673, заключенному с Комитетом, сроком на 49 лет. В соответствии с пунктом 1.2 этого договора земельный участок передан арендатору для использования в производственных и складских целях.

В связи с реорганизацией арендатора путем выделения Общества и переходом к последнему права собственности на расположенные на участке объекты по разделительному балансу от 30.06.2009 между Комитетом и Обществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673, по которому право аренды земельного участка площадью 28 406 кв.м перешло к Обществу.

Согласно данным кадастрового паспорта от 27.10.2008 N 2807 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27.10.2008, для него установлена категория земель "земли населенных пунктов" и разрешенное использование "для размещения промышленных объектов".

На основании распоряжений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 24.01.2011 N 200-рк и от 09.03.2011 N 1318-гр утверждены границы двух земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:11:6128:29, в том числе и границы участка площадью 26 811 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 67, лит. АИ.

По данным кадастрового паспорта от 05.02.2015 N 78/201/15-31994, земельный участок площадью 26 811 кв.м с кадастровым номером 78:11:0006128:47 поставлен на государственный кадастровый учет 01.03.2011, его кадастровая стоимость составляет 64 538 366 руб. 76 коп.

На данном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости - нежилое здание площадью 4332,5 кв.м и объект незавершенного строительства площадью 2092,4 кв.м.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 27.01.2015 о предоставлении в собственность за плату арендуемого им земельного участка площадью 26 811 кв.м; к данному заявлению Общество приложило необходимые документы.

Письмом от 20.11.2015 N 69618-25 Комитет сообщил Обществу об отказе в передаче земельного участка в собственность, ссылаясь на то, что площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что оно имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка испрашиваемого размера с учетом целей его использования, функционального назначения и конфигурации расположенных на нем объектов недвижимости производственного назначения, а бездействие Комитета и его последующий отказ в передаче участка в собственность являются незаконными.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Морион" Мартыновой Т.С. и Трунову Б.А. Согласно заключению данных экспертов от 24.08.2016 с учетом наличия на земельном участке принадлежащих Обществу инженерных сетей и оборудования площадь земельного участка 26 811 кв.м является необходимой для размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости; площадь участка соответствует требованиям градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, недопустимости вклинивания вновь образуемых земельных участков, а также их чересполосицы.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 39.3, 39.4, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 2 и 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19), пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), пунктом 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установили, что Общество обладает исключительным правом на приватизацию спорного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему производственные объекты; на основании экспертного заключения с учетом назначения зданий и их площади, а также особенностей их эксплуатации площадь испрашиваемого участка признана судами соразмерной и не превышающей необходимую для целей его использования. В связи с этим суды пришли к выводу о незаконности оспариваемых бездействия и последующего отказа Комитета и заявленные Обществом требования удовлетворили в полном объеме.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть на момент подачи Обществом заявления от 27.01.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или приобретение права аренды таких земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках.

Аналогичное право предоставлено собственникам зданий, сооружений пунктом 1 статьи 39.20 Кодекса, введенной в действие с 01.03.2015.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. К заявлению прилагаются необходимые документы, перечень которых устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Порядок предоставления в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе без проведения торгов, с 01.03.2015 определен статьей 39.14 ЗК РФ. Последовательность действий, которые должен совершить уполномоченный орган в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов, установлена статьей 39.17 Кодекса, согласно пункту 5 которой уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления обязан совершить одно из трех перечисленных в названном пункте действий: подготовить проект соответствующего договора и направить его для подписания заявителю; принять решение о предоставлении земельного участка; принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии предусмотренных статьей 39.16 Кодекса оснований.

Таким образом, из законодательства, действовавшего как в период возникновения спорных правоотношений, так и в период рассмотрения дела, вытекала обязанность уполномоченного органа в установленные сроки принять какое-либо решение по результатам рассмотрения поступившего заявления.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости, общая площадь которых составляет 6424,9 кв.м.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Комитетом, до приобретения Обществом в собственность нежилого здания и объекта незавершенного строительства это имущество было приватизировано правопредшественником Общества, а следовательно, у последнего возникло право на выкуп земельного участка в силу пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Общество по разделительному балансу от 30.06.2009 приобрело у приватизированного предприятия в собственность названные объекты и, следовательно, в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Права на земельный участок ОАО "Пластполимер" были оформлены путем заключения договора аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства на основании положений пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.

С учетом названных положений при разрешении требований Общества, являющегося собственником нежилого здания и объекта незавершенного строительства, подлежат применению правила выкупа земельных участков, предусмотренные пунктом 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, поскольку с момента государственной регистрации права собственности Общества на все объекты недвижимости, расположенные на участке, к нему перешло имевшееся у предыдущего собственника объектов недвижимости право пользования участком, занятым этими объектами и необходимым для их использования.

Спорный земельный участок сформирован в целях размещения промышленных объектов и на основании договора аренды от 16.03.2009 N 07/ЗД-04673 предоставлен Обществу в аренду для использования под производство на срок по 05.10.2057, он сохранил свое целевое назначение и не изъят из оборота по основаниям, предусмотренным статьей 27 ЗК РФ. Разрешенный вид использования испрашиваемого земельного участка связан с основным видом деятельности заявителя и не противоречит фактическому использованию земельного участка.

Указанные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ свидетельствуют о наличии у Общества исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты.

Уклоняясь от рассмотрения в установленный срок поданного Обществом заявления, а впоследствии отказывая ему в передаче в собственность испрашиваемого земельного участка, Комитет нарушил требования приведенного выше законодательства.

Довод Комитета о том, что испрашиваемая площадь участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, признан судами необоснованным.

Как установлено судами, площадь испрашиваемого Обществом участка составляет 26 811 кв.м, а суммарная площадь объектов недвижимости, расположенных на этом участке, составляет 6424,9 кв.м.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 24.08.2016, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Морион", в соответствии с которым площадь земельного участка 26 811 кв.м является соразмерной для размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

Суды, оценив указанное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела документами, приняли его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего, что площадь спорного земельного участка, необходимая для функционирования и использования расположенных на нем объектов, составляет 26 811 кв.м.

С учетом представленных в материалы дела документов судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что Общество надлежащим образом обосновало необходимость получения в собственность земельного участка заявленной площади, поскольку размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимого имущества, которые в совокупности с прилегающей к ним территорией составляют единый комплекс.

В нарушение требований статей 65, 200 АПК РФ Комитет не представил доказательств обратного.

Заявляя о несоразмерности запрошенного земельного участка площади зданий и сооружений, Комитет исходил только из площади самих объектов не принял во внимание правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 27.01.2009 N 12202/07, в силу которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию.

Приведенный Комитетом довод о том, что арендуемый Обществом земельный участок не может быть предоставлен в собственность в связи с нахождением на нем объектов незавершенного строительства, отклоняется кассационным судом, поскольку он противоречит изложенной выше правовой позиции и положениям пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.

Кроме того, отказывая Обществу в выкупе арендуемого земельного участка, Комитет не приводил иных оснований, кроме несоразмерности площади участка площади, необходимой для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости, а по смыслу положений главы 24 АПК РФ суд проверяет законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта по изложенным в нем мотивам.

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали доказанным наличие у Общества исключительного права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка и, следовательно, нарушение оспариваемыми действиями (бездействием) Комитета прав и законных интересов Общества, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.

В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств по делу не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании данных кадастрового паспорта от 05.02.2015 N 78/201/15-31994 судами установлено, что кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляет 64 538 366 руб. 76 коп. Суды, правильно применив положения пунктов 2, 6 статьи 1-1 Закона N 59-19 (в редакции, действовавшей на момент получения Комитетом заявления Общества о выкупе земельного участка), пришли о обоснованному выводу о том, что выкупная цена спорного участка составляет 16 134 591 руб. 69 коп.

Из содержания кассационной жалобы следует, что Комитет не оспаривает установленную судами выкупную цену испрашиваемого участка.

Довод Комитета о том, что требование Общества о признании незаконным бездействия Комитета не подлежало удовлетворению, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку бездействие Комитета в виде нарушения сроков рассмотрения заявления Общества от 27.01.2015 не соответствует закону, а доказательств обратного в нарушение положений части 5 статьи 200 АПК РФ Комитет не представил.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 приостановлено исполнение решения от 21.11.2016 и постановления от 15.05.2017 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу N А56-85885/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 21.11.2016 и постановления от 15.05.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017, отменить.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина