Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 апреля 2018 г. N Ф07-2821/18 по делу N А56-48678/2017

г. Санкт-Петербург

20 апреля 2018 г.

Дело N А56-48678/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Рудницкого Г.М.,

судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Карамель" Максимова И.Б. (доверенность от 16.04.2018), Ященкова И.С. (доверенность от 16.04.2018); от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 28.12.2017),

рассмотрев 17.04.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карамель" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2017 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-48678/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Карамель", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, пом. 12Н, ОГРН 1037843071265, ИНН 7825502420 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о взыскании 208 795 руб. 11 коп. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору от 04.08.2004 аренды нежилого помещения из-за бездействия Комитета, выраженного в затягивании процесса по заключению договора на оценку рыночной стоимости указанного помещения в период с 28.12.2013 по 24.02.2014 (с учетом изменения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 20.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.12.2017, принят отказ Общества от иска в части взыскания с Комитета 120 000 руб. убытков, понесенных истцом в связи с проведением оценки, производство по делу в указанной части прекращено; в остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что 208 795 руб. 11 коп. были уплачены по расторгнутому договору аренды и подлежат возврату, поскольку обязательство по внесению арендной платы на момент фактического внесения денежных средств отсутствовало.

Общество полагает, что срок исковой давности по заявленному требованию не истек.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-40617/2014 установлено, что Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) 04.08.2004 заключили договор N 03-А008742 аренды нежилого помещения площадью 90,7 кв. м с кадастровым номером 78:1288:8:37:57, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, пом. 12-Н, для использования под нежилые цели сроком до 07.09.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2009 N 2).

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 28.10.2013 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Распоряжением Комитета от 22.05.2014 N 883-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения; определены условия приватизации нежилого помещения 12-Н; цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") отчетом от 28.04.2014 N 31-8-0168(081)-2014 об оценке рыночной стоимости по состоянию на дату оценки (07.04.2014) в размере 17 700 000 руб.

Общество, считая, что определенная Комитетом на основании отчета ГУП "ГУИОН" цена объекта существенно завышена по сравнению с рыночной стоимостью, обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным распоряжения от 22.05.2014 N 883-рз об условиях приватизации нежилого помещения в части определения цены продажи, установленной на основании отчета ГУП "ГУИОН" от 28.04.2014, в размере 17 700 000 руб.; об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 10 330 000 руб., определенной на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на выкуп (28.10.2013) на основании отчета от 07.03.2014 N 58 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А56-40617/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.06.2016, признано недействительным распоряжение Комитета от 22.05.2014 N 883-рз в части определения цены продажи нежилого помещения в размере 17 700 000 руб., не соответствующей рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи помещения; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 16 900 000 руб., определенной в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" от 25.01.2016 N 31-8-0168(081)к-2014.

Платежными поручениями от 10.01.2014 N 5, 6; от 10.02.2014 N 19, 18; от 04.03.2014 N 28, 29; от 07.04.2014 N 53, 54; от 29.05.2014 N 76; от 08.05.2014 N 63 Общество внесло арендную плату по договору от 04.08.2004 в размере 517 843 руб. 85 коп., в том числе 208 795 руб. 11 коп., о взыскании которых заявлено требование.

Общество, полагая, что Комитетом нарушен срок заключения договора на проведение оценки в целях реализации Обществом преимущественного права на выкуп спорного помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность Общества по внесению арендной платы по договору от 04.08.2004 прекратилась лишь в момент заключения договора купли-продажи ранее арендуемого помещения; к моменту предъявления рассматриваемого требования (06.07.2017), а также изменения предмета иска (17.10.2017) трехгодичный срок исковой давности по требованию истек.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 ГК РФ).

Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Обязанностью арендатора является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В абзаце 3 пункта 6 Постановления от 17.11.2011 N 73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Выкуп арендованного имущества осуществлялся арендатором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следовательно, обязанность Общества по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то сеть с 29.08.2016.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Поскольку перечисление истцом 208 795 руб. 11 коп. в счет исполнения обязательств по арендной плате было произведено в период с 28.12.2013 по 24.02.2014, суды правомерно отказали в иске.

Кроме того, судами учтено, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 по делу N А56-63991/2014 Обществу отказано в иске к Комитету о взыскании 505 274 руб. 48 коп. убытков, составляющих сумму арендной платы за период с 28.12.2013 по 22.05.2014, включая 208 795 руб. 11. коп., которые являются предметом иска по настоящему делу.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу N А56-48678/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карамель" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин Е.В. Чуватина