Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июня 2018 г. N Ф07-3860/18 по делу N А56-27217/2016

14 июня 2018 г.

Дело N А56-27217/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью "Митра" Гусева А.О. (доверенность от 28.03.2018),

рассмотрев 06.06.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2017 (судья Галенкина К.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-27217/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Митра", место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, ОГРН 1027802762734, ИНН 7805059289, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, копр. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об обязании Комитета заключить с ООО "Митра" договор купли-продажи нежилого помещения 2-Н площадью 299,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001524:1661 на условиях, указанных в исковом заявлении.

Определением от 26.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Православная местная религиозная организация Приход Крестовоздвижинского казачьего прихода, место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 120.

Решением от 16.11.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.02.2018, на Комитет возложена обязанность заключить с ООО "Митра" договор купли-продажи помещения 2-Н с кадастровым номером 78:31:0001524:1661 на условиях, указанных в его резолютивной части, в том числе по цене равной 24 500 000 руб.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции неправомерно отказал Комитету в назначении экспертизы для определения фактической площади помещения 2-Н без учета некапитальных конструктивных элементов потолка, поскольку в 2013 году санкт-петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) выявлен их демонтаж; суды неправомерно отказали Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества, поскольку представленное экспертное заключение от 01.08.2017 является ненадлежащим доказательством, так как эксперт неверно определил наиболее эффективное использование объекта оценки, не учел наличие в помещениях с высотой потолка менее 1,8 м косметического ремонта, отопительных батарей, оборудованного санузла, свидетельствующих об их использовании.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Митра" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Определением от 16.05.2018 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 06.06.2018.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Митра" - в отзыве на нее.

Третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, правопредшественник Комитета) и ООО "Охранное предприятие "АВИС" (правопредшественник ООО "Митра", в дальнейшем реорганизовано в форме присоединения к истцу; арендатор) 01.11.2001 заключили сроком на 5 лет договор N 20-А073263 аренды 291,5 кв. м - части помещения 2-Н (комн. 9-30) общей площадью 520,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А.

Остальная часть названного помещения - 227 кв. м (комн. 1-8, 31, 32), общая площадь которого уменьшилась с 520,9 кв. м до 516,6 кв. м за счет пересчета, что подтверждается планом вторичного объекта недвижимости от 17.04.2002, передана ООО "Митра" по договору аренды от 18.06.2002 N 20-А076355, заключенному с КУГИ сроком на 5 лет.

Таким образом, на основании указанных договоров аренды начиная с 18.06.2002 ООО "Митра" и его правопредшественник - ООО "Охранное предприятие "АВИС" пользовались всем помещением 2-Н.

В дальнейшем в отношении 289,1 кв. м и 212,9 кв. м (комн. 21-43 и 1-20 соответственно) - частей указанного помещения общей площадью 502 кв. м между ООО "Охранное предприятие "АВИС" и КУГИ, между ООО "Митра" и КУГИ заключены сроком на 3 года договоры аренды от 03.03.2007 N 20-А073263 и от 29.08.2007 N 20-А076355.

Впоследствии (16.09.2009) ООО "Охранное предприятие "АВИС" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Митра".

Дополнительными соглашениями от 30.10.2009 N 2 и от 02.11.2009 N 3 к договорам от 03.03.2007 и 29.08.2007 стороны уточнили их предмет, который включил в себя 208,2 кв. м и 288,2 кв. м соответственно - части помещения 2-Н общей площадью 496,4 кв. м, расположенного по указанному адресу.

Как следует из кадастрового паспорта помещения от 05.12.2012, в результате перепланировки, проведенной по утвержденному проекту, исключена из общей площади объекта площадь помещений высотой менее 1,8 м, в результате чего его площадь уменьшилась на 197 кв. м и стала равна 299,4 кв. м.

Дополнительным соглашением от 06.06.2013 N 4 к договору от 29.08.2007 стороны вновь уточнили размер арендуемого помещения, изменив его площадь с 496,4 кв. м до 299,4 кв. м, а также продлили срок действия договора до 23.06.2014.

ООО "Митра" 16.01.2014 обратилось в Комитет с заявлением N 356 о выкупе арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), приложив доказательства, подтверждающие отнесение ООО "Митра" к субъектам малого предпринимательства.

Комитет в письме от 30.12.2014 N 24007 отказал ООО "Митра" в приватизации помещения, сославшись на письмо ГУП "ГУИОН" от 03.04.2014 N 5133, согласно которому в результате осмотра спорного объекта для определения рыночной стоимости выявлено предоставление истцом неактуальных данных кадастрового учета объекта.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 10.08.2015 по делу N А56-20775/2015, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016, признал недействительным оформленный письмом от 30.12.2014 N 24007 отказ в приватизации спорного помещения и обязал Комитет принять решение об условиях приватизации названного нежилого помещения с учетом преимущественного права ООО "Митра" на его приобретение.

ООО "Митра" со ссылкой на упомянутые судебные акты 25.02.2016 направило в Комитет предложение о заключении договора купли-продажи с условием о залоге, приложив к нему отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 13.07.2015 N 286/15, кадастровый паспорт от 14.07.2015 N 78/201/15-181319.

Поскольку Комитет письмом от 28.03.2016 N 26846-32 отказал в заключении договора купли-продажи на предложенных ООО "Митра" условиях, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав неправомерным уклонение Комитета от подписания договора купли-продажи, удовлетворили заявленные требования, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 01.08.2017.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает необходимым судебные акты отменить.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Сторонами не оспаривается и представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в результате проведенной перепланировки внешние границы помещения 2-Н не изменились, однако его площадь уменьшилась на 197 кв. м. в связи с исключением площадей частей названного помещения, в которых высота потолка составила менее 1,8 м.

При этом согласно письму ГУП ГУИОН от 03.04.2014 N 5133 в частях помещения 2-Н, которые исключены из общей площади объекта, оборудован потолок из гипрока, имеющий некапитальный характер, а высота от пола до капитального потолка в этих помещения существенно превышает 1,78 м, что подтверждается фотографиями, сделанными сотрудниками 15.10.2013.

Согласно выписке из инвентарного дела по данным ГУП ГУИОН по состоянию на 2002 год нежилое помещение 2-Н по указанному выше адресу располагалось на цокольном и первом этажах многоквартирного дома; высота частей помещения, находящихся в цоколе, составляла 3,15 м, а на первом этаже - 3,04 м; по состоянию на 2006, 2009 годы площадь помещения незначительно изменялась в результате монтажа перегородок, установки сантехнических приборов, при этом его высота оставалась неизменной. При проведении обследования помещения 2-Н в декабре 2012 года зафиксирована, в том числе подшивка потолков, в результате которой высота находящихся на цокольном этаже частей помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 составила 2,86 м, а частей 2, с 8 по 20 - 1,78 м; высота находящихся на первом этаже частей помещения составила 2,69 м.

Комитет в ходатайстве о назначении экспертизы просил суд поставить перед экспертом вопрос о том, являются ли конструктивные элементы потолка помещения 2Н капитальными и необходимыми для использования названного помещения по его фактическому назначению.

Суд определением от 21.04.2017 удовлетворил ходатайство Комитета о проведении технической и оценочной экспертизы, предложив экспертам ООО "Вэлью АРКА консалтинг" Гурьянову Александру Владимировичу, Третьяковой Ксении Андреевне ответить на следующие вопросы:

- Соответствуют ли фактические характеристики помещения 2Н сведениям, указанным в кадастровых паспортах объекта от 05.12.2012, 14.07.2015?

- Возможно ли использование частей помещения 2Н, не учтенных в расчете его площади, и в каких целях?

- Какова рыночная стоимость помещения 2Н по состоянию на 16.01.2014, в том числе с учетом фактически используемых площадей?

В заключении экспертов от 01.08.2017 указано, что в составе работ по перепланировке помещения 2Н было предусмотрено устройство дополнительного потолка для скрытия систем вентиляции и другого инженерного оборудования, обслуживающего данное помещение, в результате чего части помещения, площадь которых не включена в расчет общеполезной площади помещения, выполняют, по существу свойственные техническому этажу функции - содержат системы вентиляции и другое инженерное оборудование, обслуживающее помещение 2Н. Проектная документация, касающаяся перепланировки помещения 2Н, а равно акт от 05.11.2010 приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом, которые подтверждают факт нахождения систем вентиляции и другого инженерного оборудования и капитальный характер второго потолка в цокольном этаже, в материалах дела отсутствуют.

При определении рыночной стоимости помещения 2Н эксперт указал, что ч.п. 3, 4, 7 цокольного этажа, проход к которым осуществляется через коридор с высотой мерее 1,8 м и площадь которого не учтена, могут использоваться при организации дверных проемов, при этом часть коридора цокольного этажа, через который осуществляется доступ в части помещения на первом этаже, учтены экспертом со ссылкой на возможность увеличения их высотности при изменении напольного покрытия. Доказательств организации дверных проемов в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что определение рыночной стоимости помещения 2Н без учета его физических границ в отсутствии допустимых и достаточных доказательств невозможности использования его частей, которые не обособлены, однако не учитываются при определении площади, нельзя признать правильным. Более того, согласно выводам экспертов названные части помещения обслуживают помещение 2Н, поскольку в них расположено вентиляционное и иное инженерное оборудование, поэтому передача их из собственности Санкт-Петербурга в собственность ООО "Митра" в безвозмездном порядке не соответствует действующему законодательству, регулирующему приватизацию государственного и муниципального имущества.

Распоряжением Комитета от 30.12.2016 N 3298-рз установлены условия приватизации помещения 2Н, в том числе определена цена продажи в сумме 73 300 000 руб. в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН от 16.12.2016 N 31-8-0110(067)-2016.

Суд первой инстанции, установив цену выкупаемого помещения в соответствии с заключением экспертов от 01.08.2017 в размере 24 500 000 руб., оценки названному отчету ГУП ГУИОН не дал, а ходатайство Комитета о проведении повторной судебной экспертизы отклонил.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций, определив рыночную стоимость выкупаемого помещения в соответствии с заключением экспертов, не учли иные имеющиеся в деле доказательства, а также неправильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части первой статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон, в том числе с учетом положений приказа Министерства экономического развития России от 01.03.2016 N 90, утвердившего требования к определению площади здания, сооружения и помещения, и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 по делу N А56-27217/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева А.В. Кадулин И.В. Сергеева